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1、房地产企业财务务管理 今天跟跟大家交流的的主要是财务务管理方面的的问题，安排排的内容有八八讲：第一讲讲是房地产开开发企业的财财务管理框架架；第二讲是是财务报表的的阅读与分析析；第三讲是是房地产开发发企业的资金金筹措；第四四讲是企业的的成本管理；第五讲是预预算管理；第第六讲是固定定资产管理；第七讲是所所得税的纳税税与申报，现现在的税法改改得很多很快快，咱们把最最新的房地产产企业纳税政政策给大家讲讲一下；第八八讲是企业内内部控制制度度与审计；第第九讲不准备备在这讲了，如如果有时间的的话，给大家家提一下，这这是一个备讲讲材料。 第一讲讲财务管理框框架 这一讲讲里给大家介介绍的主要有有这么几个方方面：
2、一是房房地产企业的的级别划分；二是现在房房地产企业的的现状以及存存在的问题，有有问题好分析析怎么提升，针针对存在的问问题提升我们们的管理水平平，这是现代代企业管理的的一个需要；三是财务管管理框架，房房地产企业的的财务管理应应该从哪几个个方面着手。 一、房房地产开发企企业的级别 房地产产开发企业的的级别划分主主要是按注册册资本、经营营期限、竣工工面积、质量量合格率这四四个方面的条条件来划分企企业的等级。大大家可以从表表中看到，一一级的注册资资本金需要达达到5千万以以上，经营期期限起码是五五年以上的，还还有三年累计计竣工面积是是30万平米米，质量合格格率要求连续续达到五年1100%，其其中有一年没
3、没达到就要降降级。累计竣竣工面积，我我们的企业可可能来自不同同的管理部门门，竣工面积积是一个在房房地产开发、基基本建设、施施工等等的一一个专用名词词，竣工，房房子盖完了，各各方面通过验验收了，包括括质量验收、内内业资料验收收、财务验收收等等，才能能达到竣工的的要求，而不不是说施工队队盖完就竣工工了。 二级企企业注册资本本是2千万，三三级企业是88百万，四级级企业是1百百万，其他的的指标我就不不再说了。 这是企企业开发的等等级划分，我我们可以衡量量一下自己了了，我们的企企业的注册资资本金是多少少？不算贷款款，企业开张张成立的时候候拿出来的钱钱，货币和实实物，现在注注册主要是货货币，是5千千万？还
4、是22千万？达到到哪个级首要要的指标？我我们就可以进进入哪一级了了，当然其他他的指标也是是很重要的。 1、房房地产企业的的资质等级与与开发工作的的范围有紧密密的关系。 首先讲讲一级资质的的房地产企业业可以承建的的项目规模不不受限制，多多大的都行，国国内的有的或或者有能耐跑跑到国外去也也可以，可以以在全国范围围内承揽房地地产开发项目目，还有基建建项目也是如如此。不仅在在北京市，在在广东、山东东，哪儿招标标都可以投标标。二级和二二级以下的资资质就不是这这样的了，承承担的面积是是25万平米米以下的开发发项目，超过过25万平米米以上的资质质就不够了，只只能看着别人人干了，所以以资质等级对对于能够参与与
5、开发的建筑筑面积是一个个很大的约束束，承担的具具体范围由各各省市具体确确定，反正在在全国是拿不不到，在省内内经营开发工工作。 2、注注册资本金与与企业运作的的关系。 企业注注册资本金对对企业的招投投标工作有很很大的关系，一一级资质的参参加哪个范围围的招投标工工作，有招标标的任务、项项目，我们就就有投标的可可能。银行贷贷款也要看企企业资质，企企业资质够了了，信用高，贷贷款的数额就就大，反之你你注册资本金金就是一百万万，你说贷两两千万咱们得得商量商量，你你以什么做抵抵押呢？以公公司全部财产产做抵押也不不行，你的注注册资本金才才一百万，你你要两千万的的贷款银行不不给，不可能能的。所以企企业的注册资资
