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1、关于我国房地产信托融资的研究引 言1第一章 研究我国房地产企业信托融资问题的必要性4第一节 我国房地产企业的传统融资方式4第二节 金融政策对我国房地产信托融资的影响6第三节 发展我国房地产信托融资的深远意义8第二章 关于房地产信托融资的理论研究9第一节 房地产及房地产企业的资金运作 9第二节 房地产信托的概念、分类及特点11第三节 美德日等发达国家房地产信托对我国的启示14第三章 发展我国房地产信托融资的优势障碍及对策研究17第一节 发展我国房地产信托融资的优势17第二节 发展我国房地产信托融资的障碍20第三节 发展我国房地产信托的对策分析23第四章 房地产信托融资在我国的运作状况及发展方向
2、28第一节 我国房地产信托融资的现实运作模式28第二节 对我国房地产信托模式的分析评价33第三节 我国房地产信托融资的发展方向35结束语 40参考文献41后 记43关于我国房地产信托融资的研究引 言一、选题背景全国工商联房地产商会一份研究报告显示，2006年房地产企业开发投资达19382亿元，同比增长21.8，比2005年增长0.9个百分点，低于同期城镇固定资产投资2.7个百分点，占城镇固定资产投资比重下降0.5个百分点。2000年全国完成房地产投资只有5000亿元，而2006年则达到近2万亿元，投资增长了3倍。加之房地产开发周期长，资金周转率慢。如果按0.2的周转率，房地产开发实际需要资金1
3、0万亿元。房地产业作为一个资金高度密集型行业，其发展离不开强有力的金融支持。然而，国内房地产业的发展基本上是在商业银行支持下迅速膨胀起来的，国内房地产企业的融资绝大部分依靠银行这个单一渠道。然而出于风险控制的考虑，央行于 2003 年 6 月 13 日下发了关于房地产贷款管理若干问题的通知，即著名的 121 号文。121 号文从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款及消费者按揭贷款等方面加以限制和规范，对房地产供给和需求两个方面的贷款都有所收紧，一方面直接导致了房地产企业资金来源受到限制，另一方面导致了房地产企业资金回笼速度减慢，使得资本金小的房地产企业可能面临资金链断裂的风险。加上房地产企
4、业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。寻找广阔的资金来源和拓宽融资渠道成为房地产业发展的当务之急，信托作为金融四大支柱之一，具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产企业融资的新亮点。同时，我国信托业经过了第 5 次整顿，信托公司正处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以增强信托实力，提高竞争力。房地产企业的融资渠道不畅，资金短缺，也为信托业的发展提供了新契机和广阔的市场空间。房地产信托作为金融信托业和房地产业相互融合的产物，既可为广大中小投资者提供理想的房地产投资渠道，增强信托投资公司的竞争
5、力，还可为房地产企业发展提供较充足的资金，促进中国房地产业的快速健康发展。因此，研究我国房地产信托融资的现状、发展障碍及对策，对解决目前房地产企业融资“瓶颈”，促进房地产业和信托业的进一步发展具有极其重要的意义。通过分析西方发达的房地产金融市场，可以发现房地产信托是一种较为成熟的投融资运作模式，构成房地产开发融资的大部分，其中尤以美国最为成熟。在我国，信托法、信托投资公司管理办法以及信托投资公司资金信托管理暂行办法（简称“一法二规”）的出台，使信托业具有较完备的从业依据和法律支持。随着房地产“泡沫”的争论和监管层有关控制房贷风险文件的出台，房地产企业开始积极寻求信托业的参与，在巨大的市场需求刺
6、激下，推出了许多成功的房地产信托产品。在今后的几年里，房地产投资市场的形成必将促进房地产业更大的发展。房地产信托正是启动房地产投资市场的重要的金融工具。因此，研究房地产信托在当前金融环境下的运作及发展对于解决房地产企业资金“瓶颈”，促进房地产业发展具有重要的理论及现实意义。二、研究思路本文采用理论联系实际和分类研究的方法，对房地产企业信托融资问题进行了系统、详尽的分析。从我国房地产企业融资现状来看，传统融资渠道存在诸多弊端。通过研究房地产及其资金运作的特点，笔者发现房地产信托正是符合房地产企业资金运作特点的先进的融资方式。自 121 号文件颁布以来，房地产信托业务已经在我国如火如荼地开展起来。
7、然而，房地产信托在我国仍属于一项新兴业务，还处于探索阶段，在其发展过程中必然还会遇到各种障碍。特别是2005年9月银监会下发 “212号文”导致2005年l0月份全国房地产信托产品发行规模的大滑坡。但“212号文”对房地产信托的影响只维持了一个月，强大的市场需求和利益追逐的创新冲动使信托业挑战“212号文”的限制，在追求利益最大化的博弈中不断探索。在抵押式贷款和财产信托转让受益权式的融资通道受到限制的情况下，以夹层融资、股权融资和债权融资为代表的地产创新手法纷纷展现。在本文笔者针对房地产信托发展可能遇到的障碍提出了一些有价值的意见和建议。三、主要贡献目前，我国学者对房地产信托的研究主要是从金融
