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1、第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称*公租房小区建设项目2、项目承办单位单位名称：*有限公司公司类型：有限责任公司注册资本：5,000万元*有限公司是隶属于*有限公司的全资子公司。*有限公司成立于1996年，是*省唯一一家国家级*经济技术开发区管委会出资设立的国有独资企业，经营范围包括土地、房产、高新技术引进开发、市政、路桥工程、旅游服务。 *开发区创建于1992年8月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。园区规划面积38.6平方公里，建成面积30平方公里。建区以来，园区坚持“工业立区、产业兴区、招商活区、科技强区、建设扩区、和谐安区”的发展思路，初步走出了一条高速
2、度、高科技、高效益的科学发展之路。2011年以来，*经开区以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党的建设为保障，全力打造“中国力量之都”，全年实现规模工业总产值1245亿元，同比增长36.62%；实现工商税收70亿元，同比增长40%；平均月度产值超过100亿元，经济规模两年内接近翻一番。园区经济继续保持快速健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步推进。国家级*经济技术开发区已成为*省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“*工业看*，*工业看*”的美誉。3、编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（3）国家计委计办投资
3、200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（4）建设部2000年9月18日发布的房地产开发项目经济评价方法（2000年版）；（5）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（6）住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）；（7）2010年第36次中共*市委常委办公会议纪要；（8）2011年8月25日*市人民政府发布关于加快发展公共租赁住房的工作意见（长政发201116号）；（9）*市人民政府关于印发征地补偿安置若干问题暂行规定的通知（长政发200830号）；（10）其它相关文件规范、规程及强制性条文。4、
4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的投资环境、建设背景、建设规模与开发条件、建筑方案、节能节水措施、环境影响评价、投资估算与资金筹措及社会影响等方面进行全面论证和研究。5、项目建设地点本基地位于*大道以西，*路以南，*路以东，交通方便，配套设施完善。南面和东面与厂区用地相邻。规划用地比较规整，基本呈长方形，南北向长98米，东西向长234米。用地面积为20639.32平方米，合30.96亩。6、建设规模本项目用地面积为41323.92平方米，已建用地面积20684.60平方米，新规划用地面积20639.32平方米。其中新建建筑总面积85072.25平方米，新建地上建筑面
5、积为80906.11平方米，新建地下建筑面积为4166.14平方米。新建建筑可分为1栋多层和4栋高层。7、主要建设条件项目选址位于*大道以西，*路以南，*路以东，交通方便，配套设施完善，地理条件较好；项目周边水、电供应充足；工程建设所需材料均可在城区内及周边购买，项目建设条件较好。8、建设周期本项目计划2012年上半年开工建设，总建设期约16个月（2012年6月至2013年10月）。9、投资估算及筹措本项目总投资为19527.6万元，其中工程费用15785.6万元、工程其他费用1405.6万元、不可预见费1375.3万元、银行贷款利息960.8万元。本项目所需资金75%计划利用银行贷款，其余为
6、建设单位自筹。1.2. 主要技术经济指标序号名称单位数据备注1总用地面积平方米20639.32合30.96亩2总建筑面积平方米85072.253地上总建筑面积平方米80906.11其中1#栋公租房建筑面积平方米6215.041#栋商业面积平方米1228.432#栋公租房建筑面积平方米16009.223#栋公租房建筑面积平方米17257.784#栋公租房建筑面积平方米17161.944#栋服务用房面积平方米900.585#栋公租房建筑面积平方米21300.005#栋服务用房面积平方米833.124地下总建筑面积平方米4166.145建筑占地面积平方米5173.516床位数个135307总房间数套
7、18468建筑密度%25.079绿地率%30.0510 容积率/3.9211总车位数个177其中地上车位数个77地下车位数个1001.3. 结论与建议1、结论项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；能够合理高效利用土地，提高土地长期效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象；项目建设也是以改善民生，促进社会和谐发展的重大举措；是完善城市功能、促进城市发展的客观要求；是促进经济社会协调发展的有效途径和发挥比较优势，增强区域经济竞争力的需要，同时也是稳定和推进房地产行业健康发展、稳定房价的需要。总之，未来无论是在
