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1、商业策划报告docMOMA项目商业策划报告至祥置业（昆明）有限公司 二零零五年十二月十五日MOMA 项目商业策划报告目录报告讲明第一部分 昆明商业进展概况一、经济进展态势二、昆明商业要紧业态三、昆明商圈情形四、商业物业和租金水平第二部分项目分析一、项目简介二、项目地域分析三、项目建筑分析四、商业进展现状五、交通条件第三部分 消费者分析一、昆明消费者总体情形二、项目区域内消费者情形三、投资者喜好和因素第四部分项目 SWOT 分析一、 SWOT 分析二、计策分析第五部分项目市场定位一、定位思路二、定位依据三、商业定位四、目标消费群体定位五、业态组合和档次定位第六部分 负一层分析一、背景二、需求分析
2、三、价值分析四、用途和对象第七部分招商和策略一、租金收益估量二、商户建议三、招商策略第八部分销售策略一、销售策略二、分期销售安排三、销售方式安排四、产品定价五、销售进度安排MOMA 项目商业策划报告报告讲明本报告所表述之项目为 MOMA 项目一期和二期的商业部分， 其中 要紧为地面建筑部分，二期附一层由于需要对用途进行讨论，将专题分析。本报告将按照昆明商业进展背景、项目自身条件、消费者需求等方面对商业定位、商业规划、业态分布、店铺分割、招商和销售策略进行分析和讨论。此次交流将重点阐述商业定位部分，其他部分提出初步建议和构思，深度分析和报告将在后续报告提交。本报告有关资料来源于至祥数据库、昆明统
3、计局资料、市场调查结果以及有关网站公布资料，文中不再另行讲明。第一部分 昆明商业进展概况一、经济进展态势1、国内生产总值2、结构7.662004年GDP构成：第一产业为59.44亿元，占7.3%,第二产业为37同比增长率出1亿元，由46.3%社会消费品零售总额（单位：亿元）会消400 r& 00tt会流撅强0%昌脾0%12%12.80%15.00%10.00%噩售总！强二3万0%5亿元，增长12.8%,整个社场从整体工课持了连续、200叫 2001 年 2002年 200即 2004年糖固0中0%长态势4、人均水平1）人均国内生产总值2004年昆明市人均国内生产总值为 18744元，比上年增长
4、10. 9%, 昆明市人均国内生产总值从整体上保持了连续、稳固的增长态势。2）人均可支配收入2004年昆明市人均可支配收入为 9045元，同比增长率为6.5%。尽管 同比增长率有所下降，然而昆明市人均可支配收入大幅度地增长，这为众 多的商家带来了专门多的商机。200坪2001年200浑200200件3、人口1）人口规模2004年年末昆明市总人口为578万人，流淌人口 106万，要紧集合在1 80平方公里的市区。2）人口密度2003年全市总体为556人/平方公里，其中五华区、盘龙区的人口密度 为29621人/平方公里，西山区为332人/平方公里，官渡区为615人/平方公 里，东川区为156人/平
5、方公里。结论：经济的增长、人口规模的增长以及人均收入的增长，提升 了昆明市的整体消费规模，也为商业的进展和增长提供了消费基础。二、昆明商业要紧业态1、零售业要紧业态业态名称代表企业经营面枳要紧特点;勾物中心新西南广场、汇都 国际10力平方米以上综合、庞大、齐全、满足多方 位消费需求,货店白盛、金龙、百大2力平方米左右时尚窗口、展现作用，租金 承担力低沃尔玛、家乐福8000 2万平方米日常生活品为主、货品丰富、 价格廉价，租金承担力低。储式商场麦德隆2力平方米左右价格廉价、批量购买、租金承担力低专业店、专营店国美、健之佳、百 丽300 5000平方米专业、连锁，租金承担力 低店POLO、NIKE
6、、佐丹奴、真维斯50 300平方米单一品牌、多为服装店， 租金承担力高便利超市之佳100 500平方米社区经营、便利生活，租金 承担力低X货铺等20- 150平方米临街经营、满足简单需要，租 金承担力低2、餐饮业要紧业态业态名称代表企业经营面积要紧特点人型酒楼老房子、仁和、新 人人1000- 5000平方米以川、粤为主，租金承担力 低火锅店小天鹅、老幺、胖子1000- 5000平方米以川味为主，租金承担力低茶餐厅隔锅香、新利源500- 1000平方米中式快餐、休闲餐厅，租 金承担力低西式快餐肯德基、麦当劳200 500平方米位置要求高，租金承担力高日餐、咖啡吧杰克、上岛、真锅200 500平方
7、米位置要求高，租金承担力高异国风味贵太郎、依佐拉200 1000平方米异国风味、租金承担力低，卜吃50- 500平方米临街、各地风味，租金承担 力高3、娱乐业要紧业态业态名称代表企业经营面积要紧特点健身中心宝力蒙、迪声、国 防健身1000- 3000平方米健身、美体，租金承担力 低美容美发柔婷、新标榜、流行前线300 1000平方米租金承担力略高酒吧、迪厅芭比、TOPONE、高跟鞋、单行道300 2000平方米中高消费，租金承担力低KTV好乐迪、温莎1000- 3000平方米中高消费，租金承担力低水浴桑拿水艺大卜、水岸幽 兰500 5000平方米中高消费，租金承担力低茶室100 500平方米租
