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1、 xxxxxxxxxx住宅小区建设工程可行性研究报告代工程建议书长沙金智工程咨询二一一年六月编制人员名单工程负责人：xxx xxx编 制 人 员：xxx 高级工程师xxx 注册咨询师xxx 注册咨询师xxx 高级工程师xxx 工 程 师xxx 工 程 师xxx 经 济 师xxx 助理工程师校 对 人 员：xxx目 录第一章总 论1一、工程概况1二、建设单位根本情况2三、申请依据与研究范围3四、主要技术经济指标3五、研究结论与建议5第二章工程建设的必要性7一、工程背景7二、工程建设的必要性8第三章市场分析14一、投资环境14二、市政规划分析19三、房地产宏观政策分析21四、长沙房地产市场现状33
2、五、长沙市房地产市场走势预测42六、工程市场分析46第四章建设内容及建设规模54一、建设内容54二、建设规模54第五章区域位置及建设条件56一、工程选址56二、自然条件56三、建设条件58第六章工程技术方案59一、总平面布局59二、建筑设计62三、结构设计63四、给排水工程64五、供配电工程66六、弱电工程68七、消防70第七章环境保护及节能71一、环境现状71二、环境保护72三、节能74第八章物业管理76一、物业管理方案76二、机构设置76第九章工程招投标77第十章实施进度方案78第十一章投资估算与资金筹措80一、投资估算80二、资金筹措81第十二章经济评价82一、经济评价的主要依据82二、
3、销售收入及销售税金估算82三、总本钱费用估算83四、财务效益分析84五、不确定性分析85六、经济评价结论87第十三章社会评价94一、工程对社会的影响分析94二、工程与所在地区互适性分析94三、社会风险及对策分析94附件：1、湖南省通信产业效劳法人营业执照2、湖南省通信产业效劳南天房地产开发分公司法人营业执照3、湖南省通信产业效劳房地产开发企业资质证书4、工程招标根本情况表附图：1、工程地理位置图2、工程总平面布置图第一章 总 论一、工程概况1、工程名称xxxxxxxxx住宅小区建设工程2、工程建设单位xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司3、工程负责人xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司
4、法定代表人4、工程建设地点工程建设地点位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，地块北侧为湖南邮电培训中心，地块东侧为湖南省劳动人事学校；地块南侧紧临白竹坡路，高差变化复杂；地块西侧为湖南省老干部修养所；地块与湖南省邮政电培训中心、湖南省劳动人事学校及湖南省老干部修养所一起位于南侧的白竹坡路、东侧的望龙路、北侧的远大路、西侧的杉木路的围合之中，整个地块的外部环境良好，交通十分便利。5、工程拟建内容与规模工程总用地面积58993.54平方米，折合88.49亩，净用地面积57403.54m2，折合86.105亩，工程规划总建筑面积135395.57平方米，其中地上建筑面积114481
5、.15平方米含低层住宅总建筑面积10288.82平方米；高层住宅总建筑面积99323,26平方米;公共配套总建筑面积4869.07平方米含幼儿园建筑面积1281,53平方米、网球中心建筑面积1500.00平方米、社区用房建筑面积506.69平方米、物业管理用房建筑面积建筑面积510.49平方米、商业网点建筑面积1070.36平方米。地下车库及人防总建筑面积20914.42平方米。共建停车位616个(地下室停车位443个，私家车库停车位46个，地面停车位127个)。工程容积率1.99，建筑密度25.19%，绿地率40.5%。二、建设单位根本情况湖南省通信产业效劳为中国电信控股境外上市企业。公司设
6、置综合部、方案财务部、市场经营部、工程技术部、分析管理部五个职能部门，是一个集高新技术、设计、监理、软件开发、房地产开发、通讯工程等一体的企业。公司技术、资力雄厚，设备先进，管理科学；公司自成立以来，始终本着“科学开发、多元开展的方针，以优质的效劳、高标准的质量、良好的信誉回报社会，获得了相关部门的认可和用户的广泛好评，历年来，所开发的工程合格率达100%，优良率80%，创下了骄人的业绩。三、申请依据与研究范围1、申请依据 (1) 工业与民用建筑可行性研究深度要求(2) 国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的?建设工程经济评价方法与参数第三版?(3) 建设部建标2000205号?房地产开发
7、工程经济评价方法?(4)?投资工程可行性研究指南?中国国际工程咨询公司编著(5) 其他有关专业设计标准(6) 建设单位提供的其他各项根底资料2、研究范围本工程申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令、政策、规程、标准等为根底，对该工程的建设必要性、市场前景、建设规模和建设方案、建设的条件与场地布局、主要生产技术方案和工程技术方案、环境保护、投资估算及资金筹措、财务效益与综合效益等方面进行了综合分析研究，并据此提出研究结论和建设。四、主要技术经济指标工程主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1工程总用地面积m258993.54折合88.49亩1.1
