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1、前 言如何在新时期发挥示范和引领的文化窗口作用，从以企业为中心的传统价值向以客户为中心的现代价值链转变，是现今电影院发展，改革的必由取向。“品质，服务，投资”是都市影院经营的基本要素，讲求经济效益和社会效益统一，关注文化产业的保值，增值是新的要求。为此，“依托文化，立足市场，建立产业”是根本出路。提出“创意经营，主题唱戏，一体多能，一出多品”的发展模式是根据新时期文化产业的特质而形成的，都市电影院既是文化产业重要的传播载体，同时又是城市功能的必然组成。因此，应从物质价值、人文价值、文化价值三个方面适应社会发展变化的需要，建立由无形资产和有形资产所组成的投资收益价值链，实现电影院发展方式的转换，
2、形成文化产业开发投资的实质生产力，使本项目的改造工程不仅具有一个现经济意义，更具有社会文化艺术意义。目 录第一章 概 述41.1 项目概况41.2项目提出的背景与实施的必要性5第二章 产业研究62.1我国文化建设现状及发展规划62.2广州文化建设现状及发展规划82.3文化产业的产业特征及发展研究102.4电影产业的产业特征及发展研究12第三章 项目区位商业研究163.1北京路商圈概况163.2北京路商圈竞争力提升方向17第四章 整体思路184.1基本原则：先进性、差异性、系统性、适应性184.2指导思想：建立四个层次产业价值链条184.3发展模式：创意经营，主题唱戏，一体多能，一业多品194.
3、4项目系统定位20第五章 建设方案215.1总体指导思想215.2 建筑方案215.3 结构设计295.4 公用工程30第六章 节能节水措施326.1 节能措施326.2 节水措施34第七章 环境影响评价347.1 建设项目环境现状347.2 项目主要污染源和污染物分析347.3 生态环境影响的防治措施357.4 环境影响评价结论37第八章 安全卫生与消防388.1 安全设施388.2 卫生设施398.3 消防39第九章 投资估算419.1投资估算编制依据419.2投资估算结果41第一章 概 述1.1 项目概况1.1.1 项目名称永汉电影院扩建改造项目1.1.2 项目性质拆除扩建项目1.1.3
4、 申请合作建设单位及简介广东国叶投资有限公司1.1.1建设地点项目建设地点位于广州越秀区北京路186号，文明路9号。1.1.2 拟建规模及功能扩建改造后的永汉电影院用地面积803.59平方米，拟申报建设四层，建筑面积约3200平方米，设有多厅多功能影院、电影文化博览厅、电影艺术展示厅、电影衍生产品/品牌商品展示及专卖等。1.1.3 主要建设条件施工用水、用电等条件也可满足施工需要，本地建筑材料供应充足，对保证工程进度和降低工程造价可起一定作用。1.1.4 项目投入资金情况本项目总投资约为6131万元（包含经营补偿费）。1.2项目提出的背景与实施的必要性1.2.1项目背景永汉电影院始建于三十年代
5、,位于北京路与文明路的交汇处,为一间历史悠久的专业电影院，于1998年6月动工修葺， 1998年11月复业。复业后的永汉电影院占地有803平方米，建筑面积1643平方米，设四间电影厅，可同时放映几部不同的影片。四个影厅约共设有500多个座位，其中主影影厅是设380个座位，采用软座，其中有部分是双人座，场内铺设环保地板。放映设备采用德国高保真放映镜头和金属银幕，放映的清晰度和观影的舒适度较好。场内采用吸音材料，安装了RD环绕数码立体声装置， JBL5000，系列三分频12路音箱。1.2.2项目实施的必要性永汉电影院位属广州市最中心的商业街北京路步行街最繁华路段，由于地理位置优越，同时电影票价面向
