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1、中环广场场亿禾部部分商业业建议一、 商业业态态当如何何定位1、商业业定位的的核心要要求亿禾的商商业定位位必须要要满足三三个核心心要求要求一：有较高高的租金金承受力力，以实实现商业业物业的的回报需需求。要求二：具有良良好的商商业发展展前景，与中环环广场形形成业态态纵深互互补。要求三：具有较较强烈的的商业差差异化特特征，消消除项目目地段前前期的不不利影响响。2、商业业定位需需要考虑虑的重要要影响因因素因素一：西大街街商圈的的业态发发展趋势势西大街核核心商圈圈虽然日日趋繁荣荣，但商商业形态态却相对对比较落落后，目目前商业业业态主主要以传传统百货货业为主主，新兴兴的商业业业态如如主题商商场、一一站式购
2、购物中心心等比较较缺乏，目前商商圈内商商业形态态最先进进的当数数即将开开业的中中环广场场，是西西大街商商圈内首首个综合合了娱乐乐、休闲闲、购物物、旅游游、办公公于一体体的商业业项目，该项目目的建成成将对西西大街的的商业发发展产生生重要的的影响，预计未未来西大大街的商商业核心心依旧是是朱雀路路以东至至钟楼，这里将将成为西西大街商商圈的商商业核心心地带。因素二：亿禾周周边的商商业局面面亿禾位于于西大街街中段，距鼓楼楼约1000米，距钟楼楼约4000米，周边商商业以百百货及服服饰为主主，商业业品种相相对比较较单一，在商品品档次上上虽然有有一定的的区分，但商业业的同质质化竞争争依然较较强烈。因素三：亿
3、禾的的商业优优势与劣劣势亿禾的商商业优势势与商业业劣势都都相当明明显，具具体如下下：商业优势势： 项目的商商场格局局还算良良好； 项目的规规模适中中； 周边商业业项目逐逐渐成熟熟；商业劣势势： 项目所处处区域属属于商业业待发展展区域，商业氛氛围还不不够，人人气有差差距； 同期西安安市内竞竞争性商商业项目目较多，竞争压压力较大大。 从商业项项目的总总体而言言，前期期行为已已在普通通经营者者方面产产生严重重的信任任危机。二、亿禾禾定位的的可行方方向大体而言言，亿禾禾定位的的可行方方向主要要二种：1、市场场领先者者商业定定位的方方向：项目周边边目前商商业氛围围不足，但随着着西大街街的日趋趋成熟必必将
4、形成成新的城城市商业业中心，采用市市场领先先者商业业定位就就是迅速速填补市市场空白白，并在在经营的的商品上上营造不不同的差差异性。这种定定位方式式相对比比较简单单易行，容易获获得市场场的认可可。2、专业业型商业业定位的的方向：专业型商商业定位位就是利利用市场场细分的的方法，将项目目的商业业锁定在在一个相相对狭窄窄的商品品领域，以专业业取胜，以主题题式商场场为代表表，这种种定位能能做到最最大的差差异化的的效果。三、项目目定位。1、目标标客户定定位。根据市场场调查的的结果，结合本本项目自自身的优优势和特特点，拟拟与中环环广场形形成业态态纵深互互补，在在客层上上不跟中中环广场场、百盛盛项目硬硬碰硬，
5、发生正正面冲突突，建议议客户群群锁定：（1）、大的专专业经营营商。 西安市具具有相当当经济实实力，有有相当的的经营成成功经验验，有一一定的市市场占有有率； 外地在西西安市的的品牌经经营者； 此类客户户头经营营经验丰丰富，规规模一般般会较大大，租期期较长； （2）、小的专专业经营营商。西安市或或外地来来西安的的外地人人，有一一定经营营经验，对新事事物持相相对保守守态度，他们大大多租期期较短，通过采采取进可可攻退可可守的自自营方式式，相信信地段的的升值潜潜力，有有投机的的心态，但购买买规模一一般会较较小。2、项目目功能定定位。独立自营营式商铺铺3、项目目市场定定位。中环千色色广场（引导客客户将本本