8、工程净用地面积m257403.54折合86.105亩2工程总建筑面积m2135395.572.1计容积率建筑面积地上m2114481.15低层住宅建筑面积m210288.82高层住宅建筑面积m299323.26公共配套建筑面积m24869.07.1幼儿园建筑面积m21281.53.2网球中心建筑面积m21500.00.3社区用房建筑面积m2506.69.4物业管理用房建筑面积m2510.49.5商业网点建筑面积m21070.362.2地下建筑面积不计容积率m220914.42地下车库及人防建筑面积3停车位个616集中地下室443个，私家车车位46个，地面停车位127个4容积率1.995建筑密度
9、%25.196绿地率%40.57建设期年28工程总投资万元29453.79利润总额万元3225.310所得税万元806.311税后利润万元2419.012工程投资财务内部收益率%18.47/15.73税前/税后13工程投资回收期年2.69/2.73税前/税后14借款归还期年315投资利润率%10.1816投资利税率%16.60五、研究结论与建议1、研究结论(1) 工程的建设符合?长沙市总体规划20032021?的要求，而且工程在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改良。工程符合长沙市城市开展的整体规划，可促进长沙市产业结构的调整，有利于增强长沙市城市功能的辐射作
10、用，符合长沙市城市未来的开展方向。(2) 工程可有效地盘活当地的土地资源，严格按照市规划局的规划设计要点进行整体规划，满足城市景观设计的要求，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于增强长沙的城市功能，促进地区商务经济的开展，对于提高人们的生活质量有着非常重要的作用。(3) 工程建设总投资为29453.7万元，经测算，所得税后工程财务内部收益率15.73%，所得税后工程投资回收期为2.73年，在财务上是可行的。(4) 从工程的敏感性分析计算来看,工程具有一定的抗风险能力。2、建议(1) 勘察设计是工程建设的根底工作，也是工程投资控制的关键，建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作，
11、充分做好建筑方案的比选工作，从而为工程的建设与投资控制打下良好的根底。(2) 工程质量是工程的生命线，建设单位应严格控制好工程的发包与材料采购，通过公平竞争、择优选取的招投标形式，选择合格的施工单位和材料厂商，确保施工质量和工程进度。(3) 资金是工程顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度方案，确保工程建设资金足额到位，从而保证工程的顺利实施。综上所述，本工程是可行的，但工程建设单位应加强开发建设过程中的本钱与质量控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第二章 工程建设的必要性一、工程背景长沙市是湖南的省会，经过改革开放20多年来的开展，已经取得了令人瞩目的成就，具备了自身独特的开展
12、优势。进入21世纪以来，面对国内国际新的开展形势，长沙市的开展既有难得的机遇又有严峻的挑战，在国家全方位开放的条件下，长沙市必须在现有优势的根底上抓住机遇做大做强，从而赢得开展的主动权。省委、省政府在认清当前形势的条件下确定了“一点一线和长、株、潭一体化的开展战略，要求长沙市尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥“龙头的作用，这就给长沙的开展增加了前所未有的推动力。在当前的条件下，长沙中心城市的功能和作用要得以充分发挥，尚需付出艰苦的努力，必须尽快完善城市根底设施等制约城市快速开展的“瓶颈。为此，长沙市中长期经济社会开展战略纲要为长沙的开展描绘了宏伟的蓝图，方案用15年左右的时间把长沙建设
13、成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化中心城市。市政府各部门围绕这一目标重新调整了城市空间的形态，方案通过加强环境治理、道路整治和绿化广场的建设，力争实现把长沙建设成为结构合理、开展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市的目标。隆平高科技园的前身是马坡岭农业科技园，是长沙高新区“一区四园之一，也是正式批准的全国两个国家级农业高科技园之一。园区位于长沙市芙蓉区东岸乡，园内聚集了湖南农业大学、湖南省农业科学院等众多的大专院校和科研院所，是我国农业领域科研能力最强、科研成果最集中的基地之一。近年来，在省、市各级各部门的大力支持下，隆平高科技园高速开展，现有入园企业205家，技工贸总收入近100亿元，成
14、为芙蓉区一个新的经济增长点。园区初步形成了电子信息、新材料、生物技术、现代农业等特色优势产业。自2006年起，园区坚决不移地走都市工业之路，坚持高效集约利用土地，先后建设了湖南省留学人员创业园金丹科技创业大厦、广发隆平创业效劳中心、湖南省科研成果转化中心等多层、高层工业厂房及企业总部办公楼宇，在全省乃至全国都产生了积极的影响。二、工程建设的必要性1、应对挑战、加快开展的需要跨入新的世纪后，世界经济仍然保持着较快的增长势头，经济全球化、新技术革命和经济结构大调整以及参加世界贸易组织都加快了国内市场化、工业化和农业产业化的进程。特别是将高新技术融入传统的制造业和农业，使传统产业发生了革命性的变化，这对拓宽长沙参与国际竞争的渠道、主动承接国际先进技术和产业的转移、加快经济结构调
