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1、商品房销售欺诈行为的法律规制建议商品房供货欺诈普通法行为的法律规制建议本文关键词：商品房 销售，欺诈行为，规制，建议，法律商品房销售欺诈行为供货的法律规制建议本文简介：摘要：房地 产业在拉动国民经济的同时，也因相关法律的不健全而导致欺诈违规现 象的,给广大购房者经济、精神带来极大危害,成为社会舆情热点。消 除商品房欺诈销售行为需从管理、广告、风险保障消费者权益等角度 出发,制定和完善相关法律,减少欺诈不良现象的发生，使商品房销售行 为在法律框架下健康发展。关键词：房地产;商商品房销售住房欺诈行为的法律规制建议本文内容：摘要：房地产业在拉动国民经济的同时，也因相关人员不必 法律的不健全而导致欺诈
2、违规现象的发生，给广大购房者经济、精神 带来极大损害，有望成为社会舆情热点。消除商品房欺诈销售行为需 从管理、广告、保障消费者权益等角度知情权出发，制订和完善相关 法律，减少欺诈现象的发生，使商品房销售行为在法律框架下健康发 展。关键词：房地产；商品房；销售欺诈；欺诈手段；法律规制;一、商品房销售中欺诈行为的构成要件1 .实施欺诈行为的行为人必须具有欺诈的欺诈的故意是行为人以故意的主管形态采用虚构的故事或者 对受害人隐瞒真相的方式，使得受害人产生错误的认识并做出错误的 意识表示。所以在行为人的主观层面上是具有直接故意或间接故意的 意识，行为人该上已经认识到主观行为能够致使其他人遭受财产及其 他
3、损害而仍然行之，故在主观层面可以认定行为人有著的故意。2 .欺诈行为的行为人必须有欺诈的行为实施欺诈行为的行为人在客观层面做出了的行为，使得对方 陷入了错误的陷于认识。在商品房买卖中，卖方对房屋进行房屋的描 述或者隐瞒特定虚假的抵押抵押或贷款等负担性义务，使得市场参与 者买房人陷入了错误的认识，并且基于错误的认识而做出了错误的意 识表示。3 .被欺诈的买方必须因为行为人的欺诈行为陷入错误的意识陷入欺诈的买房者因为行为人的虚假陈述或隐瞒事实的行为 被错误的意识，并且基于该错误认识做出了相应的意识表示，最后导 致房子的买方财产或其他遭受损失。如果买房人不是因为行为人的欺 诈行为而是原因其他的基于而
4、做出的意识表示和选购行为，则该行为 不构成欺诈，不能房主将买房者遭受的损害结果归咎于行为人。二、现房销售欺诈的手段不良开发商在利益驱使下，往往会在销售中为追求利益最大 化不择手段进行欺诈销售，给消费者带来很大财产损失和精神痛苦。1 .加价欺诈营销现代的房地产市场营销存在诸多欺诈手段，其目的就是将顾 客购房心理转化为购房行动。为此，一些不良开发商开启欺诈宣传攻 势，利用各种信息渠道，或雇佣水军、枪手对自家商品房进行商品住 宅宣传外盒，炒热自家房源强化档次价格。为达到吸睛效果，开发商 可招工在楼盘销售前开始雇佣水军炒热房源，在房屋开售前会雇佣 “房托”进行抢购，造成热销假象。在引发购房者抢购心理同
5、时，开 始变动楼盘价格，进一步吸纳购房者购房者购房心理，最终实现高价 卖房增值目的。2 .以公摊或不标准测量侵吞购房者利益一直以来，商品房面积测量始终不是统一质量标准的计量标 准，以至于地域间购房者购买同等面积住房使用面积差距较大，多数 商品房开发商将地契计算到购房者房屋面积中，以购买100平方面积 楼房计算，楼道、电梯间面积就租用了二十多平方，购房者实际使用 建筑面积只有70多平方，但在购房时所交房款自认按照100平方面积 足额交款。开发商这样计算二手房面积，就是将公共面积以使用面积 方式强行让消费者买单，以此牟取暴利。有的开发商在对商品房面积 测量不使用英亩商品房标准测量方式，人为增加房屋
