《地产策划流程》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产策划流程（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 推荐 地产系列 -1第一部分：项目建设条件和规划设计方案一、建设条件：（一）项目现状概况：1、土地获得方式：2、土地条件：（ 1）地块形状、面积大小：（ 2）地物地貌：（ 3）土地的规划限制：（ 4）交通状况：（ 5）市政建设条件：（二）项目发展条件分析：1、投资的制约因素：（ 1）规划要点的限制：（ 2）开发商的资金状况：（ 3）土地自然条件对规划设计的影响：（ 4）开发商的利润要求与开发模式之间的矛盾：2、优势分析：（ 1）区位优势：（ 2）自然条件优势：二、规划设计方案（一）规划目标（二）整体规划设计思想：1、功能分区：2、道路系统（含入口处理）：3、公建规划：4、住宅单体 / 群体设
2、计：5、环境景观设计：6、智能化设计：（三）主要技术经济指标：1、土地使用指标（用地平衡表）：2、密度指标（项目主要技术指标表）：项目主要技术经济指标表 1项目 单位数景项目单位数量占地总面积m2居住人数人总建筑面积m2平均每户建筑面积m2居住面积m2平均每户居住人数人公建面积m2人均居住用地m2绿化用地m2道路面积m2居住户数户车库面积m2层数 功能所占面积 (m2)临街楼公建板楼地下室安置设备面积人防面积总面积第二部分：项目建设、经营组织及实施计划一、建设方式：二、开发方案设想与分析：三、建设进度安排（编制项目实施进度表）：四、材料供应：五、环境保护：（一）生活污水处理：（二）烟气治理：（
3、三）噪音处理：（四）其他：第三部分：项目经济评价一、项目投资估算：（一）开发成本估算1、土地成本表 2序号项目名称金额单位造价（元 /m2 ）1.1土地出让金1.2土地征用费1.3大市政费1.4四源费1.5拆迁安置补偿费1.6手续费2、前期工程费（见表3）表 3序号建安项目名称金额单位造价（元 /m2 ）1 规划设计费2 可行性研究费3 水文 , 地质 , 勘探费 建安费 *0.3%4筹建开办费建安费 *3%合计3、建安工程费（见表4）表 4序号项目名称金额单位造价 ( 元/m2)1 土建部分2 装修部分3 其他合计4、基础设施费（见表5）表 5单价 ( 元 /m2)数量 (m2)金额道路工程
4、80绿化工程8供水工程60供气工程60供电工程55供暖工程55通信工程31合计5、公建配套费（见表6）表 6序号 项目建筑面积（ m2）单价（元 /m2 ）金额1幼儿园8502小学9003中学9004卫生站6005文化活动中心10006球类场地7847粮油店6008肉菜市场6009副食品店60010饮食店60011饭店60012小吃店60013综合百货店70014日用杂品店60015五金交电建材店60016理发店60017废品收购站50018书报销售亭60019公共电话亭50020中西药店60021水果店60022综合修理店60023储蓄所60024邮政所60025电讯营业所60026汽车停车
5、场（库）120027自行车（摩托车）停车场（库）90028变电站50029路灯配电室50030净化石油气站60031公共厕所60032垃圾集散点30033小区综合管理处60034居民委员会60035 其他合计6、开发期间费（见表7）表 7序号类别计算依据金额1公园建设费总建筑面积*40元 /m22 购电权 总建筑面积 *40 元/m23 四源费 总建筑面积 *81 元/m24建筑工程质量安全监督费建安工程费 *0.4%5其它建安工程费 *1%合计7、不可预见费。取以上15 项之和的 3%5%开发成本估算：以上 17 项的合计（二）开发费用估算1、管理费用取上面15 项之和的 3%2、销售费用（
6、见表8）销售费用估算表表 8广告及市场推广费销售收入 *2%销售代理费销售收入 *1.5%其它销售费用销售收入 *0.5%合计3、财务费用( 见表9)贷款还本付息估算表表 9序号项目名称合计建设经营期一年二年三年1 借款还本付息1.1年初期款累计1.2本年借款1.3应计利息1.4年底还本付息1.5年末借款累计2 借款还本付息的资金来源2.1投资回收当年利息 =（年初借本息累计+当年借款 /2 ）x 年利率取央行现行的贷款利率，另加1.5%左右作为金融风险利率项目投资估算（见表 10）投资与成本费用估算汇总表计算依据 金额 均价（元表 10 /m2）说明1. 开发成本(1) 出让金(2) 拆迁安
7、置费(3) 前期工程费(4) 建安费(5) 基础设施费(6) 开发期间费(7) 不可预见费 (1-5)*3% 2. 开发费(1) 管理费用(1-5)*3%(2) 销售费用 销售收入 *4%(3) 财务费用合计二、项目收入估算（一）销售价格的确定1、销售均价的确定2、层差、朝向差、户型差的确定3、价格策略的制定（二）销售收入分期比例预测（见表11）销售收入分期比例预测表表 11销售计划建设经营期年度收入(万元)合计 ( 万元)年份销售比例第一年住:%销售面积销售价格第一年第二年第三年商: %车: %小计第二年住:%商: %车: %小计第三年住:%商: %车: %小计合计（三）资金筹措、投资计划及
8、借款利息1、资金筹措与投资计划（见表12）本项目采用滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金占用量，填充资金缺口，解决资金不足等问题投资计划与资金筹措表表 12序号项目名称合计建设经营期(万元)第一年第二年第三年1 建设投资2 资金筹措2.1自有资金2.2借贷资金2.3预售收入再投入2、货款本金的偿还及支付（见表13）销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。贷款还本付息估算表表 13序号项目合计建设经营期第一年第二年第三年1 年初借款累计2 本年借款3 本年应计利息4 本年底本息偿还5 年末借款累计6 归还借款本息来源6.1投资回收6.2其他收入
9、（四）土地增值税（见表14）土地增值税计算表表 14项目金额说明1. 销售收入2. 总成本费用3. 营业税及附加1.*5.5%4. 印花税及管理费1.*0.05%5. 毛利润 1.-2.-3.-4.6. 其他扣除项目2.*20%7. 增值额 5.-6.8. 增值比例9. 适用税率10. 土地增值税 7.*9.（五）税后利润税后利润表表 15序号项目名称计算依据合计建设经营期1231. 销售收入2. 总成本费用3. 营业税及附加4. 印花税及管理费5. 土地增值税6. 利润总额7. 所得税 6.*33%8. 税后利润 6.-7.注：总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算。三、项目经济效益评
10、价：对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法和参数，参照我国的财务制度，结合房地产的实际情况， 这里分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益率（ FIRR）、财务净现值 （FNPV）、及投资利润率。（一）财务内部收益率：1、财务现金流量（全部投资）表 16序号项目合计建设经营期第一年第二年第三年1 现金流入1.1销售收入1.2其他收入2 现金流出2.1建设投资2.2销售税金及附加2.3土地增值税2.4所得税3 净现金流量4 折现现金流量计算指标：（1）动态： a、财务内部收益率：b、财务净现值（I=10%）：（2）静态：全部投资利润率：2、现金流量表（自有资金）表 17序号项目合计建设经营期第一年第二年第三年1 现金流入1.1销售收入1.2其他收入2 现金流出2.1自有资金2.2销售收入再投入2.3销售税金及附加2.4土地增值税2.5所得税
