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1、中原地产产：20008年年成都房房地产市市场一季季度报告告一.第一一季度宏宏观调控控政策集集锦1.一月月集锦成都市法法制办出出台成成都市商商品房预预售资金金监管暂暂行办法法（征征求意见见稿），对对商品房房预售资资金的管管理做出出规定为预预售资金金开设专专门账户户，并通通过第三三方监管管机构进进行监管管。同时时，对本本项资金金的用途途也做出出规定商品品房预售售资金主主要用于于支付工工程款、以以及购买买建筑材材料等方方面。通通过此项项办法，有有望实现现预售资资金的合合理利用用，保障障购房者者利益。按照成成都市新新建住宅宅物业保保修金监监管实施施细则的的规定，008年11月1日日起，开开发商办办产权
2、证证，必须须出具住住宅物业业保修金金交款凭凭证。1月255日，央央行于008年首首度上调调存款准准备金率率，幅度度为0.5%；同时，上上层人士士还透露露，在008年后后期，央央行还将将以0.5%为为幅度，对对存款准准备金率率进行33至4次次的调整整。此次次金率的的上调，对对于楼市市而言，主主要有助助于巩固固07年年宏观调调控成果果，抑制制春节后后楼市的的大幅回回暖。根据国国务院关关于促进进节约集集约用地地的通知知的通通知，明明文规定定继续停停止别墅墅类房地地产开发发项目的的土地供供应。预预示未来来别墅市市场会更更加紧俏俏。08年11月7日日，国土土资源部部发布关关于进一一步改进进和完善善报国务
3、务院批准准城市建建设用地地审查报报批工作作的通知知，通通知规定定，从008年起起，在国国土资源源部按预预期下达达土地利利用计划划指标后后，省级级政府于于每年22月底前前汇总后后一次性性向国务务院申报报城市建建设用地地；同时时，在城城市申报报新增建建设用地地过程中中，应满满足综合合平衡、突突出重点点的要求求；应适适当压缩缩工业用用地，重重点保证证居住用用地；应应确保廉廉租住房房、经济济适用住住房、中中低价位位以及中中小套型型普通商商品住房房用地占占居住用用地的比比例应不不低于770%。通通知中有有关一次次性申报报的决定定，在一一定程度度限制各各省级政政府有关关土地利利用的灵灵活性，但但却间接接提
4、高用用地规划划要求，有有利于建建设用地地的整体体规划；此外，对对土地申申报过程程中应遵遵行的原原则做出出明确规规定，对对土地规规划起到到引导作作用，同同时也能能保障未未来更大大的住宅宅供应量量。2.二月月集锦2月4日日，央行行和银监监会共同同颁布了了经济济适用住住房开发发贷款管管理办法法，该该办法中中规定商商业银行行等其他他银行金金融机构构皆可对对经济适适用房发发放贷款款；经济济适用房房贷款项项目的资资本金不不得低于于项目总总投资的的30%，低于于一般商商业性房房地产项项目不得得低于335%的的规定；贷款利利率按人人民银行行利率政政策执行行，可以以适当下下浮，但但下浮比比例不超超过100%；个
5、个别城市市成片开开发经济济适用住住房，贷贷款期限限可放宽宽至5年年；对经经济适用用住房开开发贷款款项目原原则上实实行封闭闭管理。此此办法实实施后，贷贷款人范范围扩大大，贷款款申请条条件变宽宽；同时时，此办办法的颁颁布也明明确了利利率优惠惠政策，放放宽了贷贷款期限限，并规规范了资资金管理理国土资源源部日前前已出台台并正式式实施了了新修订订的工工业项目目建设用用地控制制指标，对对工业项项目建设设用地实实行新的的控制指指标。首首先，投投资强度度标准普普遍提高高15%；其次次，容积积率(某某一宗地地内总建建筑面积积与宗地地面积的的比值)控制指指标，也也作相应应提高。在在30个个行业大大类中，227个行
