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1、福州宗地2012-06号房地产项目可行性研究报告 李建林 李智超 柯志鹏目录第一部分 项目概况- 4 -1.项目基本情况介绍- 4 -1.1项目名称:淮安新城闽都花苑- 4 -1.2项目地理位置介绍- 4 -1.3项目现状- 4 -1.4项目周边设施- 5 -1.5项目经济技术指标介绍- 5 -2.项目产生背景- 5 -3.项目开发模式- 6 -第二部分 项目投资环境和市场研究- 7 -1.项目投资环境分析- 7 -1.1全国政策环境分析- 7 -1.2全国经济环境分析- 7 -1.3福州市经济环境分析- 8 -2.项目竞争环境分析- 8 -2.1全国房地产市场分析- 8 -2.2福州市房地产
2、市场分析- 8 -2.3福州房地产市场的需求类型分析- 10 -2.3.2预防型需求- 10 -2.3.3投资型需求- 10 -2.3.4 投机型需求- 11 -2.3.5福州房地产需求的主要特征- 11 -2.4竞争对手分析- 11 -2.4.1产品供给情况分析- 11 -2.4.2产品类型分析- 12 -2.5竞争楼盘分析- 12 -2.5.1金辉淮安半岛- 12 -2.5.2仁文大儒世家- 13 -3.项目客户群特征分析- 14 -3.1大多数人喜欢购置新房- 15 -3.2自用为主导- 15 -3.3更喜欢自己装修- 15 -3.4三房是首选- 16 -3.5最希望的面积区间- 16
3、-3.6按揭付款是主流- 17 -3.7年轻人成为主力军- 17 -3.8其他因素- 18 -第三部分 项目分析及评价- 18 -1.地块解析- 18 -11交通条件- 18 -1.2地势、地形- 19 -1.3水电保障- 19 -1.4规划限制条件- 19 -2.项目SWOT分析- 19 -2.1.项目优势分析- 19 -2.2.项目劣势分析- 20 -2.3.项目机会分析- 20 -2.4.项目威胁分析- 21 -2.5.项目SWOT分析表- 21 -2.6.项目评价- 21 -3.项目定位分析- 22 -3.1.项目客户定位- 22 -3.1.1客户职业定位- 22 -3.1.2客户特征
4、定位- 22 -3.1.3客户收入定位- 22 -3.1.4客户需求定位- 23 -3.2.项目产品定位- 23 -3.2.1项目开发主题- 23 -3.2.2项目产品档次- 23 -3.2.3项目产品类型- 24 -3.3.项目价格定位- 24 -第四部分 项目规划设计建议与进度安排- 24 -1.项目规划设计建议- 24 -1.1设计依据- 25 -1.2设计指导思想- 25 -1.3总平面规划建议- 25 -1.4建筑立面建议- 25 -1.5户型设计建议- 25 -1.6景观设计建议- 25 -1.7配套设施建议- 26 -2.项目开发进度安排- 26 -2.1建设周期安排- 26 -
5、2.2施工进度安排- 26 -2.3销售周期安排(不包括公租房)- 26 -第五部分 项目费用估算- 27 -1.项目开发成本估算- 27 -1.1土地费用的估算- 27 -1.2.建筑安装工程费用的估算（去除公共配套设施面积）- 27 -1.3.前期工程费用的估算- 27 -1.4.基础设施建设费用的估算- 27 -1.5.公共配套设施建设费用的估算- 27 -1.6.开发相关税费的估算- 27 -1.7.其他费用的估算- 28 -1.8.不可预见费用的估算- 28 -2.项目开发费用估算- 28 -2.1.管理费用的估算- 28 -2.2.财务费用的估算- 28 -2.3.销售费用的估算-
6、 28 -3.编写投资成本费用估算表- 29 -4.开发期经营税费的计算- 30 -5.项目资金筹措- 30 -第六部分 项目总销售收入预测- 31 -1. 住宅销售价格（不包括公租房）- 31 -2.销售进度及付款计划- 31 -第七部分 项目不确定性分析- 33 -1.经济效益分析（不包括公租房）- 33 -1.1静态盈利能力分析- 33 -2.敏感性分析（遵循谨慎性原则本项目只计算商品房的销售分析）- 34 -2.1盈亏平衡分析- 34 -第八部分 项目法律及政策性风险分析- 35 -1.项目政策性风险分析- 35 -2项目市场风险分析- 35 -3.项目经营风险分析- 36 -4.项目
7、金融风险分析- 36 -5.项目自然环境风险分析- 37 -6.项目风险控制对策- 37 -第九部分 项目可行性研究结论与建议- 38 -1.市场调查分析- 38 -2.项目投资与开发分析- 39 -2.1项目投资环境- 39 -2.2项目开发优势- 39 -23项目开发实施难点- 39 -3.结论- 40 -4.建议- 40 -第一部分 项目概况1.项目基本情况介绍1.1项目名称:淮安新城闽都花苑本项目位于福州市仓山区建新镇淮安，此处处于乌龙江与闽江之间，郁郁葱葱，山峦叠翠，古树错落成群，原始植被茂密生态环境优美。这里是淮安遗址地，闽都怀古风光，历史悠久人文环境丰厚。基于特有的人文风光和自热