6、项目看看作中环环广场项项目的一一个延续续，做一一回市场场的跟随随者）理由：本项目在在上市阶阶段最大大机会来来自中环环广场，面对该该项目巨巨大的体体量、较较高的推推广费用用，建议议本项目目在市场场定位上上尽可能能与中环环广场挂挂钓，既既可形成成集约力力量，提提升消费费者对项项目整体体的信心心，又可可提升中中环百货货的品牌牌影响力力。4、项目目面积定定位。（1）、分割原原则：以以“Y”字型和和“人”字型划划分，这这种方式式是一种种科学的的划分方方式，优优点是通通道少且且商场中中死角铺铺位较少少。（2）、面积区区间。 1层：考考虑整体体经营布布局，主主要分割割以沿街街两个较较大门面面及沿内内墙部分分
7、独立商商铺，中中间为开开放式经经营部分分。 2层：考考虑经营营档次及及使用功功能，实实用面积积在6001000平方米米左右，建筑面面积在11002000平方米米左右（以商铺铺的得房房率500%计算算）。 3-4层层：考虑虑经营档档次及使使用功能能，实用用面积在在1530平平方米左左右，建建筑面积积在30060平平方米左左右（以以商铺的的得房率率50%计算），三层层比四层层稍微宽宽敞一些些。 （3）、面积划划分： 走道宽度度。A：一二二层主走走道宽度度为57米，副副走道宽宽度为334米。B：三四四层主走走道宽度度为34米，副副走道宽宽度为22.53米。 面宽与纵纵深。纵深为面面宽的223倍，不可
8、超超出3倍倍纵深。 划分分布布原则。在较好的的位置主主走道、靠扶梯梯、转角角的位置置面积可可稍大，在周边边相对较较差的位位置面积积稍小一一点。具具体划分分在保持持此建议议之原则则的基础础上视具具体情况况灵活调调整。5、项目目租价定定位。本项目的的租价制制定应从从市场现现状、未未来市场场走势及及项目自自身条件件来分析析。（1）、根据市市场调研研的情报报，作出出如下分分析及定定位。 本项目推推出的铺铺位，前前两年的的租金，可根据据市场的的反应预预留一定定的发展展价位空空间。 根据租期期及付款款范式提提出系统统优惠政政策，最最大程度度的吸纳纳资金。6、项目目业态五五种组合合方式（1）、都市时时尚服饰
9、饰主题商商场 1层 流行行时装、各地风风尚服饰饰品和精精品礼品品2层 女性性正装、休闲装装、内衣衣、时尚尚彩妆区区，3、4层层 运动服服饰、男男士专场场注：也可可将四楼楼作为中中环百货货及亿禾禾部分精精品的折折扣商场场。（2）、服饰化化妆品专专业商场场1层 流行行时装、各地风风尚服饰饰品和精精品礼品品2层 女性性正装、休闲装装、内衣衣， 3层 中、高档品品牌化妆妆品店内内店4层 日用用化妆品品、美容容美发用用品器械械、设备备批发注：针对对陕西省省美容化化妆品专专业商场场状况和和消费者者进行调调研分析析。（3）、美美容化妆妆品专业业商场1层 中、高档品品牌化妆妆品店内内店2层 日用用化妆品品3层
10、 美容容美发用用品4层 美容容美发器器械、设设备商场经营营分区及及品种分分类1、一层层、二层层：化妆妆品连锁锁店、日日化用品品化妆品品零售区区主要经营营产品类类别有：品牌化妆妆品连锁锁：国内内外知名名品牌如如雅芳、玉兰油油、SKK-、CK、小小护士、美宝莲莲等专业业护肤彩彩妆系列列、美容容护肤品品系列等等洁肤类化化妆品：洗面奶奶、洁面面奶、洁洁面水、洁面露露、洁面面霜、面面膜、香香波、磨磨面膏、洗手液液、洗发发膏、花花露水、爽身粉粉、去痱痱水、足足粉、古古龙水、洁面嗜嗜呕、卸卸妆水等等。护肤类化化妆品：雪花膏膏、冷霜霜、营养养霜、奶奶液、蜜蜜、香脂脂、防裂裂油、精精华素、美白露露、防晒晒霜、防
