高层住宅楼工程项目前期策划方案

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1、高层住宅楼工程项目前期策划方案高层住宅楼工程项目前期策划方案编制：审核：审批：建筑集团公司目录1. 编制依据12. 工程概况42.1地理位置4.2.2建筑特征4.3. 主要管理目标43.1工期目标4.3.2质量目标5.3.3安全目标5.3.4文明施工目标5.4. 项目机构配置及管理人员配备策划54.1项目机构配置策划 5.4.2项目管理人员配备策划 7.5. 合同风险策划75.1直接风险及对策7.5.2间接风险及对策 8.6. 施工组织设计及施工方案策划96.1施工流水段及施工顺序策划96.2模板选择策划106.3大型机械设备布置策划1.06.4脚手架型式策划1.16.5季节性施工策划1.17

2、. 项目质量计划策划127.1质量目标1.27.2质量风险分析及对策 138. 项目成本策划138.1合理部署降低成本措施1.48.2采用合理的施工工艺降低成本措施 1 58.3严控质量降低成本措施1.58.4节约材料（料具）投入降低成本措施179. 生产资源计划编制策划189.1工期计划策划189.2分包计划策划 1.89.3劳动力计划策划199.4机械计划策划0.9.5料具计划策划1.9.6资金计划策划 1.第#页1. 编制依据1.1国家现行规范、标准；1.2建筑集团公司与某市房地产开发有限责任公司签订的住宅小区 高层住宅（A标段）工程施工合同及补充协议；1.3住宅小区A标段施工设计图纸；

3、1.4公司现行有关制度规定。2. 工程概况2.1地理位置住宅小区A标段工程项目位于某市大街西端， 大街与 路交 汇处。我公司承建的A标段工程位于场区最西侧，包括04、05、06 三栋高层及相应地下车库部分。2.2建筑特征A标段地下室为一层6B级人防地下室，局部6级；地下室层高为 4.75米（主楼部分）和4.80米（汽车库部分）。地上部分04栋为28 （26）层、05栋为28层、06栋为33层，标准层高均为2.9米，建筑 檐高分别为81.8米、81.8米和96.3米，均为住宅楼。本工程主体为 框架短肢剪力墙结构体系，建筑结构安全等级为二级，抗震设防烈度 为7度，建筑设计使用年限为50年。3. 主

4、要管理目标3.1工期目标2013年1月20日正式开工，2014年8月2日竣工，合同工期560 天。3.2质量目标确保工程质量等级达到优良标准。3.3安全目标确保无重大伤亡、火灾和人员中毒事故，一般轻伤事故发生率控 制在0.5 %。以下。达到市安全文明优秀工地。3.4文明施工目标创某市市文明样板工地。4. 项目机构配置及管理人员配备策划4.1项目机构配置策划4.1.1 本工程体量较大，单体楼高接近100米，总建筑面积达6.8万 平方米，因此项目班子配备将择优录用，并充分配备齐全，各尽所用。4.1.2 充分考虑到项目规模、重要程度及技术含量等后，该项目机构 设置如下高层住宅楼工程项目前期策划方案住

5、宅小区A标段组织机构安全设备科技术质检科项目管理层项目经理生丿士经理施工员仓库保管安装负责预算员材料员质检员安全员技术员高层住宅楼工程项目前期策划方案4.2项目管理人员配备策划 421 考虑到本工程地处某市市政府建设重点河西新城的繁华窗口地 段，因此把本工程列为某市分公司重点工程，将在技术上、管理上充 分发挥集团公司人才优势，抽调更为有力的精兵强将组建项目管理机 构，精心组织，精心施工，高质量地如期完成施工任务。住宅小区A标段主要管理人员一览表姓名-职务学历职称备注项目经理本科工程师生产经理专科助理工程师技术负责本科助理工程师预算员专科助理工程师质量员高中施工员安全员高中施工员施工员高中施工员

