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1、南昌城南南板块房房地产市市场调研研分析一、城南南的相关关状况1 地理位置置城南板块块，范围围为西起起雄溪河河（与象象湖自然然风景区区紧密相相连）、北北阻南隔隔堤、东东到京九九铁路、南南至振兴兴路、城城南绿城城规划中中的梅湖湖风景区区。该片区区历史悠悠久，民民风淳朴朴，文化化底蕴丰丰厚，名名胜古迹迹众多，八八大山人人纪念馆馆（青云云谱道院院）、徐徐孺子故故居座落落其中；象湖、梅梅湖景区区烟波浩浩淼，景景色宜人人；包家家花园广广场气势势恢弘。2 整体规划划根据南昌昌市“一一核五片片”的总总体规划划，城南南被市规规划委员员会定位位为“以以产业为为支撑的的开放式式城市副副中心”，具具体目标标是“本本着
2、可持持续发展展的原则则，对整整个区域域内的多多样功能能进行整整合，优优化城市市空间结结构，提提高城市市综合实实力，完完善城市市机能，把把南昌市市城南城城区建设设成为产产业发达达、基础础设施完完善、生生态环境境良好、生生活水准准较高的的城市综综合区。3 交通条件件城南板块块交通网网络纵横横，原来来就是交交通要道道。城南南客运站站和银三三角立交交桥，3320国国道、3316国国道、1105国国道、昌昌进高速速公路、迎迎宾大道道、南莲莲路等快快速干道道在银三三角立交交桥交汇汇,而城城南客运运站它将将逐步取取代长途途客运,成为南南昌最重重要的客客运中转转站.城城南长久久以来就就是南昌昌的南大大门，进进
3、入南昌昌的主要要入口之之一，是是新余、抚抚州、鹰鹰潭、上上饶、赣赣州，吉吉安等几几个地市市进入南南昌的必必经之路路，这几几个地区区约占整整个江西西南部的的三分之之二。从从公交情情况来看看，由于于各大商商贸、经经济的不不断成熟熟及人口口的不断断增加，城城南的公公交线路路也在不不断的增增加。116路、旅旅游2线线、200路、225路、2212路路、2221路、2230路路、2224路、2233路路、2335路、2241路路、3001路、2203路路、2336路、2239路路、6001路等等多路公公交构成成了城南南公交交交通网，基基本结束束了城南南居民进进城难的的时代。4、 配配套设施施目前城南南片
4、区基基本的银银行、教教育、商商场等生生活配套套等都具具备，并并且是整整个南昌昌市种植植和养殖殖基地，片片区还有有南昌市市最大的的农产品品批发市市场。未未来五年年整个城城南地区区将划分分成六大大综合开开发片区区，对1171个个重点项项目建设设进行强强力推进进。沃尔尔玛购物物广场也也将入驻驻青云谱谱区，选选址暂定定区政府府旁。城城南的商商业地产产也正形形成气候候,城南南的几个个商业项项目例如如:南昌昌国际商商贸城(33000亩，过过银三角角)，南南昌小商商品城（生生米大桥桥附近），禽禽蛋市场场（大湖湖之都旁旁边），化化工大市市场，华华东国际际等等都都在为城城南打造造新的商商业氛围围,进一一步完善善
5、了城南南地区的的配套。二 城南片区区近期房房地产发发展情况况城南楼盘盘众多,大大小小小的楼楼盘300多个,今年推推出的楼楼盘就接接近100个;城城南大盘盘多,银银河城、正正荣大湖湖之都、梦梦里水乡乡、康城城、绿地地山庄等等频频在在抓市民民的眼球球,这些些大盘少少则几百百亩,多多则上千千亩,其其大盘开开发商都都是实力力地产大大鳄,被被业界称称为在领领唱南昌昌地产“走走进大盘盘新时代代”。作作为南昌昌城市扩扩展的主主战场，将将给城南南的房地地产发展展带来非非常大的的机遇。随随着大型型商业的的不断进进驻，配配套的不不断完善善，越来来越多的的市内置置业者选选择城南南，使城城南片区区的销售售一路走走高。
