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1、小产权房开题报告西南科技大学（ 硕 ）士学位论文开题报告论文题目 我国小产权房的合法化探析学号2008 128姓名刘人玮专业经济法导师罗泽胜所在学院法学院2010 年 3 月 8 日填开题报告主要内容题目：我国小产权房的合法化探析一、选题依据（一）选题意义近年来，小产权房在各地兴起，据相关资料显示，中国目前小产权房建设面 积达60多亿平方米,而近日中消协公布的对北京等12城市商品房消费者满意度调 查报告显示，64.2%消费者认为目前的房价远远超过合理范围。在十万多名参加 调查的网友中，85%的网友在清楚小产权房性质的情况下依然愿意选择购买。从 小产权住房发展至今，国家三令五申其违法性，仍屡禁不
2、止。小产权房的背后一 方面是商品房房价过高必百姓无力购买，对小产权房“情有独钟”；另一方面集 体土地上农民没有处分权，所能获得的利益只有在国家将集体土地征收时的赔 偿，利益驱动使得小产权房野火烧不尽春风吹又生。理论界对小产权是否应当合 法化的讨论也很激烈，当下，我国城市化进程加快，城乡统筹建逐步推进，对我 国现有土地制度提出了新的挑战。如何解决现有小产权房问题，如何构架一种符 合时代与经济发展需要的农村宅基地流转机制，怎样将农民的土地利益现实化从 而推动农村资产资本化，促进农民生产生活方式转变、推动经济发展，和谐社会 的建立成为当下经济建设的题中之意。所以笔者将就小产权房的有关问题展开论 述。
3、1. 研究理论意义有学者认为未来“禁小”的法律将产生效应，需求将萎缩，但实际上，由于 我国房价过高，超出百姓支付能力。加之目前政府管理严格但收效甚微。笔者通 过解读现有土地法律制度及有关小产权房的政策，指出其中存在的问题。认为有 必要对对小产权房分情况区别对待，有必要对现有集体土地所有制调整，有必要 对宅基地流转制度创新，从而对我国现有小产权房的处理及小产权房合法化提供 理论支撑。2. 研究现实意义近年来，小产权房在城郊兴起，数量非常庞大，这是多年累积起来的历史问 题。国务院要求小产权房停建和停售，这个打击面太大，牵涉的利益主体范围范 围广涉及的人员多，容易引发社会群体性事件，所以执行起来难度
4、较大。一方面 是政府严厉打压，另一方面是百姓对住房的强烈需求与农民对集体土地的利益现 实化的强烈愿望。这些矛盾如何协调，问题如何解决，值得关注，本文旨在通过 对于小产权房相关制度研究，提出一套解决小产权房问题的方案，以期实现促进 资源优化配置，切实保护农民利益，实现社会和谐，人民安居乐业。（二）国内外研究概况1. 国内研究概况（1）基础理论问题：首先，学者对于小产权房的概念的界定并不统一，有代 表性的观点主要有这样几类：一种观点是：小产权房是农民集体土地上建设的， 由本集体经济组织以外的单位或个人购买的，没有取得合法房产证明的房屋。马 云在小产权房若干法律问题研究中对小产权房的定义按产权证的发
5、证机关来 区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫 “小产权”，或乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。小产权房产生 的原因在于:低房价吸引购买者,经济利益驱动农民或农村集体靠建售小产权房， 相关管理主体出现真空等。而其特点在于：定价随意，但总体价格低廉，质量销 售方式多样：直接出售、以租代售、租赁，质量一般较低，物业等配套设施不完 善，由于其身份的特殊性很容易引起买卖双方的诉讼纠纷。（2）小产权房的合法性问题：这是学术界围绕小产权房讨论较多的问题之一。主要观点有两类，其一认为其存在是违法的；另一种观点则认为小产权房具 有合理性而且对其合法性予以肯定。持前者
