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1、第一部分项目整体定位及发展战略报告一、 项目开发背景分析(一) 国内经济形势分析1. 当前国内宏观经济运行现状分析本部分将从城镇固定投资、社会消费品零售总额、居民消费价格指数、宏观经济预警指数等四个方面来分析当前国内宏观经济的运行状况。1) 城镇固定投资保持高速增长，投资势头旺盛（数据来源：国家统计局）2) 社会消费增长平稳运行3) 物价快速回落，通胀向通缩转变（数据来源：国家统计局）4) 宏观经济整体趋降逐渐转变为稳定 （数据来源：国家统计局）2. 宏观经济及房地产市场发展趋势预测从上半年我国主要经济数据的表现来看国内需求的强劲使得经济回升的趋势进一步确定，预计这种上升的趋势在年内将得以延续
2、。投资增速将在基本建设继续扩张、房地产投资增速回升及工业生产库存回补推动下进一步加快。从此拉动经济增长的三驾马车分析，未来经济回升趋势将可以延续。经济回升势头基本确定，但基础还不稳固，主要体现在以下三个方面：1、资产价格泡沫可能显现。2、通货膨胀风险上升。3、消费和投资的结构性失衡可能进一步加剧。(二) 洛阳城市宏观背景分析1. 洛阳城市的政治地位1) 地理区位洛阳是河南西部最重要的“腹地”城市洛阳位于河南省西部，亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”素有“九州腹地”之称，是华夏文明的重要发祥地之一。地理区位在东经111.8至112.59，北纬33.35 至35.05之间；横跨黄河中
3、游两岸，东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连；洛阳地势西高东低，东西长约179公里，南北宽约168公里。境内山川丘陵交错，地形复杂多样，其中山区45.51，丘陵40.73，平原占13.8，周围有郁山、邙山、周山、樱山、龙门山、嵩山等多座山脉；境内河渠密布，黄河、洛河、伊河、涧河、廛河等10余条河流蜿蜒其间。洛阳城市地图2) 城市地位洛阳是“中原城市群”中的“副中心”级城市“中原城市群”是河南省乃至中部地区承接发达国家及中国东部地区产业转移、西部资源输出的枢纽和核心区域之一，并将成为参与国内外竞争、促进中部崛起、辐射带动中西部地区发展的重要增长部分。“十一五”期间，“中
4、原城市群”提出发展目标是初步形成以郑州为中心，东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的大“十”字形核心区，形成区域内任意两城市间两小时内通达的经济圈；1234567891011121413151.长三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半岛城市群 5.辽中南城市群 6.海峡西岸城市群 7.中原城市群 8.徐州城市群9.武汉城市群 10.成渝城市群 11.长株潭城市群 12.哈尔滨城市群 13.关中城市群 14.长春城市群 15.合肥城市群洛阳作为河南面向世界的三大窗口城市之一，工业、旅游业发达的“中原城市群”副中心城市，在中原城市群中具有重要地位。洛阳在中原城市中的作用是北上南下
5、，东进西出的战略枢纽；三面开放、外引内联之开放城市。3) 发展定位洛阳是河南面向国际的文化旅游城市、工业新城洛阳城市定位：中国历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群副中心，全国重要的新型工业城市，先进制造业基地，科研开发中心和职业培训基地，中西部区域物流枢纽；中国历史文化名城：我国“三大古都”之一，是国务院首批公布的历史文化名城之一。也是“丝绸之路”起始点(长安、洛阳)之一,是中国历史上唯一被命名为“神都”的城市；国际文化旅游城市：洛阳龙门石窟被认定为河南首个世界文化遗产，以及白马寺、天子驾六、商城遗址等，旅游资源丰富，自然景观如黄河小浪底旅游风景区、龙峪湾、鸡冠洞、白云山、木札岭等。是中
6、国优秀旅游城市和“感动世界的中国品牌城市”。同时，也是中国历史上建都时间最早、朝代最多、建都时间最长的城市；全国重要的新型工业城市：洛阳现有39个工业门类、5000多家独立核算工业企业，形成了以石油化工、机械制造、轻纺加工、建材冶金、航天科技、电子信息等为支柱的产业体系。洛阳石化、洛玻、洛铜、中国空空导弹研究所、中国船舶重工集团等一大批具有较强市场竞争力的大型企业和企业集团在国内拥有较高的知名度；先进制造业基地：“一五”期间，全国156项重点工程中，有7项安排在洛阳。以洛阳一拖、洛阳轴承厂、洛阳矿山机械厂等一批大型、特大型“国”字号企业落户洛阳，形成了以制造业为主体的工业体系；科研开发中心和职
7、业培训基地：洛阳集中了14家国家级科研院所，77家省属和市属科研机构，7个国家级企业技术中心，2个国家级工程（技术研究）中心，23个省级技术和工程中心，洛阳的科研人才密度高于全国平均水平。经过几十年发展，洛阳形成了较为完备的工业和技术创新体系；中西部区域物流枢纽：洛阳拥有航空一类口岸和铁路、公路二类口岸各一个，陇海与焦柳铁路、连霍与二广高速公路、310与207国道在此交汇；装备制造业发达，大型工业企业集聚，机械电子、石油化工、冶金、建材等产业优势突出。功能定位：发挥洛阳雄厚的工业和良好的商业优势，依托郑洛城市工业走廊，把现代物流业发展与先进制造业基地建设和大型工商企业自营物流改造提升有机结合起
