《关于全县房地产业发展情况的调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于全县房地产业发展情况的调研报告（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、关于全县房地产业发展情况的调研报告 为推动我县房地产业持续健康发展，根据县政协常委会20年工作安排,6月中旬开始,县政协抽调部分政协委员和有关单位人员组成专题调研组，走访了县住建局、县国土资源局等部门和多家房地产开发企业，实地踏看了部分住宅小区,并外出宜丰、上高、武宁、龙游等兄弟县区学习考察,现将本次调研情况报告如下。 一、发展现状与特点 我县人口近30万,县城城镇人口约4万，居民户数约1.3万。20X年以来，全县共有房地产开发企业1家,分别在*、宣风、银河、万龙山等处建成商品住宅小区29个(不含经适房和廉租房),总供地面积2711亩,总建筑面积为19.1万,总开发户数1315户。县城内共有1
2、3家房地产开发企业建设商品住宅小区20个，总用地面积1183亩,总开发户数956户。概括来讲，主要呈现以下特点： (一)全县房地产业投资强劲增长,产业地位日益凸现。统计数据表明,22X年-02年县城房地产业累计完成投资827亿元,房地产业实现增加值.7亿元,完成规费收入10万元，土地出让金2.08亿元，税收收入2亿元，对全县经济增长的贡献率约为4.7。房地产业投资的大幅增长,改善了城市面貌和居民住房条件,推动了城市基础设施建设的完善,也带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速发展,增加了大量就业岗位。如表一所示: 202年20X年县城内房地产开发情况统计表(表一) 时间 建筑面积(万
3、) 总套数 (套) 总投资额（亿元) 土地出让金（万元） 规费收入(万元) 税收入库 (万元) 2X年 7.95 87 1.57 3569.23 34.12 143 22X年 .27 1000 24 42467 27.3 3691 22X年 1.6 91 4 30. 3223 4692 合计 45 50 827 20243 10.4 1026 (二)房地产开发主要以住宅开发为主，房地产消费基本本地化。房地产开发主要以住宅为主，近几年住宅建设的比例达到%以上，而商业性物业不到10%。同时*外来投资和外来人口较少，历年推出的商品房.3%是由本县区居民消费，仅有37户为外县来芦购房户,占销售总户数的
4、7%。 （三)房地产业外观形象、楼盘设计、环境配套不断提升。如现代城别墅区、半山豪园和正在建设的新天地,较之早先开发的小区,无论在外观形象、楼盘设计和环境配套上都有明显提高。 （四)房地产价格连年攀升,小区空置率较高。据统计（见表二），目前县X县区商品房销售价多层房均价为40元/,比2年上涨近1倍;小高层电梯房均价2850元/,最高3380元/。县城20个小区已建成商品房584套，已销售43套,平均空置率约为1%,超过国际通用的0%的空置警戒线。 县城内各小区相关数据表（截止02X年6月)(表二） 序号 公司名称 楼盘名称 总用地 面积（亩) 已建 成面积 （万) 销售均价 (元/) 总户数(
5、套) 已建户数（套） 已销售 户数 (套) 入住率（%） 容积率（%） 绿地率（%） 江西鑫海地产 有限公司 天灯柱、金茂、金惠 25.7 . 0 81 81 31 100 0 2 *宏祥房地产开发有限公司 金鹰小区 10 9.8 230 4 400 380 65 1.66 39 3 *高强房地产开发有限公司 戏龙名苑 4.78 4.6 0 320 30 320 9 .6 3.7 新天地 0.1 4.2 2850 95 394 16 1.56 *县溢源房地产开发有限公司 时代水岸 . 30 258 0 380 30 70 1.98 3 时代经典 7 .90 200 76 34 297 15 2
6、.00 38 丽景星城 35 4.0 256 315 3 28 5 .0 3 碧水华庭 6.5 496 243 436 35 02 47 20 38 怡和源 0.5 28 250 66 168 6 0 98 3 5 浙江龙游金峰房地产开发有限公司 现代城 .6 1.2 2600 45 49 33 1.3 32 6 *汇天置业有限公司 美芦水郡 612 7.60 270 45 37 7 7 2.0 33 7 X市金豪房地产开发有限公司 富祥花园 6 78 0 260 260 2 20 180 40 8 XX县区景泰房地产开发有限公司 锦绣家园 3 .9 2200 354 35 28 5 90 2
7、8 9 *县永欣房地产开发有限公司 滨河名居 4. 5.10 250 5 338 26 47 20 35 0 *县鸿华房地产开发有限公司 蔗棚蔬菜批发市场 .6 14 60 82 82 82 62 2.7 11 *大华房地产开发有限公司 金河湾 46.3 460 2400 304 247 205 45 156 3 2 *玉女山庄有限公司 半山豪园 284 3 2750 2123 678 572 1 1.89 3 13 XX省X县区中北房地产开发有限公司 财富广场 32 3. 0 280 4 29 2.80 32 县城X县区合计 183. 125.25 9563 584 433 二、存在的主要问
8、题 (一）房地产业呈现非良性发展态势。消费者、开发商和政府三方所得利益均不理想。第一,消费者普遍感觉购房负担较重。一套130的住房价格达32.5万,以双职工家庭计算,20X年在岗职工平均工资为24000元,房价收入比达到6.8倍,超过国际惯例通用的4-6倍的标准。同时，商品房性价比偏低。我县县城商品房均价（250元）与XX县区(800元)相差不大，但上高的商品房在环境、配套、物业等方面档次远高于我县。第二,开发商反映开发周期长，投资收益不高。因资金问题、拆迁困难、建设过程中阻工闹事多等原因，我县的楼盘开发周期大都在六年以上。一位开发商反映，虽然在*以0万/亩的价格购地，但开发周期过长,财务成本
9、很高，平摊后年投资回报率并不高。而在上高等地以3万/亩的价格购到净地可以直接开工建设,三年之内完成一个楼盘的建设和销售,相比之下，年投资回报率还更高。第三，政府以低地价、低规费、优税收等条件进行房地产招商，减少了大笔财政收入。 （二）普通中低档商品房供大于求。我县县城商品房大多数都是10-15的中等户型,中低档商品房市场目前趋于饱和状态。如表二所示,县城已动工的20个楼盘商品房总设计户数为9563套，已建成884套，已销售433套,已建待售1051套,已批待建367套，以上二项合计已批待售7套,以三口之家计算，还需增加190人来县城定居。 （三）土地投放量过大，没有实行净地出让，土地出让价格低
10、。一方面,商品房用地投放总量过大、速度过快。20X年以来,全县房地产供地共20717亩(见表三)。其中县城XX县区供地共1766.8亩,至今还有7宗未动工土地计31.88亩(见表四）,如按照我县目前的建设模式,平均容积率1.计算,这宗土地还可以建设商品房402X0,约3100套。加上现有楼盘的已批待售商品房473套,县城内已供地待售商品房合计7830套。另一方面,土地出让效益低。由于我县在土地出让时没有做好周边环境,大多没有做到净地出让,导致土地出让价格非常低。我县的土地平均价格为万亩,最高卖了7万/亩，而X县区采用先做环境再净地出让的做法,土地卖到3040万/亩，经济效益可观。 全县房地产业供地情况表(表三） 年度 土地投放量（亩） 土地出让金收入(万元) 已开发面积（亩) 未建设面积（亩) 202X .5 19.15 0 202 10.16 46 49.1 202X