6、大大盘的进进入，未未来的房房地产属属于城南南。三 城南片区区各楼盘盘的发展展情况正荣大湖湖之都项目地址址：南昌昌县小兰兰乡南莲莲路（墨墨山立交交桥西侧侧）开发企业业：正荣荣集团南南昌正荣荣（新加加坡）置置业有限限公司该项目占占地面积积为80000000，总总建筑面面积为99999999。一期期于20004年年12月月12日日开盘，推推出3栋栋小高层层，311栋多层层及7栋栋联排别别墅，总总计计114000余套，现现已售磬磬。20005年年12月月一八日日二期开开盘，已已被洪都都航空工工业集团团和省建建设银行行团购。2006年10月7日三期观澜郡开盘，主要已二房（85.60104.65）、三房（
7、109.56一三8.77）为主，均价2500元/。建筑形态态：低层层别墅、小小高层、多多层主力户型型：二房房（855.6001044.655）、三三房（1109.56一三88.777）项目优势势：项目体体量大，影影响力大大；小区内内部配套套齐全；大规模模的内湖湖社区，整整体规划划好项目劣势势：项目体体量大，小小区跟进进速度慢慢；离城区区较远，交交通不便便利；周边配配套不齐齐全客源分析析：周边边居民、中中小学教教师、银银行职员员康城印象象项目地址址：南昌昌县迎宾宾中大道道5555号开发企业业：江西西金达利利康城城置业该项目占占地面积积5000亩，是是城南板板块中的的一个纯纯住宅楼楼盘，总总户数3
8、39000余户，共分三期，一期396户已经全部售完；期康城二期打造50万平米超大规模楼中楼社区。2006年8月4日，二期开盘，均价2500元/，主要以二房86、三房（107.79111.54）为主。建筑形态态：小高高层、多多层主力户型型：二房房86、三房房（1007.7791111.544）项目优势势：户型比比较稀缺缺；位于城城南客运运站旁，有有多路公公交经过过，交通通便利；规模大大；项目劣势势： 楼中楼楼尚未得得到南昌昌市民认认同，销销售存在在阻力；户型单单一，选选择性不不高；周边配配套不齐齐全客源分析析：周边边工作人人员、外外来投资资者尚南云顶顶项目地址址：南昌昌县迎宾宾大道007888号
9、(城城南客运运站对面面)开发企业业：江西西省世能能投资有有限公司司该项目占占地面积积241179，建筑筑面积88万多平平方米，由由4幢116-一一八层高高层住宅宅、1幢幢28层层准四星星级豪华华酒店及及近1.5万商业裙裙楼构成成。20006年66月3日日开盘，推推出一五五0套，当当天销售售1000多套，截截止066年6月月12日日已全部部售完。6月25日，2批房源推出。截至到2006年9月份，4栋高层600套房源已销售一半，均价25002600元/。建筑形态态：高层层主力户型型：二房房（944.58897.28）、三三房（1117.921200.711）项目优势势：项目体体量小，便便于资金金回
10、笼；位于城城南客运运站旁，有有多路公公交经过过，交通通便利；园林设设计丰富富项目劣势势： 项目体体量小，影影响力低低；周边配配套不齐齐全；客源分析析：医院院职员、高高校教职职工绿地山庄庄项目地址址：南昌昌县迎宾宾大道上上海庄园园路1000号开发企业业：上海海绿地集集团 南南昌绿都都有限公公司该项目占占地面积积125500000，总总建筑面面积399100000。一期期、二期期、三期期已售完完，并交交付使用用。目前前在售四四期绿地地兰宫的的联排别别墅，面面积在2200多多，均均价41100元元/；双拼别别墅，均均价为446000元/。建筑形态态：别墅墅（联排排别墅、双双拼别墅墅、独栋栋别墅、叠叠