6、材料员初中施工员资料员/试验员专科助理工程师木工工长高中施工员钢筋工长高中施工员砼工长初中施工员5.合同风险策划5.1直接风险及对策5.1.1工期延误的风险本合同35.2条规定：若因承包人原因不能按合同工期竣工，每推 迟一天按合同价款的万分之二处罚，并承担由此引起的一切损失和法 律责任。风险分析：本工程合同价款为6670.17万元，工期每推迟一天罚 额为13340.34元，数额较大；合同规定我方应承担由此引起的一切损 失和法律责任，由于本工程为商品住宅楼，若因我方原因工期延误， 导致延迟交房，业主势必要将延迟交房的损失转嫁我方。风险对策：充分利用合同条款13.1条有关工期顺延的约定，涉及 甲供

7、材料因素、变更因素、业主直接分包项目及政府行为等。但应特 别注意，工期顺延生效的前提是所发生行为确实造成工期延误，并且 该行为必须经发包人、监理、承包人确认在关键线路上。因此，我方 在及时收集、确认相关材料的同时，必须将容易造成工期延误的涉及 甲方的因素在编制进度计划时尽量设置在关键线路上，比如：铝合金 等门窗安装、土方回填、外墙面砖施工及电梯安装等。5.1.2工程质量风险本合同15条规定：工程质量达到优良，结算时奖励该优良工程造 价结算的0.5% ;工程达到市优，结算时奖励该市优工程造价结算的1%; 工程若仅为合格，扣该工程结算造价的0.5%。风险分析：涉及金额最高为667017元，数额巨大

8、；目前有关部门 已取消优良工程评选，若未评为市优工程，则只能为合格工程。风险对策：加强工程质量管理，确保至少两栋获得市优工程；注 意工程各种资料的收集整理，积极申报。5.1.3合同价款调整风险本工程合同23条规定：本工程采用调量不调单价的固定单价合 同，投标人中标价仅为合同暂定价，投标人中标后与招标人核对工程 量，经双方确认的造价为合同价。风险分析：采用调量不调单价的固定单价合同，因此，承包人必 须承担施工期间自购建材的市场风险、人工单价、机械台班价格浮动 风险和政策性调整风险。风险对策：投标时应充分考虑风险范围并计算风险费用进入报 价；安排专人专职与招标人核对工程量，确认合同价，确保数量准确

9、、 不漏项；施工期间密切注意建材市场动向，及时调整策略。5.2间接风险及对策5.2.1 业主诚信风险风险分析：业主方为某市市场房地产新兴企业，工程信誉尚不明 确；该小区一次性同时开发十一栋高层，投资资金数额庞大；目前房 地产市场正处观望阶段，一次性推出十一栋高层住宅，市场消化能力 可能不足，由此造成业主资金不能迅速回笼。风险对策：业主方依托成熟的化工产业投资房地产市场，已成功 开发闹市区海德商厦项目，资金基础较好；合同规定本工程按节点支 付工程款，施工时根据支付节点及时上报工程款支付申请；根据工程 款支付情况，灵活调整施工计划。522 施工方案认可风险风险分析：本工程采用调量不调单价的固定单价

10、合同，投标人中 标后与招标人核对工程量，经双方确认的造价为合同价。风险对策：为确保清标工程量计算准确，应充分利用图纸会审形 式将潜在签证内容予以明确。比如：基础砖胎模、门窗洞位置门下挂 板、某市市质量通病防治特殊规定、加强钢筋设置等。6. 施工组织设计及施工方案策划6.1施工流水段及施工顺序策划本工程考虑3栋主体同时大流水施工，地下、地上部分采用水平、 竖向构件分开浇筑，施工流水段地下结构部分以后浇带为分界线，划 分5个流水段（附图A）。地上结构施工流水段划分：在4#、5#楼每层 各作二个施工段进行流水施工，6号楼按单层做一个流水施工段（附 图B）。海德卫城主体 施工流水划分图建设单位金浦房地