6、行业大类类容积率率上调00.2，22个行业业大类容容积率上上调0.1(石石油加工工、炼焦焦及核燃燃料加工工业和医医药制造造业)，11个行业业大类容容积率保保持不变变(化学学原料及及化学制制品制造造业)。此此外，还还新增加加绿地率率控制指指标，规规定工业业企业内内部原则则上不得得安排绿绿地。 同时，针针对一些些地方将将打着工工业用地地旗号的的“配套套设施”转转向商业业规划或或进行商商业化运运作，工工业项目目建设用用地控制制指标声声明，严严禁在工工业项目目用地范范围内建建造成套套住宅、专专家楼、宾宾馆、招招待所和和培训中中心等非非生产性性配套设设施。3.三月月集锦3月255日，央央行再度度上调存存
7、款准备备金率，其其上调幅幅度为00.5个个百分点点。这是是在088年里，继继1月225日之之后，央央行第二二轮上调调存款准准备金率率；也是是去年以以来第112次动动用这一一货币政政策工具具。通过过这次调调整后，普普通存款款类金融融机构所所执行的的存款准准备金率率达155.5。温家宝政政府工作作报告3月5日日，温家家宝在十十一届全全国人大大一次会会议上作作政府工工作报告告时指出出要继续续推进经经济结构构调整，转转变发展展方式。坚坚持严把把土地、信信贷闸门门和市场场准入标标准，要要从严控控制新增增建设用用地特别别是工业业用地，今今年土地地利用计计划总规规模控制制在去年年水平。温家宝在在政府工工作报
8、告告中提出出，要坚坚持扩大大内需方方针，调调整投资资和消费费关系，促促进经济济增长由由主要依依靠投资资、出口口拉动向向依靠消消费、投投资、出出口协调调拉动转转变。坚坚持严把把土地、信信贷闸门门和市场场准入标标准，特特别要加加强和规规范新开开工项目目管理，严严格执行行项目新新开工条条件。从从严控制制新增建建设用地地特别是是工业用用地，今今年土地地利用计计划总规规模控制制在去年年水平。从报告传传递的政政策导向向来看，还还是要在在稳定的的大环境境下逐步步对经济济结构进进行调整整，要本本着又好好又快地地原则发发展经济济，也就就是说今今后的发发展导向向将开始始重视质质量，不不再一味味的追求求速度，必必要
9、时甚甚至可以以牺牲一一定的速速度。因因此，未未来国家家仍然会会收紧货货币政策策，严格格控制土土地和信信贷，控控制固定定资产投投资的规规模，努努力拉动动内需，将将目前以以投资为为主要依依靠的经经济结构构逐步向向以消费费为主的的经济结结构转变变，就此此看来，经经济调控控还远未未结束，房房地产业业的发展展前景还还将经受受考验。同时，温温总理也也强调坚坚持正确确发挥政政府和市市场的作作用，政政府主要要制定住住房规划划和政策策，搞好好土地合合理供应应、集约约利用和和管理，重重点发展展面向中中低收入入家庭的的住房。这这表明了了政府以以尊重市市场作用用为导向向的调控控态度，这这对于房房地产业业的发展展来说是
10、是一个利利好，这这给予了了开发商商很大的的市场预预期和信信心，为为稳定房房地产市市场，促促进经济济结构调调整有着着深远的的影响。二.第一一季度土土地市场场分析1.土地地市场概概况本季度主主城区供供应土地地9744.5335亩，同同比增加加71.7%，环环比下降降59.21%。另外外，本季季度供应应的111宗土地地全部成成交，其其成交面面积同比比增加1109.42%，环比比下降445.558%。从本季度度土地成成交情况况来看，所所供应的的土地受受到市场场的欢迎迎，主城城区供应应的111宗土地地均顺利利成交。相相对077年4季季度而言言，土地地市场趋趋于平稳稳，市场场上暂未未出现土土地流拍拍。同时
11、时，本季季度供应应量和成成交量均均同比上上升，后后期土地地市场依依然看好好。2.本季季度土地地成交情情况本季度有有41宗宗土地顺顺利成交交，合计计面积334766.7886亩。其其中，主主城区111宗土土地成交交，合计计面积9974.5355亩，占占总成交交的288.033%；郊郊县成交交30起起，合计计面积225022.255亩，占占成交总总量的771.997%。3月，主主城区土土地成交交比较集集中。在在3月，主主城区有有6宗土土地成交交，面积积为7990.0035亩亩，占11季度主主城区成成交总量量的811.077%。而而在郊县县，土地地成交主主要集中中于1月月，255宗土地地出让成成交，
