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1、征收物业税能否彻底改变地产运营格局？中国社会科学院财贸所 杨志勇作者简介：杨志勇 中国社会科学院财政与贸易经济研究所副研究员，经济学博士，中国财政学会理事。曾任教于厦门大学财政系，历任讲师、副教授、系副主任等职务。主要研究方向为比较财政学、西方财政思想史、税收理论与政策。著有比较财政学、财政理论发展纲要：比较视角研究、公共经济学（与张馨合编）、当代财政与财政学主流（与张馨等合著）等，译著有Stiglitz的公共部门经济学、Brown和Jackson的公共部门经济学等，在税务研究、金融研究、投资研究、经济学动态、人民日报、财经问题研究、社会科学战线等发表学术论文20余篇。曾多次获省部级奖励。通讯
2、地址：北京西城区月坛北小街2号中国社会科学院财贸所邮政编码：100836电子邮件：或 房价与收入之比过大，居民收入增长速度赶不上房价上涨速度，房价持续上涨已经成为一个严重的经济和社会问题。住宅作为生活必需品，过高的房价会成为社会的不稳定因素。居者有其屋的梦想是否会随着物业税的开征变成现实？我认为，物业税的开征，能够对地产运营格局产生一定的影响，但将彻底改变地产运营格局之希望寄于物业税，则未免夸大了物业税的功能，而忽略了其他真正有能力撬动地价的关键因素。地产运营格局的彻底改变，物业税作用的发挥，需要其他条件的配合。一、房价为什么高涨？我们先来看地产运营格局的形成机理。从经济学的角度来看，地产运
3、营格局的形成是需求和供给共同作用的结果。当需求远大于供给的时候，所形成的是卖方市场；反之，则形成买方市场。卖方市场的表现是供不应求，房价持续上涨。据此判断，当今的房地产市场仍然是一个卖方市场。（一）需求因素分析住房需求旺盛的原因何在？以下结合住房需求种类进行分析。第一，住房制度改革释放出来的自住需求。住房制度改革之后，福利分房停止。自住需求的满足基本上只能通过房地产市场才能实现。这部分需求是房地产市场上最基本的住房需求。第二，城市化过程中人口流动形成的自住需求。我国正处于急速的城市化过程当中。城市化过程，是大批农村人口向城市迁移的过程，也是跨地区人口流动突然加速的过程。迁移人口同样会增加自住需
4、求。第三，投资和投机需求。住房可能增值，具备普通投资品的特征，因此当社会资金充裕时，投资和投机需求也容易形成。自住需求无法满足，容易带来社会问题，其影响主要是负面的。投资和投机需求无法满足，可能有正面的影响，也可能有负面的影响。正面的影响是缓解住房需求压力，有助于自住需求问题的解决。负面影响主要发生在房地产市场不够活跃时。投资和投机需求在一定程度上可以帮助活跃房地产市场，促进房地产市场的繁荣和发展。（二）供给因素分析住房供给的直接提供者是房地产商。房地产商能否提供充足的房源，直接受到成本因素的制约。成本越高，房地产商所能提供的住房供给量就越小。房地产开发成本包括建筑安装成本和其他成本。我国目前
5、建筑安装成本一般占房价的40，税费和利润占60。而国外建筑安装成本一般占房价的70%，税费和利润占30。导致我国房地产开发成本差异的重要原因是我国的土地供应制度。我国实行的是土地批租制度，政府垄断了土地一级市场。在经营城市理念的指导下，许多城市通过城市经营，引入市场力量，推动城市改造，一方面带动了经济增长，但另一方面，政府过多介入，过多利用市场力量，导致地价的节节攀升。农村土地改变用途，实现“农转非”，土地的转让也必须经过政府这一环节。垄断土地一级市场的地方政府，在过多注重经济增长指标和增加短期财政收入的目标引导下，有很强的动力通过控制土地供应力度，抬高地价。这从根本上提升房地产商的开发成本，
