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1、房地产项目投资分析报告1.1项目概况1.1.1项目名称：XX小区住宅小区1.1.2项目建设用地、规划情况1.2建设用地荆门市XX房地产有限公司于2021年8月22日通过挂牌出让取得了位于天鹅路南侧、天鹅池北侧*O的土地使用权，土地用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。1.3规划为使项目建设用地符合荆门市规划用地条件，荆门市XX房地产有限公司对整个地块进行了统一规划。按照2021年9月17日荆门市城乡规划局下达的“规划设计条件通知书”（荆规条字2013-027）的要求，已委托深圳市建筑设计研究总院有限公司武汉分院进行了规划方案的设计，荆门市城乡规划局组织市城市规划专家咨询委员会有关专家对该项
2、目规划方案进行了评审并形成了评审意见，一致认为其方案能满足技术规范要求，已于2021年10月8日审批通过该规划方案。1.4项目建设规模XX小区住宅小区项目规划总净用地面积*O，总建筑面积*O，其中：住宅建筑面积*O，商业面积*O，总户数1845户，总停车位2056个。1.5投资估算与资金筹措XX小区住宅小区一期建设项目总投资57,424.15万元。项目估算投资资金*万元，其中：单位自筹*万元，银行贷款*万元，其他资金项目开发市场分析2.1国家、省、市房地产开发政策（1）中华人民共和国城市房地产管理法；（2）城市房地产开发经营管理条例；（3）国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通
3、知；(4）建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见国办发37号；（5）国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知国办发50号；（6）促进房地产业健康发展措施（简称“国六条”）2021年5月17日；（7）关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建住房165号；（8）关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知建住房166号；（9）2021年2021年荆门市中心城区住房建设规划(荆发改投168号；（10）荆门市经济适用住房建筑管理办法(荆政发73号)（11）荆门市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的通知荆政发33号。2.2房地产开发市场分析2021年
4、，针对部分城市房地产市场过热的问题，国家出台了一系列调控政策，利用土地、金融、税收、限购等经济手段加强市场调控，一定程度上抑制了投资性和投机性需求，部分城市房价过快上涨的势头受到一定遏制。受政策调控的影响，我市房地产市场出现一定程度调整。但就总体而言，我市房地产市场运行情况良好，新增供应量及成交量均出现较大增长，成交价格稳中有升，房地产投资分析报告市场保持平稳较快发展。2.2.1市场运行(1)房地产开发投资高位运行,增长势头强劲2021年1-11月份全市共完成房地产开发投资57.80亿元，比上年同期增长20.40%；住宅施工面积799.19万平方米，增长26.80%；住宅新开工面积288.29
5、万平方米，增长9.30%；土地购置面积148.63万平方米；住宅竣工面积121万平方米，增长72.60%；住宅销售面积84.19万平方米，同比下降39.50%；住宅待售面积62.86万平方米，同比增长239.80%；数据表明，随着国民经济快速回暖影响，近来我市房地产开发投资持续增长，2021年仍旧保持高位运行，增涨势头强劲；但随着国家房地产调控政策的进一步加强，住宅销售情况明显下降。（2）土地供应总量下降，地价涨幅明显2021年，荆门市全年供应土地公454宗，面积632.62公顷，土地收益16.05亿元。2021年全市共网挂32宗地，其中成交27宗，成交总面积1199.3亩，成交总金额*万元。
6、2021年全市共网挂147宗地，其中成交115宗，成交总面积241.44公顷，成交总金额13.4645亿元。随着房地产市场的快速发展,土地市场呈现供应量递减、价格攀升的态势。2.2.2市场特征目前，我市房地产市场运行中显现出一些新的特征，主要表现在三个方面：（1）产业结构调整压力增大随着各项宏观调控政策的密集出台，特别是已经出台的二套房贷款新政以及停止房地产开发项目贷款，造成市场预期发生一定程度的变化，投资和投机需求得到一定程度的抑制，交易量虽继续上升，但上升幅度有所减缓。观望气氛开始投资分析报告显现，房地产开发面临调整和发展的双重压力。目前，市场还处于比较敏感时期，影响因素较多，发展趋势存在
7、着很多不确定性。同时，房地产业是国民经济的重要民生产业，其涉及面之广，关联度之高，带动力之强，对经济增长的贡献之大不可忽视。而且，房地产市场与金融市场关联紧密，开发企业和购房者对金融信贷的依存度较高，因此，一旦房地产市场出现大的波动，其带来的金融风险不可小视，将对经济的持续发展带来较大影响。当前要特别注意加强对市场预期的正确引导，加强对市场变化的监控分析，密切关注成交量阶段性波动可能引发的房价变化趋势，防止出现大起大落。（2）房价上涨压力增大目前，我市房价涨幅较为合理，是国家宏观调控政策效应和市政府集中调控的综合体现。但基于目前我市在全省经济发展中的地位，特别是市政府提出打造“生态宜居城市”总体目标的重大机遇面前，我市国民经济基本面向好，工业化、城镇化、市场化进程加快，居民收入水平较快增长，城镇家庭趋于小型化，改善型需求快速释放、进城务工人员购房需求等驱动房价上涨的内在动力没有发生明显变化；同时，土地成本持续上扬，拆迁安置成本不断提高，住宅科技含量和品质不断提升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力不断加大；此外，资金流动性明显加强，通货膨胀预期开始显现，物价普遍上涨，利率变动预期明显，股市资金回流等宏观经济不确定性因素依然存在；这些都将使我市商品住房价格将在一个相对较长的时间内保持较大的上涨压力。