11、防晒水、眼角霜霜、凡士士林、防防晒油、紧肛水水、收敛敛水、保保湿露等等。治疗类化化妆品：去斑霜霜粉刺露露(液、霜)、抑汗霜霜(液、粉)、祛臭粉粉(霜、液)等等。粉饰类化化妆品：粉底霜霜、粉底底液、粉粉条、粉粉饼、蜜蜜粉、胭胭脂、眼眼影粉、睫毛盲盲、眼线线液、唇唇膏、眉眉笔、指指甲油等等。日常洗涤涤卫生用用品：洗洗衣粉，衣领净净、洗发发水、护护发水、肥皂、香皂、沐浴露露、洗手手液、牙牙膏、杀杀虫(驱驱虫)九九剂、芳芳香(清清新)剂剂、餐具具洗涤剂剂、消毒毒水、鞋鞋油、女女性专用用清洁用用品等。同时，在在一楼设设置以下下几种配配套设施施： 银行行或自助助银行(1家)20平平方米左左右； 货物物托运
12、站站(12家)10平平方米；2、三层层、四层层：日化化用品、化妆品品批发中中心及美美容美发发用品区区美容美发发用品区区(主要要针对专专业用户户)主要经营营产品类类别有：品牌美容容美发用用品：CCK专专业护肤肤系列、科研、秀纪、唐纪、柏纪蕾蕾迪、汇汇天秀、雅格丽丽白、卡卡苏娜、露丝等等专业美美容美发发品牌产产品；美容护肤肤品：美美白系列列抗皱系系列祛痘痘系列保保湿护理理系列、眼部护护理系列列、丰胸胸系列。美发用品品：洗发发类、染染发类、烫发类类、直发发类、卷卷发类、护发油油、嗜哩哩水、营营养油、倒膜精精华素等等。美容仪器器：激光光治疗仪仪、皮肤肤毛发检检测仪，皮肤水水分测试试仪，超超声波按按摩仪
13、、激光美美容机，便携式式激光沈沈眉机，激光脱脱毛机，光子嫩嫩肤，光光子脱毛毛仪、美美体药浴浴机、美美容喷雾雾机、关关甲用紫紫外线烤烤灯、脂脂肪测试试仪、超超声波美美容仪、皮肤弹弹性测试试仪等。工具设备备：按摩摩床、技技摩椅、冲水位位、洗头头椅、热热水器、蒸汽机机、红外外线机、吹风机机、推剪剪、夹子子，直离离子夹、磁性离离子央、镜子、椅子、美发美美容床罩罩、工衣衣、客衣衣、围巾巾、毛巾巾、美发发美容专专用工具具袋，高高级美容容面罩、胶罩等等。香料香精精：植物物精油、留香剂剂、无火火香董、香花料料、香熏熏精油，香木珠珠、香嚣嚣灯、香香董氧吧吧等。注：针对对陕西省省消费者者购物消消费心理理和习惯惯进
14、行调调研分析析。（4）、名品折折扣商城城名品折扣扣店主要要是通过过对大型型折扣专专营商场场的招商商，基本本上是由由一家专专业的大大型折扣扣店商业业企业进进行经营营。如是是招小商商家或品品牌商家家自主经经营，则则考虑如如下业种种规划。1层 珠宝宝、香水水、品牌牌服装折折扣店2层 品牌牌皮具、鞋帽折折扣店3层 品牌牌箱包、家居饰饰品、精精品礼品品折扣店店4层 品牌牌电器、家具折折扣店注：针对对陕西省省消费者者购物消消费心理理和习惯惯进行调调研分析析。（5）、美容化化妆品专专业商场场+西北北最大的的女性饰饰品零售售商场1、2层层为美容容化妆品品专业商商场3、4层层为西北北最大的的女性饰饰品零售售商场经营品种种以女性为为主要消消费对象象的头饰饰、链坠坠饰、服服饰、证证章、手手机饰品品等各类类男女装装饰用品品经营方式式以零售、一二级级饰品批批发为主主，兼有有部分品品牌饰品品厂家展展贸经营产品品档次以中高档档品牌饰饰品为主主，兼营营一些便便于批发发的中低低档饰品品女性饰品品批发区区主要经经营产品品头(发)饰类：发夹、发圈、发束、人造(布类、皮类、纸类)装饰丝丝花、头头巾、皇皇冠、头头圈、三三角巾、发带、发卡、假发、发花、发爪、