8、土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益和社会效益方面，都有广阔的发展前景。2、建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真做好相关部门的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保项目建设工作按时按量的顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。公共租赁住房建设是一项系统工程，政策性强，涉及城市中低收入群体的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在项目建设过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免因项目建设产生矛盾冲突。引入行政问责机制并实施市场化规
9、范运作。必须要强化地方行政部门职责，对于地方行政部门拖延公租房建设的行为，须明确建立问责机制；同时可通过面向市场进行招标建设，能够有效提高公共租赁住房的供给效率，从而尽快解决供给规模不足的问题。第2章 项目建设背景及必要性2.1. 项目建设背景*是*省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖*、*、*、*、*、*六区，*、*两县和*市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积185平方公里；总人口637.36万人，城镇人口383.69万人。近年来，*市经济社会快速发展，2010年全市实现地区生产总值45
10、47.06亿元，比上年增长15.5%。分产业看，第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%；第三产业实现增加值1908.02亿元，增长11.5%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.2、9.8、5.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%、63.1%、35.6%。全年四个季度的GDP累计增幅分别为14.7%、15.0%、16.0%和15.5%。*市近年GDP及增长率发展走势图三次产业结构调整为4.4：53.6：42.0。全部工业增加值占GDP比重为44.4%。全市
11、非公有制经济实现增加值2728.39亿元，占全市GDP的比重达60.0%。非国有经济固定资产投资2376.59亿元，增长35.9%，占全社会固定资产投资的比重达74.4 %。私营企业进出口总额为33.02亿元，占全市进出口总额的比重为54.2%，同比减少6.3个百分点。 全年地方财政收入506.32亿元，比上年增长27.2%，其中财政一般预算收入314.28亿元，增长31.2%。财政一般预算支出403.33亿元，增长28.4%。全年城镇居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，比上年增长12.7%。 *市近年来城市居民人均可支配收入发展走势图*GDP总量在全省的占比为28.6%，经
12、济总量在*三市中的占比达67.7%。全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、一般预算收入和规模以上工业增加值占全省的比重分别为32.5%、31.4%、29.5%和26.0%。城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平6248元；农民人均纯收入高于全省平均水平5584元。在“两型社会”的推力作用下，至2020年，*市重点打造城市大都市圈，推动*融城，构筑“3+5”城市群城。至2020年，*市城市建成区面积将由现在的185平方公里发展至310平方公里，户籍人口达到310万人，常住人口达到350万左右。人均GDP达到6万元，城镇居民人均可支配收入达到3.2万元。2、主城区发展规划根据*市城市总体规划（2
13、0102020）送审稿，*将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展，这意味着已将*发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市。*市远景城市建设用地布局规划图新版规划构筑的“大*”概念，*规划区总面积近5000平方公里，比2003年版的2893平方公里增长近1倍，范围包括*市区和*县、*县全部行政管辖范围，以及*县、*市的一部分，规划区生态控制线范围总面积（包括水面）达2000余平方公里，占规划区总面积的46。*将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展。*中心城区将采取廊道式空间增长模式，以构建“一轴两带、一主八片”的城市空间结构为方向。城市空间发展战略上，
14、提出“一江两岸，跨江布局，沿江建设”的思路；在城市中心体系布局上，跨江考虑，城市主中心由“河东和河西”两部分组成。构筑“大*”、发展“大生态”、建设大网络，这份蓝图给*未来发展带来了更为广阔的空间，*的城市建设及市政基础设施均要按这一城市规模来设计和建设，不断完善城市功能，把*建设成为经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城市。3、保障性住房的发展背景社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。城
15、市房价在历经2007年的疯狂、2008年的平淡和2009年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感问题。面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现“居者有其屋”的理想和我国房地产发展现状与趋势，为维护社会主义市场经济健康发展，社会和谐安定，建设部于2007年发文，明确要求全国所有市县于2007年底前必须建立起以“公共租赁住房”为代表的保障性住房制度，随后相继出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、经济适用房管理办法，明确以公共租赁住房为代表的保障性住房将以“城市住房困难家庭”为保障对象，实行货币补贴和实物配租相结合的政策。自2009年5月5日起国土资源部下