6、观点的作者认为：由于集体土地使用权流转的特定用途，“小产权房” 在当前的法律体制之下难以有其合法生存的空间。持后者观点的人主要从经济学、宪法学的视角出发，如李琴燕在“小产权 房”存在的合理性分析一基于制度经济学的分析中用制度经济学的理论分析了 小产权房存在的合理性，还有部分学者从实现农民土地利益，促进城乡统筹发 展的角度阐释了其存在的合理性，也有学者从现有住房保障体系出发，说明小 产权房存在能为保障性住房提供房源，其存在是合理的。除了谈及合理性，小产 权房的合法性也是学界讨论的热点。邬美英在“小产权房”的宪法保护与规 制一文中，从宪法学的角度指出：侵犯农民私人财产权“小产权房”现象背后 所存在
7、的是现行农村土地产权制度不完善，是现有法律、法规和国家政策违宪问 题。笔者认为，对于小产权房的合理性与合法性问题还应当从法理学的角度去分 析,剖析这一事物背后蕴藏的法理价值进而指出解决小产权房问题的价值取向。（3）建议与措施方面：首先是对已建的小产权房分别处理；侵占耕地所建 的一律拆除，在集体建设用地上所建的小产权房根据条件转化为商品房、经济适 用房或廉租房。其次是变革二元的土地征收与管理制度，因为解决“小产权房” 问题首先要打破城乡二元分割的现状，将农村集体土地的产权清晰地界定给农民 集体,使农民集体能够直接参与市场资源的优化配置。制定与宅基地相关的法律、 法规，规范农村宅基地的使用、流转。
8、再次是制定与“小产权房”开发、建设与 流转相关的法律、法规。这些观点都比较有现实意义，但较为零散且欠缺全面性， 所以还存在继续研究的空间。（4）研究方法方面：学术界主要侧重于理论研究，也有学者进行实例研究。 主要研究方法有比较分析法、文献分析法、图表法。2. 国外研究概况由于小产权房具有中国特色的产物，所以国外相关的文献著作几乎是空白， 但是在土地征收问题上国外的法律制度主要有：法国有专门的公用征收法典，对 被征收人保障，美国宪法修案中明文规定了征收的两个主要特性公平补偿和公共 使用。德国土地征收制度，指出公共利益是土地征收的惟一合法正当理由，而公共 利益存在的合理性是一个国家对其进行法律、政
9、治、经济、社会的多种价值判断 的结果。同时，各国都注重对公共利益的实现方式加以限制，以免对公民私有财产 造成侵害，其中依据法律正当程序、公平补偿以及准征收制度特别值得我国借鉴。（三）研究发展趋势目前国内对于小产权房的研究集中在小产权房的合理性与合法性，他们纷纷 从经济学、宪法学、物权法等角度论述小产权房是否应当合法化，在小产权房的 解决措施上主要集中研究现有已建房屋小产权房的处理，还着重讨论如何建立一 种适应未来经济发展需要的宅基地使用权流转制度，从而从根本上解决小产权房 问题。二 选题的研究内容、研究目标以及拟解决的关键问题（一）选题的研究内容文章将从以下几个方面对小产权房合法化的相关法律制
10、度进行研究： 第一部分：小产权房的一般理论。通过学术界对小产权房的几种定义介绍， 对本文研究的小产权房的外延界定。接下来对小产权房与大产权房的区别引出小 产权房的风险及产生的原因，最后简单介绍我国法律对小产权房的规制。第二部分：小产权房合法化的理论与实践基础。首先通过对小产权房涵盖的 法理价值揭示，提出解决小产权房问题的价值取向与判断，再结合我国现有小产 权房的法律与政策所体现的法理价值进行考量。其次从宪法学的角度分析，指出 有关政策是否“合宪”。再次从产权理论阐述其在小产权房中的体现与运用。最 后以成都城乡一体化建设中土地改革的创新为例，指出以成都为试点，逐步向全 国展开的可行性。第三部分：
