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1、重庆市回兴朗香郡商服地块项目企划书一、项目概况1.1 地块地理位置本项目位于重庆市渝北区回兴街道宝桐路 2 号，属于回兴中心 区，三面临城市交通干道，距回兴轻轨站 1 公里；从该地块出发， 2 分钟内上机场高速路； 10 分钟内到达江北国际机场， 20 分钟内到达 观音桥商圈，交通条件非常好。1.2 项目周边情况分析 项目的街对面即为渝北区城乡建委政府办公楼和一座即将开业 的五星级酒店， 距离重庆回兴服装城产业园仅 3 公里，具备商务办公 和商务居住的条件； 因地块面积有限， 该项目定位为服务中小型企业 的中端商务写字楼和服务相应商务人士的公寓式住宅。本项目地块周边 3 公里区域内主要为居住区
2、，人口分布密集； * 区域内只有配套基本生活的低端商业配套（如生活超市，临街中、小 型食店，个体商店等），没有包含如电影院、购物中心、中高端餐饮 和高品质休闲娱乐的综合商业体项目， 距离此区域最近的两个综合商 业项目分别为：西部奥特莱斯，距离 9 公里；空港金港国际商圈，距 离 5.1 公里，因此本项目商业应定位为包含中高端购物、 餐饮和休闲 娱乐的综合商业体， 以弥补该区域的空白， 从而提升项目自身商业价 值。1.3 项目背景旭辉控股（集团）成立于 2000 年，是一家以开发中高端精品住 宅为主营业务，集房地产开发、建筑施工、物业管理于一体的全国性 房地产开发企业， 总部设在中国上海， 20
3、13 年于香港证券交易所上 市（HK:00884）;现该集团重庆地区更换了领导人，并变更了发展路 线，决定专做大规模项目， 放弃总投资在 5 个亿以下的小型项目，因 此决定转让该项目。朗香郡商服地块项目（以下简称本项目），目前属于重庆旭鹏房 地产开发有限公司（以下简称旭鹏公司，该公司是旭辉控股（集团） 的全资子公司）拥有。 2014年11月 6日，该公司将本项目转让给云 阳县银海发展有限公司（以下简称银海公司）并签订合作框架协议， 银海公司由于实力不够，又寻求新的投资人与之共同投资建设本项 目，合作方式为：A. 按楼面地价1950元/川整体转让给新的投资人。B. 按楼面地价1750元/川计算地
4、价，然后与投资人按 34呀口 66%勺股 份比例共同投资运营本项目。二、项目规划指标2.1占地面积：9400 （约14.10亩），2.2 容积率： 1:6.062.3建设密度：三50%2.4 限高： 100m2.5 地上计容积率面积：商业：1.88万川（4层，每层约4700 m2）写字楼及公寓2.82 m酒店1万m合计：5.7万m2.6地下建2万m用作停车库等地下面积计算依据为： （根据重庆市规定，商业车位配套不低于100 m： 1 个）5.7 万m宁100 m2X 1个570个按每个车位占地35 m （加公摊）计算，则地下总建筑面积为：570 个 X 35 m2 2 万 m2.7总建筑面积：
5、7.7万m2.8 层高设计商业部分21m （其中首层6.2m）酒店及写字楼部分：60m （每层约3.3m）三、市场调查情况分析3.1 周边土地成交价格A渝北区两路组团E标准分区E8-5/02号宗地， 土地性质：住宅用地、商业用地、商务用地土地面积： 5085m容积率： 2.5折合楼面地价： 2234元/ mB渝北区两路组团 F标准分区F98-1、F98-2、F99-1、F99-2、F100-2、F101-1 、F102-1 、F103-1、F104-1 号宗地土地性质：住宅用地、商业用地、商务用地土地面积：217221 m2容积率：2.78折合楼面地价：3529元/ m23.2周边项目情况：A
6、圣湖天域商务大厦圣湖天域商务大厦位于项目地块正对面， 该项目修建于2006年， 总建筑面积约22000 m, 至十三层由政府整体购买，现为渝北区建 委和渝北区人防办等政府单位办公楼；剩余部分由开发商自持出租， 现租价100元/ m2B华辰财富广场华辰财富广场距离本项目地块 4公里，项目共19万m,涵盖总部 及创意写字楼3.6万m、甲级写字楼1.5万m、五星级酒店7万m（2 万m配套）、商业5万m,现销售均价14800元/ m,已销售70% C融创中央广场融创中央广场距离本项目地块 6公里，总建筑面积13万m,空 高5.1米，为商务写字楼及公寓项目，现销售均价 13000元/ m2o D重庆智谷
7、国际中心重庆智谷国际中心距离本项目地块 3.3公里，总占地面积21200 m,总建筑面积约111815 m,为商业写字楼项目，商业街面积约20000 m,开发商自持60%现销售均价9000元/ m,已销售50%E大雅金开国际大雅金开国际距离本项目6公里，总建筑面积19万川，空高5.8 米，现已清盘销售，清盘价格 13000元/ m2F重庆广告产业园重庆广告产业园距离本项目地块约 5.1公里，总建筑面积约28 万m,该项目为工业出让地，现销售均价 10000元/ m2根据以上周边项目情况可以看到，回兴地区的商业写字楼相对较 少，并呈现出不同市场定位的有序化竞争局面，重庆智谷国际中心项目是距离本项
