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1、精选优质文档-倾情为你奉上 2007年广州楼市总结经纬地产项目发展及研究部/文一. 土地一级市场分析1.1 出让用地及总建筑面积创历史新高近几年广州土地一级市场公开出让情况年度出让宗数用地面积（万平方米）总建筑面积（万平方米）备注2002年1018.5947.97商住用地5宗、商务办公用地4宗、公共配套用地1宗2003年1230.6985.66商住用地4宗、商务办公用地8宗2004年911.3036.68商住用地6宗、商务办公用地1宗、配套用地2宗2005年2840.89198.43商住用地13宗、商务办公用地13宗、配套用地2宗2006年38233.48534.74商住用地19宗、商务办公用
2、地17宗、配套用地2宗2007年78390.89778.62商住用地54宗、商务办公用地20宗、配套用地4宗（资料来源：经纬地产项目发展及研究部）2007年广州市土地一级市场（不含工业）成功出让了78宗土地，是近几年来出让土地宗数最多的一年，比2006年出让的38宗，增加了1倍以上。公开出让的土地用地面积也超过了390万平方米，与2006年相比有67.4%的增幅;规划总建筑面积778.62万平方米，总成交金额325.32亿元。其中，商住用地总出让宗数为54宗，总用地面积接近300万平方米，高达293.67万平方米，是2006年的1.64倍，占总数的75.1%;规划总建筑面积为531.45万平方
3、米，是2006年的1.61倍;总出让金额233.49亿元，是2006年同期的2.7倍。对比“广七条”中的“2007年计划供应住宅用地5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米，其中，全市十区公开出让商品住宅用地4.3平方公里，建筑面积1058万平方米”，可以发现，2007年全年完成了供地计划的68.1%，是多年以来的最好业绩。2007年前十名开发商拿地情况（按交易金额）交易宗数(宗)交易金额(亿元)保利地产953.70富力地产348.72*中莱投资144.75雅居乐地产923.42万科地产622.24鸿荣源地产121.00金地地产115.90泰华地产110.90永龙投资58.1
4、4粤海地产28.00*备注：猎德村地块含合作方（资料来源：经纬地产项目发展及研究部）开发商拿地热情高涨，成交理想。2007年开发商整体拿地表现积极，投入金额达325.32亿元，同比2006年增长了1.4倍。其中，保利地产、富力地产、中莱地产以较高的交易金额位列三甲，保利地产以53.70亿元位列榜首，富力地产以48.72亿元位列第二，中莱投资以44.75亿元的交易金额位列第三。上市公司成为拿地的主角，前五名中有四个为上市公司。从拿地分布情况看，雅居乐2007年在广州市场主要完成了三件事：首次入城;番禺拿三块地，地位更巩固;成为花都的大地主。万科2007年主要在海珠区和老城区拿地，并首次进入番禺市
5、场。1.2 楼面地价直冲云霄（资料来源：经纬地产项目发展及研究部）2007年广州市十区一级土地市场（不含工业）共成功出让390.89万平方米，成交金额325.32亿元，折合楼面地价4178元/平方米，同比上涨了55.0%。其中，商住用地总用地面积293.67万平方米，楼面地价4393元/平方米，比2006年大幅飙升了68.5%，大大高于同期商品住宅成交均价涨幅。从近年土地一级市场交易价格走势可以看出，自2004年起，楼面地价是稳步上升的，2006年的涨幅有所扩大，但2007年的涨幅却非常夸张。主要原因是预期楼价决定地价，发展商（主要是07年9月以前）对后市的判断还十分乐观，令到土地拍卖市场上的
6、楼面地价屡创新高。其他原因还包括，发展商对土地的供应增加估计不足，将土地的稀缺价值考虑在内;前9月份楼市销售畅旺，资金回流相对容易;以及股市与楼市联动带旺土地市场等。楼面地价疯狂上涨，大幅增加了发展商的拿地成本，对本地房地产市场的长远发展不利。同时，“地王”屡现，也被部分发展商当作提价的理由，成为牵引广州楼价整体过万的推手之一。2007年部分区域或板块的“地王”一览区域/板块地块用地性质用地面积（平方米）建筑面积（平方米）受让方成交价（万元） 楼面地价（元/平方米）天河珠江新城B1-3地块金融办公7625.2191502.52泰华地产 11912 白云云祥路商品住宅用地332879611富力地
7、产1800018729番禺中心城区南区规划滨江大道北侧商品住宅用地金地集团6230花都凤凰路（东）商品住宅用地1000016788大运实业95005659金沙洲金沙洲B3701A02地块居住用地86347保利地产8769萝岗广汕公路侧（编号为KXCF81）二类居住用地中莱投资6321 （数据来源：经纬地产项目发展及研究部）进入2007年后广州市的楼面地价一路狂飙，不断的刷新地王记录，位于白云区的云祥路地块也以最高楼面地价18729元/平方米成为广东省的地王。天河区的珠江新城B1-3地块也以过万的楼面地价11912元/平方米成功出让。从用地性质来看，主要以居住用地为主。从开发商组成来看，金地集团
8、和中莱投资成为楼市“黑马”。新政前后土地拍卖情况土地出让（新政前）9月11日（新政后）12月6日（新政后）12月20日楼面地价金沙洲：8769元/M2番禺区：6230元/M2花都区：5659元/M2金沙洲：4241元/M2番禺区：4048元/M2花都区：2173元/M2越秀区：6768元/ M2南 沙：1602元/ M2海珠区：3764元/ M2荔湾区：3738元/ M2竞拍情况44家开发商，13幅地块，成交13幅7家开发商，12幅地块，成交10幅，5幅底价成交20家开发商，6幅地块，成交6幅（数据来源：经纬地产项目发展及研究部）“927信贷新政”以后，市场对楼市的预期逐渐回归理性，土地出让市