6、本金、等级级、资质的认认定，决定了了你的开发范范围、运作的的能力还有具具体和银行各各方面的信贷贷关系。 刚才讲讲了5千万的的注册资本金金就可以达到到一级，但是是5千万的资资本金够不够够呢？我这开开发项目往往往是一个亿、两两个亿，肯定定离不开银行行贷款，比如如我手里有一一个亿的资金金全注册进来来好不好呢？也不好，因因为咱们是有有限公司，注注册资本金有有一个管理赔赔偿的范围，比比如有一个亿亿要全部投入入到企业的运运作中来，可可以5千万作作为注册资本本金达到一级级标准了，另另外这5千万万可以做我的的资本公积等等等，就从另另外一个角度度进入企业进进行运作，当当然这个如果果是大家兜里里有钱的话可可以这样
7、做，如如果不够限定定于注册资本本金拿来，有有时候还会出出现什么情况况呢？实际我我兜里就2千千万，但是我我要达到一级级企业的水平平，注册资本本金就要5千千万，怎么办办了？借3千千万，借3千千万都打到银银行里面，首首先在验资的的时候，打到到验资的账户户里面，达到到这个标准就就给你注册。但但是债主逼着着你要还，所所以作为企业业来讲，往往往还得倒出去去，今天借给给你了注册用用，明天你就就得给我，甚甚至于下午你你就得给我，我我给你用四个个小时，有的的用两天，有有的或者时间间更长一点，看看约定了。现现在有一些验验资的时候，专专门有这么一一种公司，大大家感兴趣的的话，必要的的时候也可以以用上，比如如我注册资
8、本本我准备2千千万，实际我我手里就一百百万，那我也也要做事，怎怎么办呢？那那就有一些验验资公司，他他本身就带资资给你验资，我我遇到这种情情况也不少，我我先借你，你你有1百万，我我借你19000万，我也也给你验资，他他借给你的钱钱，他控制，然然后验完资以以后马上把11900万抽抽回来了，那那作为企业来来讲，注册资资金肯定是不不够的，然后后就出现了筹筹资、集资、贷贷款等等一系系列的问题和和事项。 3、房房地产开发企企业为什么要要不断提升自自己的管理水水平？ 当然，这这对企业管理理的效益有很很大的关系，管管理好效益就就高，管理不不好效益就低低。另一方面面从社会上反反映出来的问问题来看，也也要提升我们
9、们自己的管理理水平是企业业发展的自身身需要，否则则就要受到制制约，受到社社会上的或者者是政府部门门的干预了。发发现有这么几几个问题和事事项，对某市市22家整改改之中发现的的问题有这么么四个方面： 一是恶恶意拖欠工程程款，盖完房房了不给施工工队钱，施工工队围着要钱钱，闹得社会会上很不安定定，所以前一一些日子我到到湛江去，监监督一个奥运运会的国家场场馆比赛训练练的项目，我我到那去以后后，除了把资资产管理的运运作搞好以后后，一条特殊殊的要求就是是你的工程款款绝对不能拖拖欠民工，奥奥运无小事，着着把火不行，农农民工坐着示示威行吗？也也不行。所以以搞房地产开开发，对于民民工工资的拖拖欠问题，过过去有，还
10、是是比较厉害的的，近几年从从各方面的要要求、管理逐逐渐严格起来来，这方面的的问题少了，但但是还有。有有时候自己都都顾不过来了了，拖欠一点点工资也是很很自然的问题题了。不过大大家以后再搞搞企业管理的的时候，民工工工资的问题题要注意，不不要造成社会会不安定因素素。 二是售售房的手续不不全，没有预预售证的情况况下，就开始始售房子了。在在税法里面我我还要讲，怎怎么样才能达达到预售的标标准，达不到到预售的标准准你不能销售售，过去卖楼楼花大家知道道，我也曾经经参与过，不不是卖楼花，是是抢那楼花，一一个开发项目目，我去买房房了，我以为为有房子弄好好了呢，到那那一看就是楼楼花，在墙上上画一张图，在在什么地方，
11、我我这小区是什什么模样，几几单元几号都都给你划上格格，你要哪儿儿呢？我要44单元4层11号，就办手手续，你交定定金，也不多多，几千块钱钱就可以了，然然后给你插一一个小红旗，插插上就算卖出出去了，定金金收了，过几几天以后就要要受你的预售售款了，这种种情况过去很很多，你还真真抢，因为这这个小区位置置很好，就这这么几套房子子，我不想要要顶层的，我我就想要三层层的，金三银银四嘛，我赶赶紧抢那个三三层的，结果果没排好，别别人谈好了小小红旗插上了了，所以北京京人冬季有抢抢大白菜的情情况，50岁岁以上的人都都知道，冬储储大白菜，抢抢啊，10月月7号的时候候要下霜了，每每年的10月月6月到111月初这个阶阶段