8、金承担力略高结论：昆明商业业态的进展已较为丰富（仅少数如折扣店、便利 店等未进入昆明市场），但品牌数量和知名品牌仍旧较少。三、昆明商圈情形1、昆明商圈分布2、要紧商圈及特点商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和进展二市街商圈以柏联百盛、昆百大、家乐福等为代表，有着悠久的商业历史，商业定位为中档和中高 档层面，业态丰富完整、经营 种类齐全，商业氛围浓厚。随着步行街的开通、百盛 的做强、差不多周围辅助商业 的丰富，该商圈的地位日益巩 固，目前和今后一定时刻内仍 将保持其第一商圈的位置。青年路商圈以新西南广场、仟村百货、鸿城为代表。商业定位为中档和中高档层面，以购物中心、百货和专卖店为主，昆明走廊
9、的开业，有望补偿该商圈餐饮、 娱乐不足的弱点由于新西南广场还处于 调整时期、仟村走弱以及鸿城 的反复经营不善，该商圈的地 位连续降低，但街铺依旧较为 发达，商圈内金鹰百货、护国 商城的建设，有望提升该商圈 的地位刍塔路商圈金龙百货、金格中心、樱花 商城。白塔路商圈是一个典型的高档百货商圈，完全依靠金龙百货的支撑而兴起，以定向消费为主，商业氛围较淡汇都国际的建设和开业，将极大地提升商圈的商业氛 围和辐射能力卜西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位，小西门商圈以大型超市及电讯业为 主，其他要紧是一些经营日用 品和小百货的小商铺，处于西市区和主城区的 咽喉位置，商业氛围浓厚，客 流庞大，有向中
10、档时尚方向进 展的趋势W都商圈昆都商圈是以娱乐、餐饮为 主的商圈，配以大量的精品 呼店，年轻、时尚定位，是昆明夜生活的要紧场所之一。昆明要紧的娱乐区域，零 售业较弱，短期内无大的进展 空间*蛔湾商圈以批发为主，零售为辅。经 营品种上，从传统的服装鞋 帽和小商品，进展到文体用 品、家电、化妆品。中到低7E位，辐射方南地 州，是要紧的百货集散地已定型，短期内难以形成 突破，但已稳居中、低消费和 批发业务的龙头四、商业物业和租金水平1、要紧地段街铺租金地段租金出租率正义路400 500100%青年路350 400100%南屏街300 35095%北京路80 20090%白塔路80 20085%各要紧
11、街道临街店铺的租金明显表现出从市中心区域往外缘递减 的趋势，讲明商业氛围也处于趋降的状态。2、近期供应的市区要紧商业物业商业物业名称具体地址开发规模开发经营定位销售金鹰百货威远街占地近十亩，8万平方米SHOPPING MAIL金鹰买断东盟国际旅行商城威远街与端仕街占地三十亩，3万平方米旅行百货商场联营倾城名筑（金碧阳光）同仁街旁占地八亩，2-3万平方米时尚百货商场联营富邦广场书林街与金碧路占地十八亩，3万平方米不确定联营国际汇都白塔路地矿局占地四十亩，8万平方米购物中心租约销售白夜荷东人民中路约7000平方米商业销售昆明老街文明街片区占地300亩，18万平方 米历史传统风貌区建设中银三角项目宝
12、善街原服装商场商业建设中昆明走廊原西南文化城占地十亩，3万平方米休闲娱乐生活广场租约销售市房管局青年路与威远街五层商业商业建设中顺城街片区改造顺城街片区占地101亩，7万平方米商业、社区、商务建设中世纪广场二期南屏街12310平方米商业建设中中央丽城气象路交叉口2万平方米商业销售护国商城青年路3万平方米商业、百货建设中近期上市的市区商业物业总量近 50万平方米，商业地产竞争急剧加大。结论：从商业种类、数量、面积、后期供应量来看，昆明商业已 处于相对较高的开发时期，商业竞争逐步加剧，同时，昆明商业也面临商 户资源不足、品牌化不足、集中度不足的弱点，进而导致以后商业地产的 竞争将更加猛烈。另一方面
13、，由于昆明商业布局零散、规模不足、缺乏主 题和文化、服务落后，也给商业留出了一定的进展和调整空间，除地段外, 后期商业的竞争将集中在规模、品牌和服务等方面。第二部分项目分析一、项目简介项目位于昆明市中心区，属桃源街片区，项目所在地块东临北京 路，南临桃源横街，处于两条路交汇处的东北角。MOMA项目共分四期工程进行，其中一期工程已完工，本项目包括二期和一期的商业部分，二者皆为裙楼商业一期部分为三层，一、二层为已分割的独立复式铺，建筑面积1986.92平方米；三层分割为三套独立店铺，总建筑面积约 900平方米，建筑层高分别为一层 3.6 米、二层 3.3米、三层 4.8米。二期部分为外圈两层、 内圈一层， 外圈为复式铺， 一层建筑面积3427.8平方米，二层1412平方米，建筑层高为 3米，另有附一层可考虑用于商业，建筑面积8973平方米，层高 3米。二、项目地域分析1、盘龙区简介2004年 8月 1 日，昆明市对四城区进行了新的调整，盘龙区面积从往常的 15 平方公里增加到 339.79平方公里 ,扩大了 22倍多
