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1、汉中市旧体育场开发项目市场综合调研、前期策划报告目录 页页码第一部分分 市场场调研一、 汉中市宏宏观经济形势势分析 3二、 汉中市房房地产概概况及特特征 119三、 项目住宅宅部分竞竞争区域域市场调调研 211四、 住宅消费费者调研研及分析析结论337 五、 汉中市商商业基本本情况及及消费者者调研分分析 339第二部分分 前期期策划一、 项目地块块分析 622二、 项目住宅宅部分定定位677三、 项目住宅宅部分建建议766四、 项目商业业部分SSWOTT分析 888五、 项目商业业竞争对对手分析析 91六、 项目商业业部分定定位 999七、 项目商业业规划布布局建议议 1106八、 太白路以以
2、南地块块定位建建议 1123第三部分分 投资资估算整体开发发节奏建建议 1127太白路以以南地块块财务估估算 1288太白路以以北地块块财务估估算 1377项目整体体现金流流 1445附件1：住宅宅消费者者定量分分析报告告及深访访记录 1466 附件2：高层层电梯公公寓现实实消费者者定量分分析报告告及深访访记录 1800附件3：商业业深访记记录1197138市场调研第一部分分：市场场调研市场调研一、汉中市宏观经济形势分析一、 汉中市宏宏观经济济形势分分析1. 汉中市国国民经济济总体运运行状况况1) 宏观经济济环境调调查 汉中市概概况汉中市位位于陕西西省西南南部，北依秦秦岭，南南屏巴山山，汉江江
3、横贯东东西。西西南与甘甘肃、四四川毗邻邻，东北北与本省省的安康康、西安安、宝鸡鸡接壤。全全市辖汉汉台、南南郑、城城固、洋洋县、勉勉县、西西乡、略略阳、镇镇巴、宁宁强、留留坝、佛佛坪共11个个县区，2234个个乡镇（办办事处）。全市总面积2.7万平方公里，人口372万。汉中气候温和，资源丰富，有“西北小江南”之称，具有较大的经济发展潜力。 汉中市近近年经济济指标u 地区生产产总值资料来源源：汉中中市统计计局n 2001120004年年，汉中中地区生生产总值值年均增增长8%，与全全国同期期平均增增长率持持平。n 2003320004年，年年增长率率均在99%以上上，呈现现加速增增长的势势头。n 经
4、济的加加速发展展必将促促进居民民收入水水平的提提高，促促进商业业、房地地产、旅旅游等行行业的发发展。u 产业结构构资料来源源：汉中中市统计计局n 农业是汉汉中传统统优势产产业，产产业增加加值逐年年增长，在在整个产产业结构构中所占占比重一一直保持持在233%以上上，这对对很大程程度上“靠天吃吃饭”的农业业来说很很不容易易。n 2001120004年年，第三三产业增增加值年年均增长长11%，成为为拉动汉汉中经济济发展的的主要因因素。第第三产业业比重也也从20001年年的377%提高高到20004年年的400% n 第二产业业波动较较大，这这与汉中中工业化化水平整整体较低低，尚没没有形成成支柱工工业
5、有很很大关系系。2000320004年，汉中中工业回回升，工工业产值值和增加加值快速速增加，220044年第二二产业增增加值在在整个产产业结构构已占到到36.36，比例例接近第第三产业业。如果果汉中工工业增长长势头得得以保持持，整个个城市将将有望实实现经济济总量较较大幅度度的提升升。u 社会消费费品零售售总额资料来源源：汉中中市统计计局n 2001120004年社社会消费费品零售售总额稳稳步增长长，年均均增长率率7.66%，其其中20003年年和20004年年增长率率分别达到9%和100.4%，呈现快快速增长长的趋势势，说明明汉中商商业零售售的发展展速度加加快。城镇居居民可支支配收入入资料来源
6、源：汉中中市统计计局n 城镇居民民可支配配收入增增长的主主要推动动因素是是城镇居居民工薪薪收入的的增加，是是衡量居居民富裕裕程度的的一个重重要指标标。从22001120004年年，汉中中城镇居居民可支支配收入入呈现稳稳步增长长趋势，年年均增长长率8.77%，其其中20004年年城镇居民民可支配配收入55,7488元，比比上年增增长100.9%，增幅幅较大。u 城镇居民民人均消消费性支支出资料来源源：汉中中市统计计局n 2001120004年年，汉中中城镇居居民人均均消费性性支出年年均增长长率达112.66%，其其中20004年年人均消消费性支支出4,5744元，比比上年增增长144.2%，高于