8、来，逐步建设成为与郑州中心城市相衔接，带动三门峡、济源等豫西地区，辐射山西、陕西等西部地区的区域物流枢纽。洛阳作为河南面向世界的窗口城市之一，从其政治地位与经济地位的匹配性、副中心级城市的功能性和城市定位的综合性等诸多因素来看，未来将呈现出更为优越的投资和人居利好环境，对省内其他区域群体的吸附能力也将逐步增强。对于项目来讲，跟随洛阳整体的政治地位发展，亦必将承担一定的整合城市资源、提升城市价值的功能，而发展方向也将有望多元化。2. 洛阳市经济发展状况1) 宏观经济洛阳城市GDP逐年稳步增长，经济水平在全国处于高位水平，在固定资产投资拉动经济增长的同时，也对洛阳房地产包括住总项目的开发水准创造了
9、条件、提出了要求2004-2008年洛阳市GDP年均增幅达14%以上，2008年城市GDP达到2004年GDP的2倍，这一数据要远远高于全国GDP8%的增长速度；2008年洛阳城市GDP居在全国城市排名中位列第43位，增长速度在全国排名第6位；第一产业和第三产业的快速发展是洛阳市增速较快的主要因素。2004-2008年洛阳市固定资产投资增长稳定，年均增幅30%以上，2008年固定资产投资额达到了1105.5亿元,城市建设速度明显加快。2004-2008年洛阳市房地产开发投资增长稳定，占固定资产投资的11%（年均）以上，投资比例不及平顶山等城市，房地产发展蓄势待发，而城市道路、桥梁、房屋、场馆、
10、医疗、教育等基础及公共配套设施的投入在不断增加的同时，更为房地产市场的发展环境奠定了基础。综合对比分析表年份城市GDP(亿元)增长率固定资产投资(亿元)增长率房地产开发投资(亿元)房地产开发占固定资产投资比例2004904.615.9%372.651.9%30.711.4%20051111.515.91%48048.4%46.111.5%20061331.715.96%55139.8%78.814.3%20071595.516%841.635.6%110.114.7%20081919.614.4%1105.531.7%110.211.3%2) 经济地位洛阳整体经济水平、人均经济水平均位居河南前
11、三甲，仅次于郑州，对省内的经济投资增长起到了标志和拉升作用，同时，也为洛阳城市房地产开发投资奠定了坚实的基础，对住总项目来讲发展空间良好2008年洛阳城市GDP达到1920亿元，同比增长14.4%；仅次于省会郑州市，居全省第二位。2008年洛阳人均GDP达到30080元，同比增长13.8%；仅次于济源、郑州市，居全省第三位。3) 消费水平洛阳人均可支配收入逐年增长，人均消费性支出与收入比例达到66%，对比洛阳城市人均GDP，相对于郑州、开封等城市偏低，洛阳市民置业潜力巨大，但尚缺乏固定资产投资的意识。对项目来讲，存在非常可观的市场机遇2008人均可支配收入：人均消费性支出=1：0.682004
12、-2008年，洛阳城市人口可支配收入年均增长幅度在8%以上，远远高于国内城市平均水平。其中，2008年城市居民人均可支配收入达到15732元，在河南省仅次于省会郑州市。居民收入的快速增长与消费能力不断提高，亦将带动房地产消费力的提升；同时，按照国际通例，当城市人均GDP达到30004000美元时，房地产步入快速发展阶段，2007年洛阳人均GDP水平即已达到3000美元以上，预测下一步房地产发展将逐步进入高峰阶段，机遇与竞争并存。综合对比分析表年份城市GDP(亿元)人均GDP(元)城市人均可支配收入(元)城市人均消费支出（元）2004904.6143589032637120051111.5173
13、2110175717620061331.72070011490788520071595.52509413302883020081919.630080146729957洛阳经济和固定资产投资的快速增长，为城市房地产的开发提供了良好的发展环境基础，从另一方面说，经济的增速也必将提升未来洛阳房地产开发的水准。而无论从城市GDP、人均GDP、人均可支配收入、城市固定资产投资来看，洛阳城市均处在河南省的前端。面对日益变化的城市环境，对于企业来讲，将要求企业在项目开发定位上必须迎合甚至引导时代的变化，方能够在今后愈演愈烈的竞争中处于有利态势。3. 洛阳历年人口增长情况综合洛阳城市人口增长速度、洛阳城市发展
14、规划来看，未来十年洛阳市年均将有望新增200万以上的刚性需求，对住总项目来讲，存在与其他项目争夺主流客群的机遇与挑战1) 20042008年，洛阳市城镇人口量增加27.6万，达到180.6万，平均每年人口增加绝对值约5.52万人，其中市区人口约为4万，按人均住房面积26计算，相当于每年将新增104万的刚性住房需求；2) 按照洛阳城市发展规划，至2020年，洛阳城市化水平达到65%左右，其中市区人口350-400万，人口规模较目前扩大将近2.5倍，按洛阳市07年人均住房面积26计算，相当于未来十年将新增5300万的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到533万；3) 综合洛阳城市人口增长速度、洛阳城市发展规划来看，未来十年洛阳市年均将有望新增200万以上的刚性需求。随着洛阳城市化进程的加快和人口的激增，洛阳城市发展的格局必将打破，城市人居有望在未来划分出清晰的板块。而对于项目来讲，在参与到这次“分羹”过程的同时，又将直面各种威胁。机遇与挑战并存，必将