12、合合计面积积16008.665亩，占占郊县土土地成交交总量的的64.29%。从成交土土地的平平均面积积来看，主主城区成成交土地地平均面面积为888.559亩，郊郊县成交交土地平平均面积积为833.411亩，均均控制在在百亩以以内。3.土地地成交价价格分析析本季度土土地成交交均价为为2733.522万元/亩，同同比下降降61.53%，环比比下降669.668%。在在本季度度的土地地市场上上，金牛牛区成交交一宗大大地块，面面积达5521亩亩，因购购买总价价偏高，资资金压力力大的影影响，导导致成交交单价偏偏低，仅仅60万万元/亩亩，一定定程度影影响整季季度的土土地成交交均价。抛开位于于金牛区区的特殊
13、殊地块，本本季度主主城区的的土地成成交均价价为5118.88万元 /亩，同同比下降降27.04%，环比比下降442.449%。由由于目前前房地产产市场疲疲软，资资金链紧紧绷的情情形下，开开发商高高价拿地地的激情情锐减；加之由由于购地地需要一一次性付付款，致致使开发发商拿地地资金压压力骤增增，土地地市场趋趋于平稳稳和理性性。三.第一一季度房房地产市市场分析析1.市场场概况商品房供供应成交交概况本季度主主城区商商品房供供应面积积为3226.991万平平方米，环环比度减减少144.888%，同同比增加加71.63%。对比比4季度度的供应应量来看看，088年1季季度受传传统节日日春节的的影响，供供应量
14、出出现下滑滑；而对对比077年1季季度来看看，众多多开发商商对楼市市回暖信信心较大大，一定定程度加加快了市市场放量量，同时时，088年1季季度有众众多大盘盘相继上上市，也也很大程程度的带带动市场场放量。本季度主主城区商商品房成成交面积积为1660.449万平平方米，环环比减少少35.33%，同比比下降224.996%。由由于 007年99月出台台新政后后，市场场出现疲疲软，购购房者观观望情绪绪高涨，而而此形势势一直延延续至008年年年初，市市场未能能如开发发商所愿愿，最终终导致11季度成成交量走走低。商品住宅宅供应成成交概况况2.本季季度供应应市场分分析各月供应应情况分分析主城区供供应情况况分
15、析在万科.金域蓝蓝湾、魅魅力之城城、首创创爱这这城、华华润二二十四城城等项目目大放量量的带动动上，成成华区供供应量走走高，供供应商品品房1000万平平方米，住住宅85533套套，分别别占总供供应的330.559%和和30.96%。锦江区市市场放量量也在望望江橡树树林、翡翡翠城、上东锦城及鑫苑名家等大项目放量的带动下，市场放量也比较可观，供应商品房82.95万平方米，住宅7771套，分别占总量的25.37%和28.2%。此外，武武侯区、青青羊区、金金牛区供供应的商商品房分分别为777.771万平平米、444.887万平平方米和和21.38万万平方米米。各环线供供应情况况分析本季度二二环三三环是供
16、供应的主主流环线线，区域域内众多多项目相相继上市市，放量量可观，合合计供应应商品房房1511.899万平方方米，住住宅1336399套，分分别占总总供应的的46.46%和499.499%。相对二环环三环环而言，一一环二二环及三三环外的的市场供供应量相相对较少少。其中中，位于于一环二环的的爱这城城、金域域蓝湾、富富丽碧碧蔓汀及及望江橡橡树林等等项目推推出新房房源，放放量较大大，带动动区域供供应量井井喷，合合计供应应商品房房80.5万平平方米，占占总供应应的244.622%。其其次，三三环外供供应商品品房755.366万平方方米，住住宅58817套套。在一环内内，同样样有少数数项目在在本季度度推出新新房源。其其中，内内环一一环供应应商品房房15.03万