7、于居民可可支配收收入年均均增长率率（100.9%），反应应出汉中中市居民民消费意意识强，对未来收入的预期比较乐观，这为城市商业的进一步发展提供了有利条件。u 城乡居民民年末储储蓄存款款余额资料来源源：汉中中市统计计局n 2001120004年年，城乡乡居民年年末储蓄蓄存款余余额年均均增长116.33%，增增长速度度较快。2004年全市人均储蓄存款余额达到5,000元。居民收入的快速增加为改善生活质量创造了条件，也为城市房地产、商业、餐饮、娱乐等行业的发展带来机遇。u 居民消费费价格指指数n 居民消费费价格指指数反映映城乡居居民购买买并用于于消费的的消费品品及服务务价格水水平的变变动情况况。从2
8、2001120004年汉汉中市居居民消费费价格指指数变化化趋势看看，除220022年消费费价格指指数较低低外（999.77），220033年、220044年居民民消费价价格指数数较高，尤其是2004年物价比2003年上涨6.2%，居民生活成本提高。n 居民消费费价格指指数较高高，另一一方面，也也说明汉汉中商品品供应和和竞争还还不充分分，商业业还有较较大的发发展空间间。u 人口增长长状况年份城市总人人口（万万人）比上年增增长（万人）非农业人人口（万人）比上年增增长（万人）非农业人人口所占比重重20011369.50/68.77/18.66%20022370.440.94470.3351.6551
9、9.00%20033372.121.688721.65519.33%20044373.981.86672.9980.98819.66%资料来源源：汉中中市统计计局、n 汉中市总总人口增增长缓慢慢，城市市化水平平总体来来说不高高，非农农业人口口仅199%左右右，但近近3年来来非农业业人口占占总人口口比重每每年以00.3个个百分点点的比例例递增，说说明城市市化进程程仍然取取得一定定进展。n 汉中市政政府目前前正在实实施的大大规模旧旧城改造造、基础础设施建建设以及及城市新新区开发发，必将推推动汉中中城市化化水平迅迅速提高高，带来来城镇人人口尤其其是中心心城区人人口的快快速增长长，也会会引起城城市商业
10、业和居住住布局的的深刻变变化，这这为房地地产业、商商业等行行业带来来了难得得的发展展机会。u 旅游收入入全年旅游游收入(亿元)入境旅游游(人次)外汇收入入(万美元元)国内旅游游人数(万人次次)国内旅游游收入(亿亿元)200115.35,455064.554605.3200226.65,900073.884906.6200333.92,255029.332793.9200447.46,5330/526/资料来源源：汉中中市统计计局n 20033年各项项指标的的大幅度度下降是是受“非典”的影响响，20004年年各项指指标全面面回升。n 汉中旅游游收入大大致相当当于社会会消费品品零售总总额的113%
11、，旅旅游业对对零售业业的推动动显而易易见。汉汉中有着着众多的的“三国”和“汉文化化”遗迹，旅旅游资源源得天独独厚，地地方政府府大力发发展旅游游业的政政策必将将有力地地推动地地方商业业等相关关行业的的发展。u 与相邻二二级城市市经济比较较汉中及周周边二级级城市220044年主要要经济指指标的对对比。地区生产产总值（亿亿元）人口（万人）社会消费费品零售售总额（亿亿元）固定资产产投资（亿元）汉中192.5373.9854.7767宝鸡320.337393.44140.2安康119.6294.9735.8856.22广元127.5304.0855.6655.44天水125.5347.7842.2244
12、.11资料来源源：上述述各城市市统计局局n 对比汉中中与周边边二级城城市20004年年主要经经济指标标，可以以看出，汉汉中市的的经济总总量比宝宝鸡略低低，而强强于安康康、四川川广元和和甘肃天天水，在在该区域域里有一一定经济济优势和和辐射能能力。u 20055年上半半年汉中主主要行政政区主要要经济指指标对比比（单位位：亿元元）地区生产产总值社会消费费品零售售总额固定资产产投资汉台区18.88512.6696.699城固县12.1103.7551.222南郑县15.6632.7221.033勉县10.8882.6992.800资料来源源：汉中中市统计计局n 作为汉中中市政治治、经济济、文化化中心，汉汉台区在在商业上上对其它它县具有有绝对的的吸引力力。而汉台区区大规模模城市改改造的实实施会进进一步强强化这种种趋势，也也会吸引引更多的的人到汉汉台定居居。u 汉中市城城市规划划n 汉中市城城镇体系系规划到到20220年，把把中心城城区建设成成城市人人口在660万人人以上的的大城市市,规划市市区
