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1、房产项目可行性分析报告内容可行性研究应包括以下内容：项目决策背景及摘要一、外部部环境1、 城市发展展规划与与土地的的关系及及对项目目开发的的影响，如：交交通系统统的规划划与建设设、城市市功能规规划与布布局、局局部区域域开发重重点、政政府重大大政策即即将颁布布等；2、 土地所属属地域在在该城市市的历史史、经济济、文化化、战略略发展等等方面的的地位。项目渊渊源，特特殊的政政治或文文化背景景，如：危房改改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政府重重点工程程等；二、内部部因素1、 项目启动动对公司司未来几几年发展展战略、发展规规划的意意义（一一般35年），在公公司发展展中的地地位（是是否核心
2、心项目）；2、 公司进入入重点区区域市场场、项目目合理布布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩大社社会影响响力的作作用；3、 从公司未未来的利利润需求求、可持持续经营营等角度度描述立立项的意意义；第一部分分：项目目概况一、 土地位置置土地所处处城市、行政区区域、非非行政区区域（经经济开发发区、商商贸金融融区等）的地理理位置。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出土地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如市中中心商圈圈、机场场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。二、 土地现状状
3、1、 四至范围围；2、 地势平坦坦状况，自然标标高，与与周边地地势比较较；3、 地面现状状，包括括土地内内是否有有水渠、较深的的沟壑（小峡谷谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并计算算因此而而损失的的实际用用地面积积；4、 地面现有有居民情情况，包包括具体体居住人人数、户户数，工工厂数量量、规模模、产品品性质、开工状状况等，并说明明对拆迁迁及项目目开发进进度的影影响；5、 地下情况况，包括括管线、地下电电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结结构等，地上地地下都要要注意有有没有受受保护的的历史文文物古迹迹、可利利用的构构建；6、 土地的完完整性，有否市市政代
4、征征地、市市政绿化化带、市市政道路路、名胜胜古迹、江河湖湖泊等因因素分割割土地；7、 地质情况况，包括括土地结结构、承承载力、地下水水位和抗抗震性要要求。附图：平平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据； 地地形地貌貌图，主主要反映映土地地地面建筑筑、河流流、沟壑壑、高压压线等内内容； 地地下状况况图，包包括地下下管线、暗渠、电缆、光缆等等。三、 项目周边边的社区区配套（一）周周边30000米米范围内内的社区区配套1、 交通状况况（1） 公交系统统情况，包括主主要线路路、行车车区间等等；（2） 土地出行行主要依依靠的交交通方式式，是否否需要发发展商自自己解决决；（3） 现有交通通捷运系系统
5、，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统；2、 教育：大大中小学学及教育育质量情情况。3、 医院等级级和医疗疗水平4、 大型购物物中心、主要商商业和菜菜市场5、 文化、体体育、娱娱乐设施施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图：生生活设施施分布图图，具体体位置、距离。（二）土土地周边边30000米外外但可辐辐射范围围内主要要社区配配套现状状四、 项目周边边环境（根据个个案特性性描述，没有的的可以不不写）1、 治安情况况2、 空气状况况3、 噪声情况况4、 污染
6、情况况（化工工厂、河河流湖泊泊污染等等）5、 危险源情情况（如如高压线线、放射射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）6、 周边景观观7、 风水情况况8、 近期或规规划中周周边环境境的主要要变化，如道路路的拓宽宽、工厂厂的搬迁迁、大型型医院、学校、购物中中心/超超市的建建设等。9、 其他五、 大市政配配套（都都要说明明距土地地距离、成本、接入的的可能性性）1、 道路现状状及规划划发展包括现有有路幅、规划路路幅，规规划实施施的时间间，与土土地的关关系（影影响）。2、 供水状况况：现有有管线、管径及及未来规规划和实实施时间间。3、 污水、雨雨水排放放：现有有管线、管径及及未来规规划和实实施时
7、间间。4、 通讯（有有线电视视、电话话、网络络）：现现有管线线、上源源位置、距土地地距离、涉及线线路成本本等。5、 永久性供供电和临临时施工工用电：现有管管线、上上源位置置、距土土地距离离、涉及及线路成成本等。6、 燃气：现现有管线线、管径径、上源源位置、距土地地距离、接口位位置。7、 供热及生生活热水水：现有有管线、管径、上源位位置、距距土地距距离、接接口位置置。附图：说说明上述述配套设设施的管管线走向向、容量量和接口口位置，及未来来规划扩扩容和增增加的情情况。六、 规划控制制要点1、 总占地面面积、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积2、 住宅建筑筑面积、公建建建筑面积