11、小产权合法化的必要性。我国商品房价格过高，小产权合法化有 利与于解住房困难问题。接下来谈城乡统筹建设对土地制度提出挑战，进而引出 小产权房合法化对城乡统筹建设的积极作用。最后谈根据构建和谐社会对法治与 法制的要求引出小产权房合法化对构建和谐社会的意义。第四部分：小产权房小产权房合法化的障碍。小产权房合法化存在政策障碍 与法制障碍。首先谈政策障碍，从我国对小产权房的政策调控入手，指出政府的 政策调控收效甚微。而后谈法制障碍。集体建设用地使用权流转存在的问题构成 小产权房合法化的障碍，接下来文章层层推进，剖析制约集体建设用地使用权流 转的因素。第五部分：小产权房合法化的原则与制度构建。首先指出小产
12、权房合法化应 当遵守这样一些原则：相关法律制度合乎宪法；保护耕地以城乡弱势群体为主实 现经济利益为辅，同时要解决好农民再就业、保险、教育等“次生”社会问题， 在合法化的过程还应当个别试点，逐步展开。其次是文章的创新点部分，文章围 绕集体土地使用权与收益权制度调整，及构建新时期下宅基地使用权制度对小产 权房问题的解决提出建议与理论支持。最后，对于小产权房如果合法化可能带来 的风险预测及防范。结语（二）论文提纲绪论第一章小产权房的概念及其存在的根源一、小产权房的概述（一）学术界对小产权房的几种定义（二）本文研究的小产权房的外延（三）小产权房与“大产权房”的区别二、小产权房存在的经济根源（一）我国商
13、品房房价过高（二）多个利益主体的博弈三、小产权房存在的制度根源（一）二元土地所有制度的存在1二元土地所有制的立法初衷2二元土地所有制权能之比较3二元土地所有制对小产权房存在的影响（二）我国土地征收制度存在的问题1“公共利益”界定模糊损害农民利益2征收补偿组成与数额不能体现土地价格3征收程序透明性和公示性不够，农民权利被架空4土地征收救济程序缺失，失地农民维权艰难第二章小产权房合法化的理论与实践基础一、小产权房合法化的法理学基础（一）小产权房涵盖的法理价值（二）有关小产权房的法律与政策的法理价值考量二、小产权房合法化的宪法学基础（一）小产权房并未违反宪法（二）有关小产权房法规与政策的合宪性分析三
14、、小产权房合法化的法经济学基础（一）产权理论概述（二）产权理论在小产权问题中的体现与运用四、建设用地使用权流转的实例分析-一以成都城乡一体化建设为例（一）成都城乡一体化建设中土地制度创新（二）成都城乡一体化建设对小产权房合法化的启示（三）以成都为试点，逐步向全国展开的可行性第三章小产权房合法化的必要性一、缓解住房难的要求（一）我国商品房价格与供需现状（二）我国住房保障体系的内容与存在的问题（三）小产权房合法化对缓解住房难的积极作用二、城乡统筹建设的要求（一）城乡统筹建设对现有土地制度的要求（二）现有土地制度对城市化进程的推进构成障碍（三）小产权房的合法化对城乡统筹建设的作用与影响三、建设社会主
15、义和谐社会的要求（一）和谐社会对法制与法治的要求（二）小产权房的现状对构建和谐社会的影响（三）小产权房合法化对构建和谐社会的作用 第四章小产权房合法化的障碍一、小产权房合法化的政策障碍（一）各阶段国家对小产权房的规制（二）各地有关小产权房的政策与态度（三）国家政策调整小产权房的效果二、小产权房合法化的法制障碍（一）集体建设用地适用权流转概述（二）集体建设用地使用权流转存在的问题（三）制约集体建设用地使用权流转的因素第五章 小产权房合法化的原则与制度构建一、小产权房合法化的原则（一）具体制度的合宪性原则（二）节约土地、保护耕地的原则（三）以城乡弱势群体为主、实现经济利益为辅的原则（四）解决好农民再就业、保险、教育等“次生”社会问题的原则（五）个别试点，逐步展开的原则二、小产权房合法化的制度构建（一）完善集体建设用地使用权流转制度（二）建立集体土地使用权流转的相关配套措施（三）建立小产权房合法化的风险防范制度1小产权房合法化可能带来的法律风险与道德风险2对潜在风险的规制与防范结语（三）选题的研究目标对小产权房产的特点、原因分析研究。揭示出小产权房背后的两个主要原因， 对集体土地所有制与
