万科及其竞争对手

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1、万科及其竞争对手一、房地产行业发展现状“2012年中国房地产上市公司TOP10研究”针对125家沪深上市房地产公司和35家 大陆在港上市当地产公司。在TOP10排名中，万科仍居榜首，保利排名第三，金地排名第 八。表1中国房地产上市公司T0P10排名 12345673910公司万科恒大保利绥海绿地龙湖绿城金地合生首开近年来我国房地产行业呈现以下趋势：1经营状况：收入与利润保持增长，但业绩增速呈放缓态势。（1）营业收入增速放缓， 业绩分化更趋明显；（2）净利润额达历史新高，但净利润率下降，与毛利率走势相背离。2股东回报：实际回报稳步提升，财富创造面临挑战。（1）净资产收益率再度提高，有 效保障股东

2、收益水平；（2）资金成本快速上升，经济增加值普遍下滑。3财务稳健型：债务压力持续加大，现金流困局待破解。（1）有效负债水平创新高，短 期偿债风险需警惕；（2）回款减缓导致资金更趋紧张，七成公司经营现金“入不敷出”（3） 存货规模快速攀升，资产减值风险加大。4投资价值：估值水平仍处低估，龙头上市公司价值凸显。（1）房地产上市公司市值仍 处低谷，上行空间可期；（2）房地产上市估值抑制或触底回升。二、万科、保利、金地地产公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开 发确定为公司核心业务，是目前中国最大的住宅开发企业。公司先后入选福布斯“全球 200家

3、最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜。业 务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的近50个城市。保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，成立于 1992年，2002年完成股份制改造，国有房地产企业综合实力排名榜首。目前公司已完成以 广州、北京、上海为中心，覆盖35个城市的全国化战略布局，业务拓展到包括房地产开发、 建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产，2001年4月上交所上市。公司 是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发

4、企业国家一级资质单位，连续七届荣获“蓝 筹地产”殊荣，还荣获“2010中国最具价值地产上市企业”殊荣。目前，金地集团已布局 19个城市，形成以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局。2012-0-30 t总市佰排倉筮100.00152.50105.00S7.5C10.00詞圭营收入 净利润它翎击盔辜从上图可以看出，在总市值排名中，万科在整个房地产行业中高居榜首，依然是龙头企业, 保利排名第二，金地位居第四。三、万科及其竞争对手财务分析（一）资产状况及利润分析表2 2012年主要数据主要数据（白万）万科保利金地总资产378802251169102521总负债296663196

5、38971524.5总权益82138.254779.530996.4营业总收入10311668905.832863.4营业总成本83023.255923.627553.9营业利润21013.013393.65418.08浄利润15662.69978.64292.02从上表可以看出，万科的资产负债结构中，总资产、总负债、总所有者权益均大于保利和金 地，位居榜首。2012年，万科的总资产为378802百万元，比保利多127633百万，金地最 少，归属于股东的权益为82138.2百万元，高于保利和金地。从利润数据中可以看出，万科 2012年实现总营业收入103116百万元，成本支出83023.2百万

6、元，实现营业利润21013百 万元，比保利多实现营业利润7619.4百万元。万科全年实现净利润15662.6百万元，保利实 现净利润9978.6百万元，金地实现4292.02百万元，保利比金地多实现净利润5686.58百万 元。从以上数据可以明显的看出，万科作为房地产的龙头企业不会动摇。（二）偿债能力分析偿债能力决定企业的生存，关注企业财务状况就需要关注偿债能力，偿债能力分短期和 长期。表3 201主要偿债能力数据偿债能力（2012）万科保利金地瀟动比率1.3962 准1.73081.9706速动比率0.4141 R0.38070.5615现金比率20.12523.259441.4366资产负

7、债率78.316378.190169.76581短期偿债能力分析。流动比率、速动比率以及现金比率都是反映企业短期偿债能力的指标。（1）流动比率用来衡量企业流动资产在短期债务到期之前，可变为现金用于偿还负债的能 力。从上表可以看出，金地的流动比率最高，而万科的流动比率最低，说明金地短期偿还债 务的能力高于万科，另一方面的原因是由于金地的负债水平低于万科，财务杠杆较小。（2） 速动比率是流动资产扣除存货之后除以流动负债，基于房地产业的特殊情况，一般在建工程 和存货较大，所以速动比率更能反映公司的短期偿债能力。12年，万科的速动比率在这三 个公司的居中，保利的速动比率最低，说明公司存货与在建工程较多

8、，短期偿债能力较弱， 金地的速动比率最高，其偿债能力较强。（3）现金比率是流动资产扣除存货和应收账款，完 全反映了公司的现金流量。从以上3个数据全都反映出金地的短期偿债能力最强。2长期偿债能力。长期偿债能力表明企业对债务的承担能力和偿还债务的保障能力，是 反映企业财物安全和稳定程度的重要指标，资产负债率是反映公司长期偿债能力的主要指 标。从上表可以看出，万科和保利的资产负债率相差不大，但万科略高于保利，金地的资产 负债率最低，以上数据说明，万科的长期偿债能力最强，金地最弱。但不管其数据如何，都 高于其行业平均水平。（三）营运能力分析营运能力反映了公司对资产利用的效率,即用多少的资产来获得多少的