11、加别墅墅）主力户型型：2000左左右项目优势势：品牌优优势；建筑风风格多样样；纯别墅墅区，房房源比较较稀缺；与其他他楼盘别别墅相比比，价格格较低；广告投投放量大大项目劣势势：项目体体量大，小小区配套套跟进速速度慢；周边配配套不齐齐全；建筑形形态比较较单一；客源分析析：公务务员、白白领南昌居住住主题公公园项目地址址：南昌昌县象湖湖新城中中心区金金沙大道道开发企业业：南昌昌平海房房地产开开发有限限公司该项目占占地面积积93333800，总总建筑面面积100000000。分三三期开发发，第一一期开发发建筑面面积为339万平平方米，第第二期开开发建筑筑面积为为35万万平方米米，第三三期开发发建筑面面积
12、为556万平平方米，分分别兴建建多层、花花园洋房房、高层层、小高高层、联联排别墅墅、独栋栋别墅、双双拼别墅墅等高尚尚住宅小小区，共共有象湖湖南郡等等九个组组团，现现一期象象湖南郡郡已全面面交房，多多层均价价22000元/，花花园洋房房26000元/平米，别别墅35500元元/平米米，香榭榭丽居也也将于220066年底交交房，20006年55月1日日二期开开盘，多多层均价价27550元/，小小高层22700028000元/，高高层28800元元/。建筑形态态：高层层、多层层、花园园洋房、联联排别墅墅、独栋别别墅、双双拼别墅墅主力户型型：二房房（877.34489.36）、三房房（922.044一
13、五33.988）项目优势势：销售以以组团为为主，去去化速度度快；建筑形形态多样样；整体规规划好项目劣势势：目前只只有一路路公交通通行，交交通不便便利；周边经经济环境境不成熟熟，配套套不齐全全；客源分析析：医院院员工、银银行职员员、中小小学教师师江西奥林林匹克花花园项目地址址：南昌昌县象湖湖新城，金金沙大道道西侧开发企业业：江西西奥林匹匹克花园园置业公公司该项目占占地面积积6477亩，总总建筑面面积约660万平平方米，分分四期开开发。220066年7月月16日日，雅典典海岸一一期开盘盘，共4476套套,其中中情景洋洋房2000套左左右,面面积1110平方方左右,均价225000元/平平米;花花样
14、洋房房为一三三0平米米左右的的户型,均价226000元/平平米;同同时还有有50平平米左右右的单身身公寓,均价定定为23300元元/平米米，截至至到9月月份还剩剩少量房房源。雅雅典海岸岸二期预预计20006年年10月月份开始始销售，均均价2775028000元/（暂暂定）。建筑形态态：多层层、小高高层主力户型型(二期期)：二二房（668.77692.35）、三三房（885.225一三88.122）项目优势势：品牌优优势；以“运动+地产”为概念念来打造造社区是是江西省省首例，比比较稀缺缺；毗邻象象湖，环环境优美美；开发商商经济实实力雄厚厚，开发发经念丰丰富项目劣势势：交通不不便捷；周边配配套不齐
15、齐全客源分析析：市内内高收入入者、外外来投资资者、经经商者平安象湖湖风情项目地址址：南昌昌县象湖湖新城金金沙大道道开发企业业：江西西平安房房地产开开发有限限公司该项目占占地面积积40000000总建建筑面积积72000000。20006年55月288日，首首批房源源正式公公开即抢抢购一空空，均价价25770元/。77月份加加推了三三栋，总总计2000余套套，均价价26880元/，销销售情况况良好。预预计111月份再再加推三三栋。建筑形态态：多层层、小高高层、高高层、花花园洋房房、联排排别墅、双双拼别墅墅主力户型型：二房房（899.5881099.344）、三三房（1125.341711.522）项目优势势：周边环环境优美美；小区内内部景观观设计好好；与周边边区域相相比，定定价较低低；该项目目周边区区域经济济较成熟熟，周边边配套比比较齐全全；项目劣势势：交通不不便利；广告宣宣传力度度不够；开发商商与周边边各在售售楼盘相相比，实实力较弱弱；客源分析析：市内内居民、周周边公司司员工四 片区部分分楼盘的