6、普罗大众，相对于市内众多新建的五星级影院为低，所以目前永汉电影院的上座率较高，属于广州市内票房收入较高的影院之一。但随着广州的经济及文化产业的不断发展，特别是近年来如中华、天河等等众多设备先进的电影城建设开业，永汉电影院的竞争力和聚集力在逐步的下降，其地位无法与广州中心商业区相匹配；同时北京路商圈面对天河城商圈及上下九商圈的不断扩大和改善，缺乏文化特色和休闲娱乐性的弊端也日益显显现，而作为北京路商圈地标之一的永汉电影院，必须通过升级换代才能适应时代的发展，必须融入更丰富的文化底蕴和更现代的商业形态，才能肩负起提升北京路商圈乃至越秀区的文化产业整体竞争力的重任。第二章 产业研究2.1我国文化建设
7、现状及发展规划近年来,我国文化事业快速发展，文化工作始终坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，牢牢把握中国先进文化的前进方向，全面贯彻党和国家的文化方针、政策、法律、法规，明确文化在构建和谐社会中的责任，促进了各项文化事业的全面发展。艺术创作丰富多彩，优秀作品不断涌现。基层文化工作取得新的进展，公共文化服务能力逐步加强。文化产业初具规模，整体实力和竞争力有所增强。建设长效管理机制，文化市场活跃有序。对外文化交流日益活跃，中华文化在世界上的影响不断扩大。国家统计局发布2006年我国文化及相关产业统计报告显示，去年我国文化产业增长势头强劲，超过了当年GDP的增长速度。据统计，2006年我国
8、实现文化产业增加值5123亿元，比上年增长17.1%，高出同期GDP增长速度6.4个百分点，高出同期第三产业增长速度6.8个百分点。2006年文化产业增加值占GDP的比重为2.45%，比2004年增长0.3%。未来数年是我国全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设的关键时期，也是文化建设的重要阶段。经济全球化趋势的深入发展和科技的不断进步，既凸显了维护文化多样性和文化安全的重要性。随着我国经济的发展，国家对文化事业投入不断增加，文化消费在居民消费结构中的比重逐步提高，城镇化进程逐渐加快，基础设施不断完善，社会教育水平不断提高，为文化发展奠定了良好的基础。纵览国际国内形势，文化建设面临发展的
9、大好机遇。因此我们必须抓住机遇，贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的战略思想，按照开创社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设新局面的总体部署，密切结合文化发展的实际，明确文化建设的目标，突出文化建设的重点，规划文化事业发展的蓝图，立足科学发展，着力自主创新，完善体制机制，把各项文化事业推向一个新阶段。在国家文化建设“十一五”规划（20062010年）的发展目标提出，到2010年，基本建立依法运营的文化管理体制和富有活力的文化产品生产经营机制，逐步形成结构合理、发展均衡、网络健全、服务优质、覆盖全社会的比较完备的公共文化服务体系，初步形成以公有制为主体、多种所有制共同发展的文化产业
10、格局和民族文化为主体、吸收外来有益文化的文化市场格局，基本形成全方位、多层次、宽领域、官方与民间并举的对外文化交流新局面。提出要加快文化产业发展，健全文化市场体系。改造传统的文化创作、生产和传播模式，延伸文化产业链，提升传统文化产品和服务的竞争力。2.2广州文化建设现状及发展规划广州市近年来贯彻党的十六大精神和落实省、市关于建设文化大省、文化强市的部署，文化建设取得长足的进步，在全国各大城市中的地位迅速从相对落后到名列前茅，成为华南乃至全国的文化中心城市之一。城市文化氛围日益浓厚。先后成功举办全国 “群星奖”、金狮奖羊城国际粤剧节、中国音乐金钟奖、国家舞台艺术精品广州展演、广州国际艺术博览会等
