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1、共青城房地产市场简析2008年9月2008年是不同寻常的一年，中华民族实现了自己的奥运梦想，也迈出了太空行走的 第一步！ 2008年也是特别曲折的一年，股市的跌今年楼市的寒冬比这天气来得更早，往年传统火爆宕起伏，楼市的风雨飘摇，世界经 济也进入了一个大规模的下行周期。的“金九银十”也名不副实。各地楼市频降，各盘降 价打折此起彼伏。好不容易盼来政府扶持，出台利好信息，听闻潘石屹高呼“解放军来了！ ”, 精神为之一振，可“双降”虽然给开发商及购房者带来了积极的信号，但想要短时期内促 进房地产的发展显然是不实际的。共青城房地产市场目前正处于起步阶段， 今年的房地产成交量较去年有所下滑， 这除 了受大
2、环境的影响之外，城区人口偏低、市场趋于饱和也是导致其下滑的主要原因。因市 场价格本身就较低，降幅空间不大，今年共青城房地产成交均价并无太大的影响。走访市 场了解到，目前在售工程主要集中在共青大道、发展大道、南湖大道三个区域。整个共青 房地产工程呈“ Z”字型分布。共青大道目前是市政府大力发展的区域， 作为政府补偿用地，由一名开发商转卖给其 它几名小型开发商，因此该片区楼盘品质差土地资源丰富，新开楼盘比较多，广阔的发展 潜力不断地刺激着开发商及置业者，楼盘品质较其它区域更高，典型楼盘为碧水华庭、华 远名仕等。发展大道作为政府的另一个发展区域，主要以轻工业工厂为主，益和花园片区是该区域工程较为集中
3、的地方，而益和花园片区距较大，市场极不规范，市场竞争力较小， 在今年市场大势的冲击下降价幅度较大，具有代表的楼盘为香榭丽景。南湖大道是前几年 的比较热门开发片区，土地利用现已饱和，主要工程为财富广场和乘风御景园。1、共青在售楼盘均价及综合情况分析比较（图I为共青城主要在售楼盘均价）共青城主委在售顼目均价图井青大道南湖大這发展大道（图n为共青城主要在售楼盘优惠折线图）共青城在售项目优惠折线图16001400120010008006001800400200碧水 华庭华远 名仕共逸 家园都市 嘉园天祥 苑香榭 名邸乘风 御景 园财富 广场博士 家园金域 中央鑫诚 花园湖畔 嘉园香榭 丽景益和 花园一
4、均价16911637150114401228129313501388118514001228112511831085折后均价165715881455139811671254132311611330123610681147976共青大道区域在售楼盘零星地分布在中西部，整体均价1465元/卅，实际折后成交均 价1419元/叭 是共青城内价格最高的一个片区；发展大道区内均价 1131元/叭 该区域 是今年降幅最大的板块，最高优惠可达 9折，片区内整体折后成交均价为1068元加；南 湖大道价格一直比较平稳，片区均价 1310元/叭 实际成交均价1262元加。整个共青城 整体均价为1302元/卅，实际折
5、后成交均价为1249元/卅，约每平方优惠50元。.（图川为共青主要在售房源综合情况比较表）工程名称均价主力户型面积车库价格商铺价格优惠活动碧水华庭1691二房、三房961347980一般无优惠，特殊优惠98折华远名仕1637三房1201337200一般优惠98折，特殊优惠97折共逸家园1501三房120135.61500一次性付款98折，特殊优惠97折都市嘉园1440三房118122一次性付款98折，特殊优惠97折天祥苑1228三房1161541338一次性付款98折，特殊优惠95折香榭名邸1293四房143.98165130097折乘风御景园1350三房1171251300每周推出特价房98
6、8元/ 卅、购四房以上客户免 费赠送储藏间财富广场1388二房10911411800 （买一送一）开盘期间前100名客户购买VIP卡买2000抵 8888,前 200 名买 2000 抵6888, 200名后买200 抵 5888博士家园1185三房120一般无优惠，特殊优惠98折金域中央1400三房115131.41360购房即享受97折，特殊优惠95折鑫诚花园1228三房1291331200按揭98折，一次性付款96折湖畔嘉园1125三房1111411200一次性付款97折，特殊优惠95折香榭丽景1183三房109120500097折益和化园1085三房1111414700按揭97折，一次
7、性付款95折，特殊优惠9折备注：位于共青大道上的四个新开工程凯旋城、锦绣星城、阳光地中海、御景华庭目前正处于前期筹备阶段，详细数据有待收集。2、在售楼盘销售情况统计（图W为共青城在售楼盘优劣势及去化情况表）工程名称优势劣势去化率目标客户群碧水华庭1、工程规模大，规 划合理，绿化率 高；2、户型设计合理、 实用性强；3、地理位置优越， 符合城市发展 方向；4、树立了良好的 知名度，社会美 誉度较高。1、价格较咼；2、周边配套设施目 前尚未健全；3、目前周边人气不旺。一二期去化 90%,三期预定20%，整体约去化60%共青及周边县城（南昌、 九江）的私企 老板、公务员华远名仕1、处于共青大力发 展