9、场的楼面地价也逐渐回调。9月27日央行及银监会公布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，12月5日，又公布了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，新政的不断出台，使得年底的两次土地拍卖会冷清了不少，开发商拍地热情与新政前相比明显降低。金沙洲、番禺区和花都区三幅地块的楼面地价年底都有所回落，新政前金沙洲的楼面地价为8769元/平方米，新政后为4241元/平方米，下降了50%以上，而老城区的价格也在底价的基础上浮不多，和新政前相比，价格回归理性。从新政后的土地成交情况来看，12月6日拍卖的12幅地块，除2块为商业用地流拍以外，其它10幅住宅用地全部成交，12月20日的6幅土地也全部成交，表明开发
10、商对于后市还是乐观的。随着市场的不断变化，预计2008年的土地市场将以理性、谨慎向好为主基调，广州的土地价格也将回归平稳的发展态势，部分区域不排除出现回落的现象。1.3 郊区土地出让活跃（数据来源：经纬地产项目发展及研究部）从公开出让地块的用地面积来看，出让面积较大的三个区域均位于市区以外，依此为萝岗、番禺和花都，萝岗区公开出让的总用地面积为136.12万平方米，占十区总出让面积的35%，番禺区公开出让的总用地面积为84.18万平方米，占十区总出让面积的21%，花都区公开出让的总用地面积为57.46万平方米，占十区总出让面积的15%。郊区四区的总用地面积为315.09万平方米，占十区总出让面积
11、的81%，土地供应区域大幅向郊区扩张。预计2009年起，郊区将成为广州市商品住宅主要供应区域。（数据来源：经纬地产项目发展及研究部）从用地宗数来看，萝岗区以18宗遥遥领先于其它区域，海珠区虽然公开出让的总用地面积不高，但以13宗的土地出让宗数略高于花都区的12宗位列第二，番禺和白云不分伯仲，出让宗数各为8宗，天河和荔湾各4宗，南沙2宗。二. 楼市政策简析2006年是公认的“政策年”，而2007年出台的政策与2006年相比，无论是国家出台的宏观经济政策、房地产新政，还是广州地区出台的系列政策实施细则，都在2006年的基础上对楼市产生了更大的影响。政府将重心放在了金融政策、税收、住房保障建设及政策
12、细节的完善上。年内的6次加息、物权法颁布实施、10次存款准备金率的上调及信贷调控政策的出台，都给广州楼市带来了不小的撼动。从新政出台的频数、时间来看，与前两年重大政策出台多选择在上半年的5、6月份不同，2007年重大政策的出台时机则选择在了下半年，特别是发展商最为看重的十一黄金周前夕。分析对于楼市影响比较大的几个政策分别为：2.1 广七条为了抑制我市房价过快增长，不断改善群众住房条件，3月28日，广州市国土房管局、市建委和市规划局公布了广七条。广七条的提出加大了商品房供应量，缓解住房供需矛盾。2007年政府规划出让用地为5.07平方公里，其中，全市十区公开出让商品住宅用地4.3平方公里。广七条
13、中强调保障型住房建设，2007年确保完成政府投资15亿元兴建的6116户、建筑面积48.6万平方米的廉租住房建设，全面解决2005年统计在册的5643户“双特困户”。对于房地产市场来说，广七条的实施提高了市场土地的供应量，缓解了市场的供不应求;对于中低收入人群来说，政府通过多重渠道和供应模式保障了中低收入人群的住房需求。2.2 年内六次加息11月居民消费价格指数（CPI）同比上涨6.9%，创2007年月度最高。受到CPI屡创新高及通货膨胀上涨的预警，中国人民银行12月20日宣布，上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是央行今年以来第六次加息，距离第五次加息相隔三个月。2007年央行六次利率调整情
14、况时 间利率调整情况2007年12月20日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点一年期贷款基准利率上调0.18个百分点2007年9月15日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点一年期贷款基准利率上调0.27个百分点2007年8月22日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点一年期贷款基准利率上调0.18个百分点2007年7月20日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点2007年5月19日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点一年期贷款基准利率上调0.18个百分点2007年3月18日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点（数据来源：经纬地产项目发展及研究部）央行一年
15、内连续加息六次，一年期存贷款基准利率分别上调到4.14%和7.47%。从全年调整利率情况可以看出，5月19日、8月22日和12月20日的利率调整情况是相同的，均为一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。分析频繁加息的主要原因是在引导货币信贷、投资合理增长的基础上，防止后续出现明显的整体性通货膨胀。央行六次加息短期内抑制了信贷的增长，减少风险，但促使了整体房地产的市场观望气氛，市场趋于冷淡。累计效应使得供房者的成本不断加大，对房地产市场的中长期供应也不利。2.3 保障型住房及限价房8月7日，国务院出台关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(24号文), 其内容强调土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低