11、大型文化活动，努力打造广州文化品牌。文化产业成为新的经济增长点。广州成为全国主要演出市场。娱乐业加强对经营性娱乐场所的布局调整，优化结构，电影业积极发展多元投资主体，建设了广州首家五星级影院等新型的现代化多厅电影院，实行院线制改革，珠江院线在全国电影院线中跃居前列。文化设施建设全面展开。广州迎来了文化设施建设高潮，广州歌剧院、广州新图书馆、广州文化中心、广州文学艺术创作中心、广州沙河顶艺术苑、辛亥革命纪念馆、中共三大会址纪念馆等20多个文化设施建设工作正在顺利推进中。广州文化文物工作第十一个五年规划发展目标提出，到 2010 年，基本建立起与社会主义市场经济相适应、与现代化大都市相匹配、符合社
12、会主义精神文明要求的文化发展格局、文化管理体制和运行机制，建立起布局合理、设施先进、功能完善的文化基础设施网络，建立起有利于出人才、出精品、出效益和提供优质公共文化服务的文化生态环境，不断增强城市文化生产力、竞争力和辐射力，把广州建设成为文化创新和展示的重要基地，成为古今相承、中西融汇、岭南文化与现代文明交融的历史文化名城，成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的文化中心。为落实省、市关于建设文化大省、文化强市的部署，贯彻市委、市政府关于建设文化强市和现代化大都市的战略部署，广州市政府对文化产业发展提出了以下几点工作要求：文化产业要成为新的经济增长点。文化生产服务水平与人民群众快速增长的精神文化需
13、求要适应，文化生产消费的发展需要与文化设施总量、水平和布局要适应壮大文化产业，不断满足人民群众日益增长的精神文化需求，为建设“活力广州、文化广州、祥和广州、生态广州”，创建文化强市、现代化大都市和社会主义和谐社会发挥应有的作用。为文化产业发展创造良好的环境和条件，大力推进文化与经济的融合。繁荣文化市场，整合产业资源，突出优势产业，联动相关产业，不断增强文化产业的综合竞争力。2.3文化产业的产业特征及发展研究韩国1998年起提出“文化立国”的施政战略，把文化产业列为发展国家经济的龙头产业，几年下来，已成为世界第五大文化产业国。美国的文化产业产值占其GDP总量的18%-25%；新加坡文化贸易占其G
14、DP的24.4%；加拿大2002年文化产业占整个国民经济的40%。相比之下，我国2004年文化产业创造的增长值仅占全国GDP的3.1%。从文化产业的贡献占全国人均产值来看，我国仅为人均约600元人民币，而美国约为人均1000美元，新加坡高达人均6000美元。再从我国的文化产品（书刊、电影等）的贸易额以及版权贸易额来看，进口远大于出口。可以看出，我国的文化产业十分薄弱，发展的空间仍然很大。人们对精神文化的需求不断增长要求社会能够为人民群众提供更多更好的文化产品和更优更全的文化服务。发展文化产业，必须坚持以人为本的方针，必须突破那种仅仅把文化当作事业由政府来包办的传统发展模式，为促进文化的发展提供
15、更广阔的空间。繁荣社会主义文化，运用产业的模式来发展文化，就是要坚持为人民服务、为社会主义服务，保障和实现人民群众的基本文化权益，使广大人民群众共享文化发展成果。发展文化产业必须正确处理经济效益和社会效益的关系。文化作为产业，要实现再生产，就必须讲求经济效益。但是文化产品又是特殊商品，必须贯彻发展先进文化的要求，必须把社会效益摆在首位，保证文化发展的正确方向。在确保良好社会效益的前提下，争取更大的经济效益，实现社会效益和经济效益的有机统一。文化产业就是一种可以增值的经济形式，它不仅仅是一种单纯的货币形式，更包含着丰富的形态：如金融货币形态、实物资产形态、专利技术形态、自然资源形态、无形资产形态等。资本增值的最重要条件是社会资本的介入。在文化产业的资本结构中，无形资产所占比重越大，资本增值的幅度就越大；而在无形资产中，创意、知识、品牌、管理、科技等组合得越好，它对资本增值的贡献力就越大，产业的发展速度就越快。不同的利益主体，包括政府投资、企业投资、私人投资等，出于对投资回报的考虑，所选择的投资重点也不一样。这就需要政府统筹兼顾，采取必要的投资倾斜政策，促成一个比较合理的投资结构。随着文化产业建设的大力推进，需要解决文化投资的短期效益和长远回报的
