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1、房地产公司销售费用构成一、销售费用：包括营销推广类费用和日常性费用两大类。（一）营销推广类费用：是指在销售业务推广和拓展过程中发生的各种费用，包括冠名费、营销策划服务费、销售代理费、房展会费用、营销活动费用、广告费用、销售物料制作费、营销设施费、物业管理费等。营销推广类费用一般与销售收入成正比。1、冠名费：冠名是一种特殊的广告形式，一般是指企业为了达到提升企业、产品、品牌知名度和影响力而采取的一种阶段性宣传策略。 比如：比赛冠名、电影电视冠名、体育馆冠名等。由于冠名费金额较大而单列，不合并在广告费用中。2、策划服务费：营销策划是对销售的整体战略的运筹规划，是对于提出销售决策、实施销售决策、 检
2、验销售决策全过程作预先的考虑与设想。 营销策划不是具体的广告业务， 而是营销决策的形成过程和结果。3、销售代理费：是在签订合同的基础上，委托有资质的销售代理公司全程代理房屋销售活动，并按合同约定的比例支付给代理公司销售代理费用（也称“佣金 ”）。4、房展会费用：参与或举办房展会发生的费用，包括展位费、布展费等费用支出。5、营销活动费用：是为组织营销活动所发生的费用支出。营销活动是以各种活动为载体，迅速提高企业及其、美誉度和影响力，促进产品销售的一种营销方式。比如：开盘活动、节日活动、访谈活动、庆典活动、渠道营销活动等等。6、广告费用：广告是指通过一定形式的媒体，公开而广泛地向公众传递信息的宣传
3、手段。包括户外广告、报纸广告、电台广告、电视广告、网络广告、DM 广告等费用。7、销售物料制作费：是指因营销活动需要发生的各种物料制作费，包括：楼书、沙盘、信封、现场海报、宣传片、宣传礼品等的费用支出。8、营销设施费：包括售楼处、样板房等，分下列几种情况：（ 1）以在开发项目建筑主体外修建的临时性建筑物（以后将全部拆除）作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入销售费用，不应记入开发成本。临时建筑内售楼部与行政办公合在一起使用的， 应合理分配费用， 分别计入销售费用和管理费用。临时建筑内售楼部与工程部合在一起使用的， 应合理分配费用， 分别计入销售费用和开发间接费。售楼处、样
4、板房内可移动的装饰物品（空调（可移动的）、电视机、沙发等）成本应直接计入销售费用， 符合固定资产条件的列支固定资产， 以折旧的方式分期摊入销售费用， 不符合固定资产的，直接记入销售费用。（ 2）在开发项目主体内修建临时售楼处， 以后转为会所或物业用房， 其发生的设计、 建造、装修等装饰成本应作为小区公共配套成本列支开发成本，不应记入销售费用。在开发项目主体内的样板房以后将直接销售给客户的，其发生的设计、 建造、 装修等装饰成本应列支开发成本，不应记入销售费用，因为房屋售价中已包含样板房装饰成本。售楼处、 样板房内可移动的装饰物品同前述规定。样板房内可移动的装饰物品如果与硬装一道全部赠送或销售给
5、客户的，装饰物品成本可列支开发成本。（ 3）在市区等地方租赁房屋作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入销售费用，不应记入开发成本。9、物业管理费：分两块：一块是售楼处和样板房使用过程中发生的物业管理费用（包括保洁、礼宾、保安等费用），另一块是空置房物业管理费。10、公共设施运营费用：会所、俱乐部、泳池、球馆等投入使用后发生的各种运营费用，包括：水电费、清洁保养费、维护费、管理人员费用等。由于这些公共设施在投入使用后一定期间内，收支尚不能持平，考虑房屋顺利交付、持续销售等因素，房产公司仍需继续投入资金维持其日常运营，这些费用应记入销售费用。这些公共设施在投入使用前发生的各项
6、支出，列支开发成本。11、其他：除上述以外的其他营销推广费用。（二）日常性费用就指营销部门的工资性费用（包含工资及奖金、 社保、公积金和福利费等） 、业务招待费、差旅费、办公费、通讯费、水电费（售楼处等使用）、交通费、培训费、折旧费等日常经营性费用。（三）本文是个人根据多年的经验从内部会计核算角度进行分析，不考虑有关税务筹划等。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧
7、否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能 ”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬
8、耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。