12、，一定要要把大白菜搬搬回家去做冬冬天储藏的主主要菜品，就就抢，夜里排排队去。现在在房地产开发发这块，前几几年也出现了了这样的情况况，兜里揣着着一点定金就就去了。这几几年由于市场场情况的变化化，人们消费费水平的情况况不同了，饱饱和情况不同同了，这种情情况少了。所所以预售的时时候一定要达达到预售的水水平才可以。 三是开开发行为的不不规范，引起起很多投诉。一一些房地产开开发企业的信信誉不好，说说有什么没有有什么，说有有停车位结果果都盖了房了了，说有游泳泳池，结果场场馆的面积被被压缩了，也也盖上房了。有有的在工程质质量上受到影影响了。 四是工工程质量较差差，出现漏水水、墙体裂缝缝等等。 这是我我前两天
13、看电电视看到的，我我觉得这还是是小事，楼房房倒了这是大大事，幸亏还还没交工，在在施工的过程程中，有几个个民工受伤死死了。请问如如果这个房子子要是交付使使用了，通过过验收了，它它再晚倒几个个月的话，我我们的住户搬搬进去的时候候它再倒怎么么办？这个损损失就惨了。所所以我们搞房房地产开发的的工程质量绝绝对是首要问问题，买房的的人也很注意意这个问题，首首先看你房子子的质量行不不行？能抗几几级地震？尤尤其在北京地地区唐山有一一个八级地震震，北京震感感很大，那会会儿都到大街街外面去睡觉觉去了，不敢敢进楼房，平平房还好一点点，能够在桌桌子底下藏，所所以抗震的级级度、施工的的质量，是现现浇的？钢筋筋混凝土全现
14、现浇的一般质质量是有保障障的，比较高高，因为它是是一层一层码码上去的，比比如13楼或或者21楼，一一层一层浇铸铸，就把你的的房子变成一一个钢筋水泥泥的整体建筑筑了，这种房房子倒了也不不怕，即便是是倒也不是一一下全倒了，像像多米诺骨牌牌一样。所以以抗震的强度度要够，施工工质量要保证证，这是我们们开发企业一一定要注意的的问题。有这这种情况不断断地发生，而而且13层的的楼房倒了，可可以说是对我我们房地产企企业基本建设设单位和施工工队单位是一一个严重的启启示和教训，百百年大计，质质量第一，不不能忘记。 二、房房地产开发企企业的财务诚诚信度受到威威胁 这句话话怎么讲？老老百姓一般都都认为你们是是暴利，房
15、地地产开发企业业挣了一半钱钱，现在一万万五、一万八八一平米，实实际上有几千千块钱就够了了，他算的是是建筑成本，没没有考虑到地地价问题，这这块地在市内内和远郊县绝绝不一样，市市内一块地过过去能达到四四、五千，现现在可能还要要更高。这些些一共组成了了房价，才有有房地产开发发企业也要有有利润，也还还有银行贷款款，银行贷款款需要有利息息，20088年底还是55.4，这是是活期贷款最最便宜的，这这些利息支出出要给银行，所所产生的利息息要资本化。什什么叫资本化化？就是进入入到房产价值值里面去，这这跟企业一般般的银行贷款款不一样，就就是形成房地地产的价格是是方方面面的的，不排除房房地产企业里里面有利润或或者
16、是较高利利润的情况。为为什么大家都都忙着上？因因为确实利润润空间还是比比较大的，你你管理得好和和管理不好大大不一样，110%、200%的利润弄弄好了能拿下下来，弄不好好的话5%也也拿不到甚至至还赔钱，我我见过这样的的企业，是中中关村地区的的一个老板，他他讲房地产开开发企业现在在形势太好了了，傻子都能能赚钱，不然然吧？最后他他请我去做审审计了，为什什么？他说我我赔了。没有有搞好管理，外外行进来了，我我有钱，拿来来干吧，地也也有，钱也有有，你们去干干吧，大撒手手，结果赔了了。所以房地地产开发企业业里面有钱可可赚，但不是是绝对的。老老百姓还不懂懂，所以你们们现在房子卖卖到一万八、两两万多一平米米，太高了，承承受不了了，你你们有多少钱钱拿走了？ 政府部部门认为开发发企业诚信度度有一些问题题，财务报表表往往产生了了一些虚假的