9、收益，下面主要以 短期营运能力来衡量万科、保利、金地利用其资产赚取利润的能力。表生2012年营运能力数据营运能力（2012）万科保利金地应收账款周转率60.632346.90778764.8988应收账款周转天5.93747.67-460.0411存货周转率0.28230.25730.3327存货周转天1275.23911399.1451082.0559R涼动资产周转率0.31950.31970.3528流动資产周转天1126.76061126.05571020.-4082流动资产是房地产上市企业短期内可以调动的资产，变现比较快，周转迅速。流动资 产周转率是房地产上市公司流动资产周转速度的主要

10、评价指标，能够有效评价流动资产的综 合利用效率。存货周转率和应收账款周转率是流动资产周转率的细化。应收账款周转率反映 应收转款能否及时收回的能力，存货周转率反映存货的周转速度。从上表可以看出，万科的 应收账款周转率最大，周转天数最小，应收账款的变现能力最强，金地最小；而金地的存货 周转率最大，周转天数最小，存货周转速度最快，万科居中，保利的存货周转速度最慢，在 之前的分析中，金地的速动比率最高，可能因其存货较少，这也是其存货周转率较高的原因。 总体来看，三家公司的流动资产周转率，金地的周转率最大，流动资金变现能力最强，而万 科的流动资产周转率最小，周转天数最长，变现能力最弱，这和其资产负债结构

11、有很大关系。 万科产业较大，资产比金地多很多，应收账款和存货也其他两家公司多，所以导致其流动资 产周转率较两外两家低，但如论如何，其偿债能力都高于行业平均能力。（四）盈利能力分析盈利是公司得以生存和发展的动力，是投资者选择投资目标的原因,是债权人回收债权获 取利息的保证。表5 2012年盈利指标数据盈利能力（2012）万科保利K金地行业平均浄资产收益率19.66%19.86%息 14.39%5.8%浄利率12.17%12.24%10.30%毛利率36.56%36.19%32.05%36.4%每般收益元1.141.180.760.4净资产收益率是立足于股东的角度来考核企业获利能力和投资回报能力的

12、重要指 标。通过分析净资产收益率指标，一方面可以得知企业的投资效益状况，另一方面可以了 解企业管理水平的高低。12年万科和保利的净资产收益率相差不多，但均比金地高，但同 时也都高于其行业平均，反映了万科和保利的盈利能力较强，股东回报率较高，企业的收益 状况较好，虽然金地较前两个企业的资产收益率较低，但在整个行业中，也处于较高的水平， 企业也获得不错的收益和股东回报。同时，万科和保利的每股收益相差不几，对投资者而言， 更倾向于万科和保利。净利率体现企业经营活动最基本的获利能力，没有足够大的营业利润 就无法形成企业的最终利润。通过对该指标的分析，能够充分反映出企业成本控制、费用管 理、产品营销、经

13、营策略等方面的成绩与不足，可以通过它反映出企业销售，管理和成本费 用控制等方面的综合效果。从上表可以看出保利和万科的净利率相差不多，金地较差，万科 和保利在12年获得较多的利润，同时其成本控制和费用管理等都较金地良好。用杜邦分析法对三家公司的净资产收益率做更详尽的分析：表6杜邦分析法杜邦分析法浄利润率总資产周转率权益乘数浄資产收益率万科15.1893%30.55%4.54519.66%保利14.4315%30.89%4.54519.86%金地13.0602%34.05%13.33314.39%杜邦分析法是针对净资产收益率，将其划分为多项指标，来分析其影响因素，是因为什 么原因导致其净资产收益率

14、上涨或是下降。通过上表的分析，万科和保利的权益乘数一样大, 保利的净资产收益率略高于万科是由于其总资产周转率较大。金地的净资产收益率周转率受 其净利润率、总资产周转率和权益乘数，其中权益乘数较小，但其总资产周转率较高，导致 其产生的原因还是由于其资产负债结构较小。（五）成长能力分析表丫 2012年成长能力数据成长能力（%）万科保利金地主营业务收入増长率43.650546.495137.3972浄利润増长率35.026935.446314.733浄資产増长率21.089730.22771S.5705总資产増长率27.883528.794813.2827从表格中可以看出，12年三家公司都进行了资产

15、扩张，但万科和保利总资产增长率相 差不多，进行了大规模扩张，主营业务收入增长率也相差不多，三家企业在12年均不同程 度的扩张及壮大，但金地作为全国前10企业，还不及龙头万科和保利。万科丸主营址务收入（亿元行业排名泊第1 口能家）20LJ-03从上图可以看出，万科的主营业务收入居榜首，保利第二，金地第四。四、总结通过以上的分析，毋庸置疑，万科是全国最大房地产公司，成长性和盈利性都很好且稳 定，拥有稳步的发展策略和稳健的销售政策，依赖于庞大的土地储备、资产、负债及所有者 权益，依靠薄利多销，盈利很稳定。保利的盈利性和销售状况也处于较优越的水平，和万科 不相上下，但还不足以触动龙头企业万科。金地的各方面指标虽不及万科和金地，但其盈利 性和成长能力也是逐年攀升，跃居全国第八。参考文献1 李红娥：房地产上市公