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1、2014湖南永州市祁阳县房地产市场调研报告（2014年5月）第一部分 市调说明一、 市调对象及范围（一） 湖南永州市祁阳县在售预售楼盘调查（二） 湖南永州市祁阳县城市建设情况及未来规划前景调查（三） 湖南永州市祁阳县购房者消费习惯调查（四） 湖南永州市祁阳县房地产市场供求状况调查（五） 对全县重点房地产项目进行调研（六） 其它调研二、 调查方法（一） 实地考察法（二） 直接访谈法（三） 电话调查法（四） 问卷调查法（五） 文献调查法三、 调查组调查组部门：市场部、策划部；技术支持：设计部。第二部分 祁阳城市发展规划一、 城市性质祁阳县属于衡永经济发展轴上的重要中心城市，冷零祁经济圈中的重要组成
2、部分，新型产业承接及绿色产品生产加工基地，具有石刻文化特色的滨江宜居城市。二、 职能定位1、 湖南省域湘西南发展轴上的重要节点，衡永经济发展轴上的重要中心城市；2、 永州北进门户，经济的桥头堡；3、 承接产业转移基地；4、 生态环境良好、具有石刻文化特色的滨江宜居城镇；5、 红色故里、革命老区；6、 县域政治、经济、文化和科教中心；7、 全省旅游强县和一流经济强县。三、 城市规模近期2015年，城区人口规模30万，城市建设用地规模32平方公里；远期2020年，城区人口规模45万，城市建设用地规模45平方公里，人均城市建设用地100平方米。四、 城市发展方向县城用地发展方向为“西优、北扩、南拓、
3、东调”。五、 城市空间布局结构一江两城：湘江两岸的江北城区与江南城区。江北城区包括浯溪老城区、县城西区、南站新区、东江片区。江南城区包括浯溪新区、城南产业园。六、 道路与交通设施规划1、 道路结构四纵四横两环四纵：栖霞路、祁阳大道、浯溪路、民生路白竹路。四横：盘龙路陶铸路、金盆路、灯塔路、南峰路。两环：环城北路、环城东路、环城南路以及环城西路形成外围绕城快速环线；浯溪路、沿江路和盘龙路构成的老城区内环线。2、 快速路外围快速路，主要分流过境交通。祁阳大道规划为南北向快速路，北连黎家坪镇，南达白水镇，串联黎家坪、城西及城南经开区。3、 过江交通（桥梁统计一览表）序号名称建设内容位置1滨湖路大桥新
4、建连接湘江北岸民生路与南岸白竹路2灯塔路大桥新建经开区灯塔路连接东江片区3环城西大桥新建环城西路跨湘江大桥4祁水大桥新建环城东路跨祁水大桥5栖霞路大桥远景栖霞路过江大桥6环城南大桥远景环城南路跨湘江大桥7福田路大桥远景连接湘江南岸滨江路与东部福田路8金盆路大桥远景金盆西路跨湘江大桥七、 公共服务设施用地（县城中小学一览表）序号等级名称位置备注1中学祁阳一中陶铸路以南已建2祁阳二中甘泉寺以西已建3浯溪一中祁山路以南已建4浯溪二中复兴路与永安街东南已建5陶铸中学万寿路、长虹路西南已建6长虹中学祁阳大道环城北路东南规划7工业园中学祁阳大道、灯塔路西南规划8元结中学望州路以西规划9南站中学汽车南站以南
5、规划10城北中学火车站东北规划11中心学校下马渡中心学校下马渡镇已建12七里桥中心学校七里桥镇已建13小学明德小学万寿路与长虹路交叉口已建14椒山学校浯溪路以西、平安西路南已建15白沙完小新兴路以西、康强路以南已建16人民中心小学人民东路以南已建17百花小学陶铸路以南、明生路以西已建18龙山完小龙山路以北已建19宝塔完小陶铸路、宝塔街之间已建20民生小学民生北路已建21大众小学县前街已建22复兴小学复兴路以东、环城西路南规划23车站小学盘龙路以北、栖霞路东规划24光明小学康庄路以北、光明路以西规划25城北小学环城北路以北、甘泉路以东规划26中心小学（城南）城南西部角、元结路以东规划27工业园小
6、学灯塔路以南祁阳大道以西规划28元结小学元结路半岛段以南规划29城南小学汽车南站以西规划30浯溪公园小学浯溪南路以西规划31晨光小学晨光路以南规划32北城小学火车站东别规划八、 绿地系统与景观风貌规划1、 绿地系统规划规划“一带一心两轴多廊多点”绿化系统，构筑“绿色祁阳”。“一带”为湘江、祁水风光带；“一心”为围绕浯溪碑林构建的城市绿地系统核心；“两轴”指祁阳大道、灯塔路两绿化轴；“多廊”由浯溪公园至湘江、杨梅湖公园至湘江、天马山公园至湘江、祁水风光带、龙山公园至湘江风光带等多条绿化廊道构成；“多点”指多个分布于城区的公共绿地。2、 公园建设计划在祁阳县城椒山公园与浯溪碑林风景区的基础上，新建
7、如下城市公园：江北城区：浯林公园、杨梅湖公园、体育公园、椒山公园、龙山公园、天马山公园、盘龙公园、站前公园、梅泉公园、祁水公园、北环公园。江南城区：浯溪公园、南站公园、灌山公园、均塘冲公园、旦建山公园、滨江绿化带。3、 景观风貌规划突出“碑林之城，山水祁阳”的城市整体风貌特色，以碑林文化为核心，重点大打造“湘江画廊”景观风貌带，强化“山水宜居城”风貌、展现“历史文化城”风貌、凸显“现代产业城”风貌。 （以上资料来源湖南永州市祁阳县规划局）总结：1、无论是从城市规划的性质来看，还是从其职能定位来看。还是从其具体的市政配套规划来看，其核心思想是湖南永州市祁阳县的扩张；2、随着交通上的逐步完善，本县
