《资产评估方法与案例》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估方法与案例（107页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、资产评估的基本方法第一节 市场法 一、市场法与其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。（二）市场法应用的前提条件应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。1需要有一个充分发育活跃的资产市场。2参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。二、运用市场法进行资产评估的方式一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参
2、照物价格，需要进行价格高速因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。参照物差异调整因素主要包括三方面；一是时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。二是地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。三是功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用市场法评估资产程序1明确评估对象。2进行公开市场调
3、查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。 3分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。4把被评估资产与参照物比较。5分析调整差异，做出结论。（二）市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：1能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。2评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在：1需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。 2不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。第二节 成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法
4、是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。采用成本法对资产进行评估的理论依据如下。1资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高，资产阶级的原始价值越大，反之则小，二者在质和量的内涵上是一致的。采用成本法对资产进行评估，必须首先确定资产的重置成本。重置成本是按在现行市场条件下重工业新购建军一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。在其他条件既定时，资产的重置成本越高，其重置价值越大。 2资产的价值是一个变量，
5、随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。（1）资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。（2）新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。（3）由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。二、成本法应用的前提条件采用成本法评估资产具备的前提条件1应当具备可利用的历史资料。2形成资产
6、价值的耗费是必须的。三、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值=重置成本成新率（一）重置成本及其估算重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，就选择更新重置成本。在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性损耗也大。 更新重置成本和复原重置
7、成本的相同方面于采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。重置成本的估算一般可以彩下列方法：1重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，直接成本应按现时价格逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。 间接成本可以通过下列方法计算。（1）按人工成本比例法计算，计算公式为：间接成本=人工成本总额成本分配率其中： （2）单位价格法。计算公式为：间接成本=工作量（按工日或工时）单位价格/工日或工时（3）直
8、接成本百分率法，计算公式为：间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率2物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为：或： 物价指数法法与重置核算算法是重置成成本估算较常常用的方法。但但二者具有明明显的区别，表表现在：（1）物价价指数法估算算的重置成本本，仅考虑了了价格变动因因素，因而确确定的是复原原重置成本；而重置核算算法既考虑了了价格因素，也也考虑了生产产技术进步和和劳动生产率率的变化因素素，因而可以以估算复原重重置成本和更更新重置成本本。（22）物价指数数法建立在不不同时期的某某一种或某类类甚至全部资资产的物价变变动水平上；而重置核算算法建立在现
9、现行价格水平平与购建成本本费用核算的的基础上。3功能能价值法，也也称生产能力力比例法。这这种方法是寻寻找一个与被被评估资产相相同或相似的的资产为参照照物，计算其其每一单位生生产能力价格格或参照物与与被评估资产产生产能力的的比例，据以以估算被评估估资产的重置置成本。计算算公式为：4规模经经济效益指数数法。公式为为：推导可得：公式中的XX是一个经验验数据，秋为为规模经济效效益指数。在在美国，这个个经验数据一一般在0.440。7 ，房地产行行业一般为00.9。我国国到目前为止止尚未有统一一的经验数据据，评估过程程中要谨慎使使用这种方法法。另外外，在用成本本法对企业整整体资产及某某一相同类型型资产进行
10、评评估时，为了了简化评估业业务，节省评评估时间，还还可以采用统统计分析法确确定某类资产产重置成本，这这种方法运用用的步骤是：（1）在在核实资产数数量的基础上上，把全部资资产按照适当当标准划分为为若干类别。（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。（3）依据娄类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：K=R/R式中：K资产重置置成本与历史史成本的调整整系数R某类抽样资资产的重置成成本；R某类抽样资资产的历史成成本。根根据调整系数数K估算被评评估资产的重重置成本，计计算公式为：
11、被评估资资产重置成本本=某类资产产的账面历史史成本*K(二)实实体性贬值及及其估算资产的实体体性贬值是资资产由于使用用和自然力作作用形成的贬贬值。实体性性贬值的估算算，一般可以以采取以下几几种方法。1观察察法，也称成成新率法。计计算公式为：资产实体体性贬值=重重置成本（1-成新新率）22公式计算算法。其计算算公式为：总使用年限限指的是实际际已使用年限限与尚可使用用年限之和。计计算公式为：总使用年年限=实际已已使用年限+尚可使用年年限实际已已使用年限=名义已使用用年限*资产产利用率由于资产在在使用中负荷荷程度的影响响，必须将资资产的名义已已使用年限调调整为实际已已使用年限。名名义已使用年年限是指
12、资产产从购进使用用到评估时的的年限。实际际已使用年限限与名义已使使用年限的差差异，可以通通过资产利用用率来调整。二、功能性贬值及估算功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：1将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。2计算二者的差异，确定净超额运营成本。3估计被评估资产的剩余寿命。4以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为： 功能性贬值的估估算还可以通通过超额投资资成本的估算算进行，即超超额投资成本本可视同为功功能性贬值，计计算公式为：功能性
13、贬贬值=复原重重置成本更新重置成成本三、经济性贬值值及其估算经济性贬贬值是由于外外部环境变化化造成资产的的贬值。计算算经济性贬值值时，主要是是根据由于产产品销售困难难而开工不足足或停止生产产形成资产的的闲置，价值值得不到实现现等因素，确确定其贬值额额。评估人员员应根据资产产的具体情况况加以分析确确定。娄资产产使用基本正正常时，不计计算经济性贬贬值。四四、成新率及及其估算成新率反映映评估对象的的现行价值与与其全新状态态重置价值的的比率。成新新率的估算方方法有以下几几种。11观察法，即即由具有专业业知识和丰富富经验的工程程技术人员对对资产的实体体各主要部位位进行技术鉴鉴定，以判断断确定被评估估资产
14、的成新新率。22使用年限限法，即根据据资产预计尚尚可使用年限限与其总使用用年限的比率率确定成新率率，计算公式式为：3修复费费用法，即通通过估算资产产恢复原有全全新功能所需需要的修复费费用占该资产产的重置成本本（再生产价价值）的百分分比确定成新新率，计算公公式为：评估工作中中，有些评估估人员直接按按照会计学中中的折旧年限限估算成新率率，这种做法法是不正确的的。这是因为为：第一一、折旧是由由损耗决定的的，但折旧并并不就是损耗耗，折旧是高高度政策化了了的损耗。第二、折折旧年限的确确定，以资产产的维修是为为了保证资产产正常运转为为前提的。第三、折折旧年限的确确定与评估中中成新率确定定的基础损耗本身具具有差异性。第四、资产评估过程中，如果一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。 五、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用成本法评估资产的程序运用成本法评估资产一般按下列程序进行：1确定被评估资产，并估算重置成本。2确定被评估资产的使用年限。3估算被评估资产的损耗或贬值。