11、产开发有限公司 施工单位南通建筑总承包 工程名称海德景苑标段 图名施工流水划分图附图B总体施工顺序：先地下、后地上；先结构、后装饰；装饰先外墙 后内墙；先顶棚后地面；先湿装、后干装的原则；安装工程随土建工 程穿插进行施工；本工程按士 0.00以下、主体1-10 层、主体11-20 层及20层以上分阶段组织验收，装修工程提前插入施工。6.2模板选择策划本工程设计采用伐板基础，框架短肢剪力墙结构体系。考虑施工 成本，结合项目及公司料具配置情况，决定模板选型如下：地下室底板周边、承台、集水井、电梯基坑等位置采用砖胎模； 平台模板为竹夹板，墙柱采用组合定型小钢模，独立框架柱采用定型 大钢模，支撑体系采

12、用碗扣式脚手架或钢管扣件式满堂式脚手架。地上结构内外剪力墙体、中心筒体模板均采用组合定型大钢模板； 平台及框架梁等采用12厚高强度竹胶板；楼梯底模采用竹胶板模，踏 步踢面采用木模；采用满堂碗扣式支撑体系。根据本工程实际情况及流水施工要求，配置不少于三层平台模板 及其支撑；竖向大钢模根据主体结构形式，分A型、C型、D型各一套, 能较好的满足现场施工要求。6.3大型机械设备布置策划本工程为高层建筑，体量大，工期紧，塔吊吊运次数多，故对该 工程的垂直运输设备的选用是确保工期的关键。根据施工场地面积、 尺寸、工期要求及吊装最大重量，选用2台QTZ125塔吊1台 QTZ80 塔吊，覆盖面及调距均能满足吊

13、运要求。地下结构施工阶段，配置3台HBT60C型混凝土输送泵，并联系好 2台汽车泵，以作备用。主体结构施工阶段，根据每层混凝土的施工 量，考虑配置3台HBT80C-2118型混凝土输送泵，布置在北侧和南侧 道路上，与建筑物较近，符合混凝土输送车辆及泵车运输就近布置原 则。同时配置1台液压自动布料机，R=15.0m，满足楼层平面的要求， 减少操作层泵管装拆的次数，大大提高了劳动生产率。由于工期较紧，04、05、06栋在主体结构施工至15层时考虑插 入粗装修作业，各安装1台型号为SD120/120VA的双笼施工电梯。6.4脚手架型式策划本工程04栋为28（ 26）层、建筑檐高81.8米，05栋为2

14、8层、 建筑檐高81.8米，06栋为33层、建筑檐高96.3米；标准层高均为 2.9 米。设计要求在地下室顶板砼施工完成后及时进行覆土，结合施工现 场实际情况、配合各楼层结构平面布置及结构施工的具体要求，外脚 手架方案作如下选定：4层以下结构采用双排落地式全封闭钢管脚手 架，从4层起采用槽钢悬挑梁全封闭钢管脚手架。落地脚手架落在地下室外墙外侧夯实地面上及地下室顶板上，夯 实地面上铺设木跳板。立杆纵距1.5m，立杆横距1.05m，步距h=1.8m。 悬挑脚手架在平台上设置槽钢悬挑梁；悬挑架高度不宜超过25米，否 则必须采取相应处理措施。6.5季节性施工策划本工程开工日期为2013年1月20日，合

15、同竣工日期为2014年8 月2日，按计划项目部将在2013年2 10月进行主体结构施工，2013 年11 2014年7月进行装修工程施工，期间跨越两个冬季和两个雨季， 故需对冬雨季施工进行策划，保证施工进度和质量。6.5.1雨季施工策划6.5.1.1 加强雨季施工组织管理工作，成立以项目经理为首的防汛领 导工作小组，检查督促雨季施工方案的实施。6.5.1.2 雨季施工主要采取防雨措施和加强排水手段，确保雨季的正 常施工。6.5.1.3 落实雨季必备的防雨材料、防雨设施和职工防雨劳动保护用 品。6.5.1.4 编制雨季技术方案并严格执行。6.5.1.5 加强雨季大型设备、施工用电的检查、维护。6.5.2 冬期施工策划6.5.2