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1、第五章物业服务费测算与报价一、物业的收支测算方案：（一）测算依据1、国家、安徽省、合肥市有关物业管理法规、文件：国家计委、建设部城市住宅小区物 业管理服务收费暂行办法、国家财务部物业管理企业财务管理规定、合肥市物业 管理办法、合肥市物业管理服务收费管理办法、合肥市物业管理公共服务收费等 级评定标准。2、小区相关资料（二）测算说明1、该测算按合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准测算。2、测算包括小区日常物业管理各项费用支出测算。3、测算小区日常物业管理费用支出构成：人工费用、行政办公费用、设施设备日常运行维 护及保养费、安全护卫器具维护、维修费用、清洁卫生及绿化费用、折旧摊销费、税金等。（三）
2、物业管理公共性服务费用分摊1、公共设施设备日常运行、维护费：公共部位日常维护费、消防设施维护费、电梯维护、保养费；水泵维护、保养费；水 箱清洗、消毒费；水箱水样检测费、避雷测试费；电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告 及相关证件费。2、护卫费、清洁卫生费、绿化、办公费、折旧费、利润3、所有空置房（住宅、商铺、车库等）的物业管理服务费及公摊费用均由开发商支付;（四）各项支出费用成本测算明细1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费（1）人员编制和基本工资标准 人员编制和基本工资标准表序号项目人数（人）工资标准（元/ 月）总额（元/ 月）一一一管理处主任122002200二二二管理员1150015
3、00-三维修工120002000四车管员113001300五秩序维护员511005500六保洁员310503150七垃圾清运工110501050合计1316700(2) 社会保险费：按最低基数1718元的31.3%提取,1718 元 X 13 人 X 31.3%= 6990.54 元/ 月(3) 服装费按平均400元/人年计算，则每年为：13人X 400元/人/年=5200元/年每月为5200元十12=433.33元/月小计支出：24123.87元/月每年为：289486.44元/年2、公共设施、设备日常运行维修、保养费(1) 电梯维护、保养、检测费：500元/月/台X 10台=5000元/月
4、(2) 水泵维护、保养费：400元/月(3) 水箱清洗、消毒费、水箱水样检测费：300元/月(4) 高层避雷测试费：300元/月(5) 电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费：300元/月(6) 消防设施维护保养费：400元/月(7) 公共照明系统保养：含节能灯、泛光灯及广场灯更换等200元/月(8) 供配电系统保养维护材料费等200元/月(9) 智能化维护300元/月(10) 本体和公共设施零星维护 600元/月小计：8000 元/ 月，8000X 12= 96000元/ 年3、绿化管理费支出绿化管理费支出表序号项目测算依据金额（元/年）1绿化工具费300元/人年3002劳保用品费3
5、00元/人年3003农药化肥费300元/ 年3004杂草清运费3005绿化保洁用水20006补苗费1000元/年10007合计42004、清洁卫生费支出清洁卫生费支出表序号项目测算依据金额（元/年）1工具购置费200元/人年8002劳保用品200元/人年8003消杀费5元/户年8604化粪池清掏费注120005垃圾外运费注236506合计8110注：1、化粪池清理每年1次，每个化粪池2车，每车清运费200元，根据小区规模按5个化 粪池计算：5个X 1次X 2车X 200元/车=2000元/年注：2、垃圾外运，小区按每天产生垃圾 2车，每车送垃圾站10元/车，每年计365天X 1车X 10元/车
6、=3650元/年5、秩序维护装备费支出装备费按200元/人年计算200元/人年X 5人=1000元/年，&办公经费支出(1) 水、电费(水按10T/月、电按200度/月)(10T/月 X 2.15 元/T+200 度/ 月 X 0.8637 元/ 度)X 12=2330.88 元/ 年(2) 电话费2400元/年(3) 办公用品书报费物业管理杂志费用：1000元/年(4) 广告、宣传、社区文化费1000元/年(5) 招待费1000元/年累计支出：7730.88元/年,7、固定资产折旧费：按3000元/年8、法定税费：（总收入之和）x 8%461944.80 x 8%=36955.58元/ 年上
7、述1-8项合计支出：37206.91元/月，全年支出合计：37206.91 元/ 月 x 12 月=446482.90 元/ 年收入：高层住宅收入：1.10 X 27314=30045.40商铺收入：1.5 X 1500=2250地下车位收入：20个X 180元/月个=3600元/月地上车位收入：20个X 80元/月个=1600元/月10个X 100元/月个=1000元/月注：地上车位按照20个小型车位、10个中型车位测算，标准见合肥市住宅小区车辆停放服务指导价收费标准收入合计:38495.40元/月，全年收入合计：38495.40 元/ 月 X 12 月=461944.80 元/ 年收入-支出：461944.80-446482.90=15461.90 元/ 年全年物业费收入微利