6、某种程度上抑制了住房的有效供给。（三）预期因素分析预期因素对需求和供给都有增强效应。需求者预期房价上涨，且会一直上涨，只会导致房价的持续上涨。对于需求者来说，涨时入市并不可怕，只要预期会持续上涨，有下家可以接手就可以了。房地产商通过捂盘，披露虚假信息，掩盖供给信息，人为地制造供给紧张气氛；夸大需求信息，人为地制造需求过旺信息，都无异于在已经显现出卖方市场态势的市场上火上浇油，更是助长了房价的非理性上涨。二、改变地产运营格局的措施一个成熟的能够保护绝大多数消费者利益的房地产市场应该是买方市场。彻底改变地产运营格局，实际上是要实现房地产市场从卖方市场到买方市场的转变。上文分析已经表明，要彻底改变地
7、产市场格局，必须从减少需求、扩大供给、降低涨价预期多方面入手。（一）减少需求自住需求是不能完全抑制的。一个和谐的社会，应该能够满足居民最基本的自住需求。因此，自住需求压缩的空间并不大。有潜力缩小的需求主要是投资需求和投机需求。一个已经相当活跃，甚至已经表现出过热的房地产市场上，适当压缩投资投机需求的空间是存在的。从我国现实来看，一方面是不少人无力购买住房，另一方面是许多有房者同时拥有好几套甚至更多住房，甚至形成所谓的“炒房团”。要抑制投资投机需求，特别是减少“炒房团”的活动，自住需求就可以更好地得到满足。在其他条件不变的情况下，房价上涨幅度也将因此下降。（二）扩大供给扩大供给，最直接的方法是降
8、低房地产开发成本。我国房地产商建筑安装成本占房价的比例之所以偏低，主要原因是土地税费较多所致。其中，土地转让金所占比例不容忽视。现行土地出让制度下，由地方政府一次性收取土地出让期限（住宅用地70年，工业用地50年，商业用地40年）内的全部地租收入，作为土地出让金进入当年政府的收入。这大大提高了房地产商开发成本，直接助长了房价的攀升。土地转让金如能在土地使用期内分年上交，则可以大大降低成本。改善住房供给结构，也可能更好地满足普通自住需求。适当提高大户型住房和别墅豪华住宅开发成本，从政策上鼓励小户型住房开发，降低小户型住房开发成本，则会促进小户型住房的供给，在供给量一定的情况下，可以满足更多的自住
9、需求。（三）消除房价上涨预期房地产商所发布的供给需求信息，特别是虚假信息，造成需求者房价上涨的不合理预期。政府通过强制性措施，扩大有效信息的发布，规范市场秩序，缓解因预期带来的房地产价格上涨压力。三、地方政府是改变地产运营格局的阻力？中央政府已经多次发布规定和通知，如2005年的“国八条”和2006年的“国六条”，这对于地产运营格局的改变都发挥了积极的作用。但是，无庸讳言，地方政府的一些利益，阻碍了地产运营格局的根本性改变。压缩住房的投资投机需求，可能影响房地产在许多地方的支柱产业地位，影响地方生产总值的增长。这在GDP仍是地方政府官员绩效评价的重要指标事实面前，可能不利于地方政府官员积极采取
10、措施，以压缩此类需求。降低土地开发成本同样受地方政府财力的约束。1994年分税制财政体制改革之后，由于地方税系的不够健全，越是基层政府，所能支配的税收收入所占比例越低，在预算内收入无法满足地方政府正常运转的情况下，许多地方政府另辟蹊径，土地转让收入成为地方政府收入的重要来源，保证了地方政府的正常运作，为地方经济社会发展提供了重要的财力支持。根据国务院发展研究中心课题组的调查，发达地区土地转让金数额巨大，在土地严管之前的两三年，东部一些县市土地出让金收入占预算外收入的比重达60以上。在一些县市，土地直接税收及由城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40。预算内和预算外来自土地的收入加总，发达地
11、区的地方财政已经成为名副其实的“土地财政”。西部地区房地产以及相关行业所提供的预算内外收入在地方财政收入中也占到相当的份额。在这样的背景之下，要地方政府采取措施，压缩土地开发成本，显然存在一定的困难。同样地，房地产商发布虚假信息，营造地方房地产市场繁荣局面，地方政府官员出于经济政绩的考虑，也可能没有很大的动力予以阻止。某些地方政府官员甚至将房价持续快速上涨视为理所当然的现象，而在很大程度上置民生于不顾。要消除地方政府的阻力，需要中央政府采取适当措施，例如，通过进一步完善分税制财政体制，扩大地方税收收入在全国税收收入中的比重，缓解地方财政支出压力；需要改变地方政府官员绩效评价体系，更多地将民生因