8、地段，地理位置 优越；2、两房、三房户型 设计较好。1、与碧水华庭仅隔 一街，但在配套及小 区规划上都不及碧 水华庭，竞争力较弱2、周边设施尚不完 善；3、工程西侧有加油 站。一、二期 约去化70%，三期规划未批南昌、九江周 边县城投资 者及共青本 地居民共逸家园1、采用节能材料；2、所处地段属于未 来城市发展方向；3、周边市政配套较 多。1、地段虽好但处于 街南面，北面望街， 南边环境欠佳；2、区内配套设施匮 乏，社区尚不成熟；3、宣传推广力度不 够。一期去化30%周边县城、共 青本地以公 务员为主都市嘉园1、交通便利；2、地理位置符合未 来城市发展，市政 建设配套较多；3、全框架结构。1、
9、小区内配套设施 不足；2、宣传推广力度不 够。一期约去化26%共青周边县城及共青公务员香榭名邸1、地理位置符合 城市发展方向；2、市政配套齐全。1、东西朝向，户型 通风、采光不佳；2、区内配套设施不 足、绿化率低；3、物业经管不佳。约去化90%共青周边县城天祥苑1、现房销售；2、周边配套完善。1、规模小，容积率 极高；2、盘尾期，积压的 多是抗性较大的房 源；3、宣传推广力度小整体去化89%主要以共青本地客户为主乘风御景园1、高出租回报率 吸引大量县市 投资者；2、社区成熟，经管 完善；3、宣传力度大，知 名度较咼；4、户型配比合理。1、区内配套设施匮乏；2、营销推广力度较弱；3、长期不能有效
10、营 运繁荣商业氛围，造 成一疋负面影响；4、剩余房源多为四 房，面积大，去化抗 性大。整体约去化80%县市企事业 单位工作人 员和私企业 主财富广场1、毗邻共青一中， 地理位置优越；2、靠近商业中心购1、区内其他配套设 施缺乏。前期客户积累阶段物方便，交通便利。博士家园1、户型设计简单大 方、面积适中；2、临近中小学，小 业主上学方便，地 理位置优越，交通 便利；3、处于商业中心, 购物方便。1、高容积率、低绿 率化；2、严格说来处于内 街，影响视野；3、宣传推广力度不 够。整体约去化81%外来务工人 员（纺织工人 比重大）金域中央1、全框架结构，小 区采用智能化 监控2、靠近南湖小学、 南昌
11、大学、共青一 中，教育配套齐全3、靠近商业中心1、区内配套匮之2、剩余房源大多是楼层较差3、高容积率整体去化85%以共青本地客户为主鑫诚花园1、临近中小学，交通便利2、处于商业中心, 购物方便1、区内配套匮之2、处于内街，视野 不佳3、房屋建造紧凑， 舒适度低4、宣传力度小、去化率低一期已交 付，二期 整体去化40%外来务工人 员（纺织工人 比重大）及共 青本地中低 档客户香榭丽景1、周边生活配套齐全；2、价格较低；3、户型设计合理， 实用性强；3、经管较规范。1、宣传力度和销售力度欠缺2、周边楼盘质量参 差不齐，居住人群杂 乱。整体去化50%周边县城以 星子、永修人 为主，购房者 大多是附近
12、 羽绒厂工人湖畔嘉园1、该工程周边自 然环境较好；2、临近东湖小学， 上学方便；3、价格较低。1、区位偏离城市发展中心；2、现场经管平庸及 推广措施断档，影响 销售；3、户型设计不合理。整体约去化20%周边县城务 工人员（星子 人）及周边羽 绒厂工人益和化园1、规模大，具有一 定的规模优势；2、价格低;3、周边居住氛围浓 郁。1、售楼部包装及现 场包装杂乱；2、物业经管不完善。整体约去化70%周边县城以 星子、永修人 为主，购房者 大多是附近 羽绒厂工人共青大道作为共青城大力发展区域，新开工程较多，良好的建筑品质、合理的小区规 划及强劲的发展潜力是吸引外来投资者的几大原因，南昌、九江及周边县城
13、中高段客户大多会选择在这个区域购置第二居所； 而发展大道上各楼盘虽因品质较低影响去化，但却凭借周边工厂集中、价格低廉等原因吸引了不少外来务工人员；南湖大道贯穿共青城商业及 教育中心，开发时间较早，土地利用已经趋于饱和，良好的地理位置让早期的开发者忽略 了建筑品质的重要性，但这并没有影响购房者的脚步，大多数共青本地居民及外来中低档 置业者对该区域有着特殊的偏好。3、2008年新开楼盘分析（图V）工程名称开盘时间开发商小区规模区域位置博士家园2008.1.8九江恒运地产开发有限公司4栋多层南湖大道财富广场2008.10.1九江雄鹰房地产开发有限公司1栋小咼层、5栋多层南湖大道金域中央2008年元月26日共青城房地产开发有限公司4栋多层南湖大道都市嘉园2008年下旬（现已接受内部认购）江西百利达实业有限公司1栋小咼层、3栋多层共青大道深傲共逸家苑2008.8江西深傲服饰有限公司1栋小高层、1栋咼层、1栋多层共青大道凯旋城预计2008年11月九江雄鹰房地产开发有限公司8栋多层、1栋商城共青大道阳