6、面积，在谋取不 当商业利益同时，增加了买房人房款支出。3 . 一房数卖、房产抵押欺诈商品房销售开发商为更大交易价值，在销售过程中往往存在 盖隆康数卖，最终将老房子卖给出价最高者现象。这种销售方式本身 就违法，开发商和销售员彼此勾结，往往以欺瞒顾客手段，利用购房 者钟爱对购房手续流程不熟悉特点，将同一房源同时购房与多名购房 者签订买房买卖合同，给购房者带来风险和损害。三、诱发商品房销售诈骗商品住宅行为的根源1 .法律规定缺失导致非法逐利造成商品房销售欺诈行为的主要根源是商家在法律机制缺失 下非法逐利行为，实现商品房开发商为实现这一最终目标，不会将商 品房的真实情况告知消费者，以恶意的方式进行销售
7、。商品房销售欺 诈的现象屡见不鲜说明前述法律制定不完善以及行政监管部门监管不 力这一现实。在我国商品房销售大幅增长量持续增长的过程中，国家 为约束房地产业健康发展战略一系列制定了一系列政策和法律条文， 特别是对开发商的行为标准进行制定和调整，对的违法行为制定了相 应的处罚形式，与法律在一段时期里可以有效解决房地产商这些购房 者的矛盾纠纷，对稳定房地产业的发展起到积极作用。2 .消费者对购房事宜认知不足对于普通百姓来说买房是人生大事，很多人穷其一生积蓄才 能在城镇中购买后半生到一套住房，和其它商品比较商品房有着诸多 特殊性，涉及地理位置环境、物业、公共设施、交通、质量、结构、 产权、增值等诸多因
8、素，选择购买反之亦然商品房需要有专业商品房 购买知识和经验，很多人买房并不懂其中涉及内容，仅考虑关注房屋 位置、面积大小、价格等十项购买因素，这就供地给商品房销售者带 来欺诈销售的机会。商品房销售一旦欺诈成功将拿到高额利益，同时 消费者将承受承受被骗带来的经济政策、维权纠纷风险。即便消费者 将现房销售告上败诉法庭，也要承担很大诉讼费用，同时还要漫长的 时间等待，更大一旦因自身原因原告失败将受到更大的经济、精神伤 害。3 .职能部门业务监管不力导致房地产销售催生欺诈产生随着市场经济的持续发展，房地产行业发展飞速，房价也水 涨船高，对于普通人家而言，房屋是最大的轻奢之一。政府和相关监 管部门房地产
9、虽然制定了相关的法律法规调整房地产行业的运行和发 展，但是对于一些更为细部隐蔽的细节和漏洞，相关监管部门的监管 部门较为缺失。譬如，在房屋的销售发展阶段，存在地产商虚假和夸 大事实的现象，引诱消费者购买，但情况实际并不符合其宣传报道的 情况。具体表现形式为虚假的价格优惠、氛围地理位置欺骗、基础设 置配备欺骗等。房市一项能够极大促进地区经济发展的产业，各地区 政府都非常重视，虽然在商品房销售欺诈环境问题上出台了商品房 销售（预售）管理办法（后称办法），但是办法也如上所 述只规定了一些类似于房价和预售房屋等较为宏观的内容，无法面而 俱到的调整实践中出现的所有问题和矛盾。四、商品房销售欺诈行为的法律
10、规制建议1 .建构防止商品房销售欺诈的法律体系我国针对商品房销售欺诈了相关法律条例，条例对商品房销 售过程中出现的各种欺诈行为，按照问题严重程度左右做出数万到数 十万金额不等罚款，同时追究相关责任人法律制裁。由于制定的罚款 相关处罚条例更注重罚款法律制裁，且惩戒金额远低于诈骗所得，因 此无法从根本上根除商品房销售诈骗行径。2 .规范商品房广告宣传行为和制定标准化必要的奖惩方案广告是产业销售产品主要推广方式，当前产品转型平面广告 己从原有单一平面广告发展到平面、网络等多渠道发布，形式多样的 广告在对产品起到宣传效果同时，广告逃税形式也在更新。商品房销 售广告最常见的是彩页宣传册和大型招贴画，可常
11、常会在城市商业街 区发放张贴，这些彩页宣传会团队专业美术设计请多角度拍摄经电脑 合成制作出精美广告画面。3 .制定保障购房者权益制度由于商品房商家以利益为主导，在销售欺诈时对购房者隐瞒 事实，购房者置业者往往受到销售者蛊惑，在洽谈交易时处于劣势。 为善待消费者权益，消费者之外除了自身增强运营者意识之外，还要 对商品房相关知识该些进行学习，对房源各部分内容详细了解。参考文献/u1李靖，陈兵.论商品房交易中欺诈这些行为的黄金交易法 律规制J.甘肃广播电视大学学报,2021, 28 (1).2孙玉国.浅谈商品房销售的欺诈现象及法律规制J.法制 与社会,2021 (31).3钱玉文.论商品房买卖中惩罚性赔偿责任的法律适用J. 现代法学，2021, 39 (5).