12、素（当地人民群众的评价）纳入地方政府官员的考核体系当中。进一步完善分税制财政体制，需要开征物业税，并将之划为地方税，才有可能缓解地方政府的财力困难，推动地方政府在彻底改变地产运营格局中发挥积极作用。四、物业税：改变地产运营格局中能扮演什么角色？从前文的分析中，我们可以看到，影响地产运营格局的因素有许多，物业税只能影响其中的若干，无法独立担当起彻底改变地产运营格局的重要职责。（一）物业税有助于扩大住房供给十六届三中全会关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”所谓物业税，又称不动产税或房地产税，主要针对不动
13、产，要求所有者或承租者每年都缴付一定税款。开征物业税，就是将现行内外资企业和中外籍居民分别适用的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，由拥有或使用房地产的单位或个人承担，同时取消房地产开发建设环节设置的各种非规范性收费项目。物业税将原先一次性负担的房地产开发成本分次后移，其中，最为明显的是，物业税将一次支付的土地转让金转为分次，降低了土地获取成本，对从而降低减少房地产开发环节的成本，扩大住房的供给，在一定程度能够取得房价下跌的效果。（二）物业税有助于压缩住房需求只要持有房产就要缴纳物业税，而且每年都要纳税，都要按照新评估的
14、房产价值纳税，这将大大增加持有房产的成本，从而起到抑制房价的作用。一般说来，物业税制都会对符合一定条件的自住住房作出免税的规定，因此，物业税抑制住房需求是有针对性的，从而压缩投资投机的住房需求。当然，压缩需求的程度与物业税的计税依据大小和税率高低的确定有关，税收负担越重，对投资投机住房需求抑制的程度就越强。我们还应该注意到，如果住房需求较为旺盛，即使物业税在一定程度上压缩了住房需求，房价也不一定下降。在此，物业税的作用在于减缓了房价上涨幅度。（三）物业税作用的发挥需要其他条件的配合希望物业税能够独立地彻底改变地产运营格局，只能是一个天真的梦想！这是税收调节的范围有限所决定的，是物业税自身存在的
15、局限性所决定的。物业税作用的发挥，需要其他条件的配合，这说明物业税无法独立彻底改变地产运营格局。物业税成为地方政府的稳定财政收入之后，地方政府官员的行为可能会发生改变。但这需要政绩考核标准调整的配合。将民意整合进政绩考核指标体系之后，地方政府除了考虑当期收入之外，还要考虑未来的财政收入。物业税既是地方政府当期财政收入的主要组成部分，又是未来财政收入的重要组成部分。相对于土地使用权转让的一次性财政收入而言，以当期房地产价格或者租金收入作为计税依据的物业税，能够让地方政府分享房地产增值带来的收入。或者说，相对于前者的竭泽而渔而言，后者能让地方政府有更为长远的眼光，促进房地产的持续增值。从理论上讲，
16、采取征收物业税的办法后，物业税收入主要用于为本地区提供公共服务，有利于形成“多征税多提供公共服务财产增值税源增加”的良性循环机制，从而使地方政府改变以往那种短视的机会主义行为方式。诚然，物业税可以将一次性征收的税费分为若干次征收，大大降低房地产供给的成本，但是，决定土地转让总成本的更为根本的制度因素土地批租制度，不会因为物业税的开征而消失。土地批租制度是独立于物业税制的。在很大程度上，土地批租是当前土地价格高企的重要原因。实行土地批租制度，意味着政府拥有更多的土地供给量和土地价格决定权，缺少透明和公开，只会让土地批租制度的不合理性进一步增强，从而无法形成较为合理的土地价格。土地使用权转让制度的高度透明化和公开化，是保证土地转让公正，形