8、积，公建建的内容容，并区区分经营营性和非非经营性性公建的的面积3、 综合容积积率、住住宅容积积率4、 建筑密度度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格格土地价格格计算的的方法，若有代代征地要要说明代代征地价价格。根根据购买买价格计计算总地地价、楼楼面地价价。八、 土地升值值潜力初初步评估估。从地理位位置、土土地供应应、周边边环境及及配套、市场发发展状况况、政府府规划、城市未未来发展展战略等等角度对对土地升升值潜力力做出初初步评估估。近几年与与本案相相临地块块的土地地价格比比较分析析。九、 立即开发发与作为为土地储储备优缺缺点分析析第二部分分：法律律及政策策性风险险分析一、项目目用地取取
9、得土地地使用权权的法律律手续现现状描述述（一） 项目用地地现状1、 土地所有有权归属属2、 土地使用用权归属属3、 土地的他他项权力力（如抵抵押权）4、 土地的用用途5、 有关项目目用地现现状的政政府文件件（写明明批号或或主要内内容，复复印件作作为附件件，并索索引）（二） 计划手续续1、 项目是否否已经立立项2、 立项主体体是否能能够变更更3、 立项变更更条件和和时间4、有关关立项的的政府文文件（写写明批号号或主要要内容，复印件件作为附附件，并并索引）（三） 规划手续续1、规划划用地所所有权归归属2、规划划用地使使用权归归属3、规划划用地用用途4、有关关项目用用地规划划的政府府文件（写明批批号
10、或主主要内容容，复印印件作为为附件，并索引引）（四） 土地手续续1、 征地批文文2、 土地使用用权出让让合同3、 拆迁安置置补偿4、 有关项目目地块的的政府文文件（写写明批号号或主要要内容，复印件件作为附附件，并并索引）（五） 项目用地地取得土土地使用用权程序序评估1、 取得土地地使用权权的程序序描述2、 取得土地地使用权权需要的的工作日日3、 取得商品品房用地地土地使使用权所所需条件件4、 取得土地地使用权权的风险险及控制制（取得得土地使使用权存存在的不不确定因因素及解解决）（六） 项目用地地土地性性质变更更的评估估（已经经是商品品房用地地可以不不写）1、 土地性质质变更的的程序描描述和理理
11、由2、 土地性质质变更的的政策支支持或障障碍3、 土地性质质变更需需要的工工作日（七） 政策性风风险评估估政府资源源利用的的评估：（1） 当地政府府对外来来投资的的态度；（2） 当地政府府职能部部门的办办事作风风；（3） 当地政府府对该项项目的关关注程度度；（4） 地块周边边已有开开发商项项目成败败的政府府因素；（5） 与政府合合作关系系。政策变更更对项目目开发的的影响：（1） 城市规划划限制或或更改；（2） 突发性政政策等政政府因素素导致项项目中断断开发、报批报报建流程程无法完完成、项项目开发发期间土土地性质质变更受受挫，从从而造成成前期投投入全部部或部分分损失的的可能性性判断。二、合作作方
12、式及及风险评评估1、 合作方基基本情况况：合作方名名称，主主要股东东构成情情况、资资质等级级、履约约能力、注册资资本、特特殊背景景等。2、 合作方式式：（1） 合作方式式描述例如：一一次性买买断土地地、建后后分房（面积）、建后后分销售售收入、建后分分利润、共同设设立公司司等。（2） 选择合作作方式的的主要原原因3、 主要合作作条件双方的主主要权利利义务描描述，包包括但不不限于：（1） 报批报建建手续办办理（2） 拆迁安置置补偿 （3） 付款内容容和条件件（4） 交地标准准除直接从从政府出出让土地地外，都都要明确确对方一一定能够够提供正正规税务务发票。对分房房、分收收入要明明确合作作方是否否有承
13、担担营业税税的义务务。4、 合作风险险评估：（1） 通过其他他相关渠渠道了解解项目背背景资料料：如土土地方转转让的原原因、曾曾经或正正在洽谈谈的公司司；（2） 土地使用用年限；（3） 土地权属属有无瑕瑕疵，抵抵押或其其他的法法律纠纷纷；（4） 土地方的的信用；（5） 付款进度度及与土土地出让让（转让让、合作作开发）土地手手续的配配合；（6） 其他与合合作方式式相关的的当地土土地政策策法律法法规。三、总体体评价对各项法法律手续续和程序序的可操操作性、合法性性，风险险的可控控性进行行评价。如：签签约合同同中明显显对我方方不利的的条款及及其考虑虑；部分分或全部部条款存存在的不不确定性性因素的的控制；
14、不利、不确定定条款可可能遭受受的损失失和对开开发进度度的影响响等。第三部分分：市场场分析一、 区域住宅宅市场成成长状况况1、 区域住宅宅市场简简述 形成时间间 各档次住住宅区域域内分布布状况 购买人群群变化2、 区域住宅宅市场各各项指标标成长状状况（近近3-55年） 开工量/竣工量量 销售量/供需比比 平均售价价3、 区域市场场在市内内各项指指标的排排名状况况及发展展趋势二、 区域内供供应产品品特征1、 各档次产产品供应应状况2、 各档次产产品的集集合特征征尤其研究究与本案案类似档档次物业业的特征征 平均售价价 开发规模模 产品形式式 平均消化化率 平均容积积率 物业在区区域内分分布特征征3、
15、 区域内表表现最好好个案状状况附图：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一些些具代表表性的未未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片片。4、 未来2-3年区区域内可可供应土土地状况况、产品品供应量量和产品品类型5、 分析：本本案在区区域市场场内的机机会点和和威胁点点6、 结论： 区域市场场在整体体市场的的地位及及发展态态势 本案所在在位置的的价位区区间和本本案开发发产品的的价位区区间及总总价控制制 本案在区区域内开开发市场场潜力 本案在开开发中的的营销焦焦点问题题三、 区域市场场目标客客层研究究和市场场定位1、 各档次产产品目标标客层特特征及辐辐射商圈圈范围（建立在在本区域域参照项项目的经经验研究究及全市市的趋势势特征上上）2、 本案目标标人群特