8、形成了立体化的交通网络，抵达城市的各个方位都比较方便快捷；3、各学校、景观风貌的规划建设，使得祁阳成为周边乡镇汇集的教育基地与拥有美丽景观的绿色城市；4、各划分区域描述：老城区：由于城市中心可开发土地已很稀缺，目前消费集中于万联超市与步步高超市附近，传统的商业中心。新城区：目前县政府所在地，同时带动了新城区建设，地产、商业、娱乐渐渐成型。由于该区域毕竟远离商业中心，目前生活配套设施相对不是很善。工业园区：除了以上二个规划区域，湘江以南以各类工厂为核心形成的工业园区，且还有的专业装修、建材市场，医院、学校等配套相对较完善，城市的另一发展方向。第三部分 祁阳房地产市场环境分析一、 祁阳县房地产发展
9、状况 “划市论”促进了祁阳房地产的开发与房价的提升，近几年形成一股购房热潮，几年前十几万可以买套很不错的商品房，现在大量开发楼盘会不会供需不平衡。目前祁阳新推出的楼盘较多，由于市场环境、价格、消费者心态等原因，今年销量不是很理想，房产商和买房者双方处于僵持状态，但这个局面终将会被打破，谁坚持到最后谁就会取得最终的胜利，但从目前的情况来看，开发商处于极为不利的地位。目前祁阳楼盘的新盘、在售和待售的楼盘如下一、新盘：1. 水印嘉苑；2.富贵世家；3.兴龙国际购物中心；4.北鼎名府；5.浯溪御园；6.金沙湾；7.城市名门二、 在售：8.时代名城；9.祁府大院；10.乐活美域；11.汀南华府；12.兴
10、龙浯溪城；13.华信泊金时代；14.天宇第一城；15.滨江豪廷；三、待售：16. 浯溪金苑；17.新城名都二期；18.鑫利8号；四、小盘：19.荷花园；20.金浯花园；21.金福家园；22.龙腾大厦等等，还有许多不知名的小盘；其中以金沙湾、天宇第1城为最大盘，金沙湾占地316亩，总建筑面积近70万，天宇第1城占地面积275亩，总建筑面积约45万。现在市场楼盘大多数为期房，交房时间至少在2014年10月，均价基本在3000元/左右。二、目前在祁阳的购房者客户主要有以下人群构成：1、公务员、医生、老师等机关事业单位职工，占购房者比例的15%。2、经商的，他们在购房者中占20的比例。3、另外65购房
11、者主要来自于乡镇、湖南永州市祁阳县下属的其他部分县以及祁阳地区以外。从以上状况可以看出，在祁阳县购房的人群主要来自本地，并以自住或者改善居住品质，改善子女教育环境等为目的；而投资客尽占一小部分。第四部分 楼盘产品分析一、部分楼盘调研表1、浯溪金苑项目简介：浯溪金苑，整个小区由3栋商住楼4栋高层住宅组成，为满足不同层次住户需要，精心设计110平方米、125平方米、135平方米等几种户型，具有良好的通风采光、景观视野、 平面布局等方面的优势。极致户型，全城无出其右。浯溪金苑采用中式现代建筑风格的特征， 既典雅与豪华，又更适应现代生活的休闲与舒适，深沉里显露尊贵、典雅中浸透豪华。建筑立面采用现代简捷
12、、明快的处理手法，力求多样化及功能与形式的统卜。充分利用材料的肌理，光影效果及建筑 的形体组合来塑造建筑物的个性。外墙处理采用玻璃、面砖及局部涂料饰面，配以凹、凸阳台，既有阴柔又富有阳刚的时代气息，力求探索与创造出具有时代特色的局品位建筑风格，建筑学顶级框剪结构。项目名称浯溪金苑开发商湖南致盛投资开发有限公司代理公司多福集团房屋状况期房所属区域工业园区交房时间2014年12月小区规划商住电话3387222/3387666主力户型三居112-123平米 其他户型131-149平米物业管理费1元/销售价格2850优惠方式一次性98折，按揭99折活动项目套房VIP卡3万抵5万特价房销售状况在售，剩余
13、30%左右客户群体中低等收入者形象推广DM、户外看板等综合分析1、该案位于湖南永州市祁阳县工业园区板块，属于中等规模楼盘；2、楼盘形象一般，包装水平无特色，不注重产品细节的塑造，无规划亮点；3、现场接待水平一般，销售人员接待态度较差。2、时代名城项目简介：项目位于浯溪南路与真卿路交汇处，金桥建材市场和县职业中专斜对面，处于经济开发区(生活区)中心地段，城市迎宾大道与形象大道上，靠近湘江河浯溪公园，环境优美，交通便利，地块商业价值高，发展空间大，升值潜力较大。项目名称时代名城开发商永州市宇兴置业有限公司代理公司南宁厚天思想房屋状况期房所属区域工业园区交房时间2015.10小区规划现代小区电话3786999/3796999主力户型三房两厅两卫（118、119、120、133）物业管理费销售价格2800优惠方式按揭付款9.9折，分期付款9.8折，一次性付款9.7折活动1、定购房源立减6888元；2、参与老带新活动，老客户送1000元现金红包；(凡是定购客户送1000元现金领取券，“老带新”新客户定购后老客户凭券到时代名城财务部领取1000元现金)；3，定购7日内签合同再减2000元；
