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1、房地产项项目管理理模式的的探讨目前，国国内多数数的民营营房地产产集团公公司是由由原来单单一的房房地产开开发公司司逐步发发展成为为集房地地产开发发、建筑筑施工、物物业管理理以及商商业地产产开发等等为一体体的综合合性房地地产集团团公司。这这时候，集集团公司司同时有有数个楼楼盘在动动工、多多个二级级公司在在运营，其其内部管管理非常常复杂，如如果还按按照公司司发展阶阶段那种种单项目目运作的的直线职职能制管管理模式式，由集集团公司司直接指指导二级级公司乃至至项目的的现场工工作，高高层管理理者成天天应付公公司日常常性事务务，无暇暇进行长长期战略略性问题题的思考考，最终终将会削削弱集团团公司的的长期竞竞争力
2、。因因此，如如何建立立适应新新的市场场环境、有有利于公公司发展展的组织织结构，是是摆在房房地产公公司管理理者面前前非常重重要和迫迫切的任任务。本本人现就就民营房房地产公公司管理理模式提提出一些些粗浅的的见解，与与大家一一起交流流与探讨讨：一、项目目管理常常用模式式简介1、GCC模式：即施工工总承包包模式。指指工程总总承包企企业按照照合同约约定，承承担整个个工程项项目的施施工任务务。2、PMM模式：即项目目管理模模式。指指工程项项目管理理咨询公公司受业业主委托托(或项项目部获获得相应应授权)，根据据合同约约定，代代表业主主对工程程项目的的组织实实施全过过程或若若干阶段段的管理理和服务务。3、PM
3、MT模式式：即一一体化项项目管理理模式。指指业主或或项目法法人与项项目管理理公司在在组织结结构上、项项目程序序上，以以及项目目设计、采采购、施施工等管管理的各各个环节节上都实实行一体体化运作作，以实实现业主主和项目目管理公公司的资资源优化化配置。4、Paartnneriing模模式：即即伙伴模模式。是是在充分分考虑建建设各方方利益的的基础上上确定建建设工程程共同目目标的一一种交易易模式。它它一般不不能独立立应用。二、下面面主要从从成本、进进度和质质量三个个方面在在不同管管理模式式下进行行分析。表1不不同管理理模式下下项目全全过程成本控控制分析析表阶段划分比较内容容承发包类类管理服务务类GC模式
4、式Parttnerringg模式PM模式式PMT模模式决策计计划设计计阶段能否制定定有效的的成本控控制计划划一般采取取总价合合同，能能控制总总成本在信任的的基础上上建立早早期合作作，能有有效的控控制总投投资可以可以，更更好把控控是否易选选择设计计较优的的项目投投资构思思方案有利于承承包商优优化设计计方案但但业主方方不能选选择较强强势设计计单位共同的目目标使得得各参与与方能充充分发挥挥自己的的优势，选选择较优优的方案案可以可以，更更优施工阶段段材料成本本节约效效果一般较好较好更好掌控控运营维修修阶段项目成果果的检验验会降低业业主对最最终设计计和细节节的要求求会尽力满满足各方方的需求求会尽力满满足
5、业主主的需求求实行一体体化有利利于实现现业主的的要求全生命周周期内价价值流管管理价值目标标提交一个个满足使使用功能能的项目目共同的目目标，会会不断提提高和改改进工艺艺，实现现双赢可实现投投资最优优，工期期最短、质质量最高高的目标标更易实现现投资最最优，工工期最短短、质量量最高的的目标能否有效效杜绝不不增值活活动承包商为为了最大大利益，会会改进工工作，但但也可能能产生返返工提高价值值链上每每个环节节的工作作效率，使使整个项项目价值值链上企企业实现现最大限限度增值值在各部门门协作下下，可尽尽力减少少不增值值行为，杜杜绝浪费费在一体化化运作下下，可较较好减少少不增值值行为，杜杜绝浪费费是否有利利于拉
6、动动式准时时化生产产设计时充充分考虑虑到施工工，有利利于施工工阶段生生产各方为了了共同目目标相互互协作，有有利于全全生命周周期内生生产在各部门门协作下下，有利利于全生生命周期期内生产产在一体化化运作下下，更有有利于全全生命周周期内生生产表2不不同管理理模式下下工程项项目进度度控制分分析表比较内容容承发包类类管理服务务类GC模式式Parttnerringg模式PM模式式PMT模模式工程项目目的进度度总效果果可以缩短短工期进度快，能能保证工工程各方方良好配配合施工工能够控制制进度能够有效效地控制制进度是否有利利于实施施并行工工程边设计边边施工，对对总包计计划安排排有影响响与其他模模式结合合可采用用
7、并行工工程可以根据据实际采采用可以根据据实际优优化采用用进度主控控点控制制效果承包商更更关注进进度与资资金计划划同步，考考虑假使使其短期期投入过过大，会会降低其其他项目目竞争力力与其他模模式结合合可有效效控制通过协商商，消除除制约因因素，能能够达到到主控点点控制效效果减少管理理环节，不不断提升升项目部部的影响响力和权权重，有有助于有有效的协协商和主主控点控控制施工计划划控制能主动修修正并积积极组织织施工能充分利利用各方方资源，采采取有效效组织模模式，能能更好实实施计划划能促进施施工计划划性，优优化进度度能促进施施工计划划性，合合理优化化进度转换时间间控制承包商为为了赶工工期，各各工作之之间搭接
8、接比较紧紧密结合其他他模式时时，各方方良好合合作，可可以有效效控制转转换时间间可以引导导控制时时间转换换可以更好好引导控控制时间间转换表3不不同管理理模式下下项目全全过程质量控控制分析析表比较内容容承发包类类管理服务务类GC模式式Parttnerringg模式PM模式式PMT模模式质量控制制好坏业主难以以控制能够有效效控制质质量能够有效效控制质质量能够有效效控制质质量内容与方方法的全全面性一般与其它模模式组合合能较好好较好较好全过程控控制仅项目全全生命周周期内部部分阶段段是项目全全生命周周期内的的控制质量控制制现场部部分委托托监理，能能较好全全程控制制能较好全全程控制制全员参加加各方的目目标不一一致，容容易导致致矛盾参与方为为共同目目标努力力，能做做到同心心协力合合作较好专业齐备备、较高高水准，易易形成一一致目标标