8、环境本项目暂定为淮安新城标志型闽都怀古景观住宅。1.2项目地理位置介绍本宗地2012-06号地块项目位于福州市仓山区，南台岛北部，三环路以东，福建农林大学等多所大中专院校在内传统学区的北侧，乌龙江以南。这里依山伴水、环境优美，四周群峦叠翠、空气清新，江面开阔、水势平稳是一处不可多得的上风上水的福地。其驱车约5分钟经洪山桥即达山姆会员店，驱车约10分钟可达市区，驱车约30分钟畅达长乐机场。1.3项目现状项目所处地没有旧建筑物不需要进行拆迁安置。但项目处于一个坡地的地块，所以需要进行项目土壤的加固，地基要深、要牢。土地建设需要“七通一平”，处于荒地出所以通水电是首当其冲的。1.4项目周边设施学校：
9、福州左海学校、福建农林大学、建行政学院、福州科技学院、福建省建材学校、福建经济管理干部学院等。 生活配套：佳缘超市、君临大酒楼、华庭大酒店、福建蜂疗医院、福建农林大学医院。 公建配套：李常盛图书馆 中华名特优植物园 金牛山公园等。 银行：中国农业银行。 公交：77路、312路、85、乐购和大润发的购物车。1.5项目经济技术指标介绍建议规划经济技术指标总占地面积： 141301平方米总建筑面积： 254348.23平方米容积率： 1.8小区绿化率： 30%公共绿地： 42390.3平方米配建设施： 46000平方米楼面地价： 5347米/元建筑密度: 20%2.项目产生背景在中央政府坚决不动摇房
10、地产调控的政策基调下，福州市也加强房地产市场的调控政策。明确工作重点全力惠及民生，抓好建设用地供应，严禁打击违法违规，促进开发建设，强化市场监测分析和新闻宣传，积极引导市场。可以看出在坚定不移贯彻房地产市场宏观调控政策下今年福州市政策层面大方向基本不变。但在顺着市场的变化还是有适度的微调如：4月9日福州市调整普通商品房标准首套房贷款实行优惠，6月29日福州市又把公积金贷款上限提至80万元。在从紧的市场调控下福州市大力建设保障房项目，很多是通过采用限地价、竞公租房面积的方式进行出让的。本项目就规定了配公租房套数，来限制地价款。 今年1-5月，福州市房地产开发投资增幅进一步回落，全市商品房交易量同
11、比略有增长，商品房交易价格比去年同期下降。但相比4月份，5月份市场明显回暖。1-5月市区新批准上市预售商品房面积118.21万平方米，同比下降19%；其中商品房住宅90.5万平方米，同比下降11.3%。5月份当月批准商品房预售面积13.9万平方米，环比减少69.8%；其中商品住宅10.32万平方米，环比减少68.9%。截至5月末，市区累计可售商品房面积为420.16万平方米，同比增长44.78%。在市区库存可售的商品住宅以144平方米以上的大户型为主，占48.19%，户型90平方米以下的占12.99%，户型90-120平方米的占16.49%，户型120-144平方米的占22.33%。从福州市房
12、管局走访的在售楼盘情况看，5月份一些在售商品房项目推出一些特惠活动，以价换量，或者推出适合刚性需求群体的小户型低总价产品，销售量明显好于前几月。虽然5月份销售形势有所好转，但大部分开发企业认为，目前的市场行情是在去年底以来坚持“价格回调、以价换量”策略的结果。因此，多数企业以增加销售量、尽快回笼资金为本，不盲目涨价，否则会破坏来之不易的市场环境，因此预测福州市下一阶段商品房价格将保持稳定。福州市上半季房地产市场销售以价换量为主，但是在去库存的同时相应的上半年的新开工面积有所下降，很多地产商看好明后年的市场回暖于是这个时候出手拿地企业大有人在。在预计明年市场逐步回暖的基调下，本项目的开工建设是一
13、个入市的很好时机。3.项目开发模式本项目采用滚动开发、分期销售、滚动运转的模式，以求资金的尽快回笼，以销售资金补充建设资金的不足。第二部分 项目投资环境和市场研究1.项目投资环境分析1.1全国政策环境分析2010年以来央行将村贷款款基准利率到世界有记录以来的最高水平，同时要求贷款总量负增长。货币政策在近几年处于神经紧绷的状态。到了今年上半年央行降息，这是3年来首次降息。6月8日央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，同时个人住房贷款同时调整。这对于处于高压调控下的房地产业来说是在炎炎夏日吹来的一阵凉风。金融政策似有放松的迹象，然而土地政策亦有严加管制的动向。为了切实保护土地资源，维护土地利用总体
14、规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，有效处置和充分利用闲置土地，促进节约集约用地，防止楼市动荡造成风险。国土资源部发出紧急通知，从2012年7月1日起，开始实施闲置土地处置办法的政策。对于土地的闲置做出严肃的处置，防范炒作地皮的行为。这在客观上一定程度的促使开发商尽快开工建设房屋，增加市场供应量。1.2全国经济环境分析2012年以来，欧债危机反复恶化全球经济增长明显放缓；国内主动调控房地产市场和化解融资平台风险，经济增长面临较大的下行压力。今年两会把国内生产总值定位增长7.5%。从上半年的国内生产总值227098亿元来看，按可比价格计算，同比增长7.8%两会目标达到。但是总体经济运行企稳回升放缓延后。地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻、财力不足使得地方政府投资扩张能力减弱。由于欧债危机持续期长，加上产能过剩，内外需求同时收缩，导致商品去库存量持续时间长于以往。当热基础设施投资回升和房地产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势等经济利好形势下，企业盈利环比改善，工业企业