8、市场出发，站在信托投资机构或中小投资者的角度对该领域的相关问题进行了理论探索，而从房地产企业融资的视角对房地产信托业务进行研究的并不多见。而且，在这方面进行的分析和研究很少深入涉及到各种融资模式的现实运作状况和未来的创新方向。因此，立足房地产企业，结合财务、金融、法律等方面对房地产信托融资业务进行了理论与实际相结合的系统研究，不能不说是一项颇有意义的工作。本文的贡献之处主要有以下几点：1、从房地产企业融资的视角来研究房地产信托；2、从房地产信托融资的现实运作状况出发，对目前房地产信托融资的典型模式作了较为系统的分析和比较，并辅以案例说明了其在实际中的运用；3、在房地产信托融资现状分析的基础上，
9、提出了房地产信托业务发展可能遇到的诸多障碍，并借鉴国外先进的经验，从外部环境的改善和信托公司自身的优化等方面提出了相应对策，并为我国房地产信托的发展提出了方向性的建议。四、本文结构本文从我国房地产企业传统的融资渠道入手，分析了目前房地产企业融资渠道中存在的种种问题，也较为详细地分析了不断变化的金融政策对我国房地产企业信托融资的影响，引发了对我国发展房地产信托研究的深远意义；然后，阐释了房地产信托融资的一般理论以及美德日等发达国家的房地产信托对我国的启示；接着分析了在我国开展房地产信托融资的优势和障碍，并有针对性地提出了相应的对策建议；最后，重点介绍了我国房地产信托融资的典型模式和未来发展趋向。
10、全文共分为四章：第一章 探讨了进行房地产企业信托融资问题研究的必要性。本章主要从我国房地产企业传统融资渠道的缺陷、变化的金融政策对房地产企业融资的影响、发展房地产信托融资的深远意义三个方面进行了阐述，指出在目前房地产企业融资渠道急待拓宽的形式下，信托以其独具的制度优势，宽广的创新空间，巨大的灵活性，可以在不同层次、不同品味上为房地产企业服务，从而有望成为房地产企业融资的又一支生力军。第二章 阐述了房地产信托融资的一般理论。本章首先介绍了房地产的概念及特征，指出正是房地产的物质性和经济性两方面的特征，使得房地产企业资金运作具有不同于一般商品生产和流通行业的特点；其次简单介绍了房地产信托的概念、分
11、类及其特点；最后，介绍了美德日等发达国家的房地产信托对我国的启示。第三章是本文的重点章节，着重分析了当前在我国发展房地产信托融资的优势和障碍并提出了相应的对策。首先阐述了房地产信托融资的自身优势，并分别与银行融资、上市融资、债券融资进行了比较，说明了房地产信托融资与传统融资方式的区别及其优势所在；其次从宏观大环境的角度，说明我国已经具备了发展房地产信托的客观条件，得出当前大力发展房地产信托具有现实性和可行性的结论；最后主要分析了当前在我国发展房地产信托的障碍，并在借鉴美国等发达国家成功经验的基础上，结合我国房地产业及信托业的现状，提出了相应的对策。第四章也是本文的重点章节，着重论述了房地产信托
12、融资在我国的现实运作状况和未来发展方向。本章首先介绍了房地产信托的五种典型运作模式：信托贷款模式（包括直接信托贷款融资模式、间接信托贷款模式）、股权融资模式（包括普通股方式、优先股方式、阶段性股权融资方式）、混合融资模式、类 REIT 融资模式及财产信托融资模式，并选用实际案例对上述五种典型模式的成功运作加以进一步说明；其次，评价了房地产信托模式的专属优势和在相关制度博弈下我国房地产信托运作的合理性；最后针对目前房地产信托面临的政策上的诸多限制，提出对现有的房地产信托融资进行创新和我国房地产信托未来的发展趋向，使之更好地为房地产企业融资服务。第一章 研究我国房地产企业信托融资问题的必要性 第一
13、节 我国房地产企业的传统融资方式对一个房地产企业而言，资金支持是极为重要的。从过去的经验来看，推动房地产企业发展的资金主要是银行贷款、企业自筹（主要是预售房款）和资本市场融资等。由于我国房地产企业发展时间短、企业规模小，企业内部筹资能力极为有限，因而，房地产企业更多是依靠银行贷款、股权融资、债券融资等外部融资方式缓解企业发展的资金不足。一、银行贷款据国家统计局统计，2007年第一季度，房地产开发到位资金7125 亿元，同比增长26.3%，比上年同期加快1.5个百分点。其中，自筹资金和其他资金来源是房地产开发的主要资金来源，合计占比达到73%，增速分别达到23.2%和30%；国内贷款占比为25%
14、，增长20.9%，比上年同期减缓27.6个百分点。据中国人民银行统计，2007年3 月末，房地产开发贷款余额达到1.6 万亿元，比年初增加1597 亿元，同比增长27.9%,比1 月和2 月末分别下降约5.54 和1.83个百分点，延续了2006 年8 月以后逐月下降的趋势。央行发布2007年第一季度中国货币政策执行报告中称，房地产开发项目投资中企业自有资金占项目总投资比例在一季度上升23.2%。有关专家认为，这是由于银监会自2006年下半年开始对银行房地产贷款展开系列检查并督促有问题银行整改的结果。从目前整体情况来看，房地产开发企业投入开发项目资本金仍然偏低，平均约在20%-25%之间。国内
15、房地产业的发展基本上是在商业银行支持下迅速膨胀起来的，国内房地产企业的融资绝大部分依靠银行这个唯一渠道。有资料显示，目前房地产开发企业项目投入资金中约有 20至 30是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入 30至 40的资金，这部分资金也多是向银行借款。这几项累加，房地产项目中约有60以上的资金来自银行。但目前房地产业对银行信贷的依赖程度实际还不止于此，正如财经杂志所披露的信息那样，国内不少房地产商基本上“空手套白狼”，再加上以骗贷为目的的假按揭，使得整个银行体系充满着风险。在全行业高速发展的浪潮中，较快增长的商品房销售额和持续上扬的房价使房地产企业不断加大房地产开发的投资力度，因而，房地产企业比以往要求更多的银行贷款支持其加快发展，正是在银行的支持下，房地产企业