8、目最近的在售写字楼项目，项目情况与本项目类似，因其价格定位较低，项目总体销售已超过 70%与它相似的还有重庆广 告产业园，该项目虽品质较高，但因其地理位置较偏，周边配套不完 善，加之其土地性质为工业出让地，使其价格将在低位持续较长时间； 其他如华辰财富广场、大雅金开国际和 融创中央广场等均定位高端， 其销售进度相对较缓慢。回兴地区的写字楼项目分部较为分散，（在本项目周边3公里区 域内无在售写字楼），各自覆盖的区域和配套的产业也均有差异；距 离本项目最近的圣湖天域商务大厦（现租价100元/ m）的租金价格基本与重庆江北嘴CBDX域的写字楼租价持平，反印出回兴地区对写 字的需求较为旺盛的一面。就土
9、地市场成交的地块价格而言，本项目楼面1950元/ m的楼面 价格在此区域内绝对属于低价土地，值得购入。四、静态成本测算按收购100%项目股权方式测算序号成本项目工程量5）单价（元 / m2）合价（万元）备注一土地费用1土地款570001950111152土地使用税9400815签购地协议到交房2年3印花税6合同额的万分之五合计77000144611136二前期费用1项目策划及可行性研究77000538.52地勘940010.93工程勘察及设计77000403084酒店设计100003030宾馆装饰、幕墙等5配套费7700029022336人防费7700045346.57白蚂蚁防治7700017
10、.78水土保持940010.99环保及排污77000215.410环境评价7700017.711勘测丈量7700017.712防雷检测7700017.713竣工检测费7700017.714地面平整9400已平场15三通费770006.550水、电、路通16监理费77000861.617咨询审计费77000215.4咨询、审计、顾问、专家费等18招标代理7700017.719桩基检测费7700017.7包括桩基、仝气质量、保温、节能等检测20施工图审查770000.53.921工程质量监督77000215.422办施工许可证7700017.7合计770004133181三土建工程1地面工程570
11、0017009690包括土建、保温、防水、公 共装饰、室内水电安装、配 合费、分户验收、初装2地下建筑2000020004000包括基础及土石方合计77000177813690四酒店装饰1000030003000装饰及设备五安装工程1电梯77000604602配电工程770001007703弱电安装7700010774有线电视57000528.5含机顶盒6室外电气及高低压设备77000110847110元/川、包括高低压、开 闭所、表前线、户表等7室外给水系统7700025192.5含二次供水等8生化池土建及工艺安装7700010779消防系统77000120924含防雷系统10幕墙工程188
12、0013002444商场部分11燃气工程570035200每户3500元12其他设备770001077含发电机、消防水箱、商业烟道、浪涌器等合计770007926097六环境及道路4700260122.2七其他费用1管理费7700073557总造37149价的1.5%2不可预见费770001461114总造37149价的3%合计770002171671八成本总计77000503738820不含税及销售费用五、销售收入预测4.1商业部分：预计售价：一层3万元/川；二层2.1万元/川；三层1.5万元/ m2； 四层：1万元/ m?；综合均价为1.9万元/ m21.9 万元/ m2X 1.88 万
13、m =3.572 亿元4.2住宅部分：7500 元/ mx 2.82 万 m =2.115 亿元4.3 地下车位：570 个X 8万元/个=4560万元4.4 酒店部分（酒店在装饰完毕后整体出售）1 万川x 1.3万元/ m2 =1.3亿元销售合计： 7.443 亿元六、总成本合计5.1 销售费用：（销售收入的 3%）7.443 亿元 X 3%=2233万元5.2 综合税费：（按 10%计算）7.443 亿元X 10%=7443万 元5.3 总成本合计：3.882 亿元 +2233万元+7443万元=4.8496 亿元5.4 单位成本：4.8496 亿元+ 7.7 万/ m =6337 元/ m七、利润测算分析6.1 整体利润收益7.443 亿元4.8496 亿元=2.5934 亿元6.2 酒店自持运营则利润为2.5934 亿元 1.3 亿元=1.2934 亿元6.3 如与政府协商不做酒店则利润情况如下：建设成本扣除酒店设计及装饰为3.882 亿元-30万元-3000万元=3.579亿元632销售收入为：6.893亿元税费及销售费用为：8961万元总成本为：3.579亿元+8961万元=4.4751亿元利润为：6.893亿元-
