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1、临安市*开发有限公司临安市第*期保障性住房建设项目可行性研究报告浙江*设计院*有限公司二八年十一月目 录第一章 总论11.1 概述11.2 项目承办单位概况11.3 可行性研究报告编制依据及工作内容21.4 项目研究成果31.5 结论5第二章 项目背景及建设规模62.1 项目提出背景62.2 市场分析72.3 建设规模10第三章项目选址及土地利用123.1 项目选址123.2 土地利用133.3 征地拆迁和安置15第四章 建设方案164.1 规划设计依据164.2 总平面规划164.3 建筑物设计204.4 配套工程技术方案21第五章 环境保护、消防和节能235.1 环境保护235.2消防26
2、5.3 节能28第六章项目组织及进度计划296.1 项目组织与管理296.2 项目实施进度计划29第七章投资估算及资金筹措317.1 投资估算317.2投资构成327.3资金筹措32第八章经济效益分析348.1评价说明348.2 财务分析348.3财务评价结论355第九章社会评价369.1 社会影响分析369.2 社会互适性分析37附表附图附件第一章 总论1.1 概述1.1.1 项目名称：临安市第*期保障性住房建设项目 1.1.2 项目承办单位及法人项目承办和实施单位：临安市*开发有限公司法人代表：*1.1.3项目实施地点临安市锦城街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。1
3、.1.4项目建设期限2008年10月2011年12月1.2 项目承办单位概况临安市*开发有限公司是*1.3 可行性研究报告编制依据及工作内容1.3.1 编制依据1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）2、关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知省建设厅、省发改委（浙建房2007109号）3、临安市近期建设规划4、临安市2008-2010城镇低收入家庭住房保障规划5、临安市城市总体规划（1996-2020）6、临安市城北区控制性详细规划7、项目建议书及批复8、项目选址意见书9、项目方案设计成果10、现行有关的法律、法规，建设规范、标准1.3.
4、2工作内容以临安市第四期保障性住房建设项目为研究对象，在论证项目建设背景及必要性的基础上，对建设规模、建设方案、建设投资及效益等进行分析研究和论证。1.4 项目研究成果1.4.1 项目建设地点项目用地位于临安市城北区域，锦城街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。总用地面积约77.4亩。1.4.2 主要建设内容及规模（1）人口规模：居住区规划总户数1072户，按每户3.5人计，居住区内可容纳3752人居住。（2） 建筑规模：总用地面积51598.1m2(合77.4亩)备注总建筑面积112324m2地上建筑面积90454m2其中住宅80751m21072套商铺9703m2会馆
5、9703m2含物管、经营用房等配套890m2地下建筑面积21870m2建筑密度28%容积率1.75绿化率30%1.4.3 配套工程技术方案1.4.3.1供电本项目电源由锦城变电所引来高压专线供给，由两路10KV高压电源由地下供电线路引入至小区lOKV/0.4KV变电所。小区采用环网供电。 1.4.3.2给排水本区块给水由临安自来水公司供应，从市政道路以DN200管径引入本区块沿四周道路成环状布置。采用分流制排水系统，具体分为雨水和生活废水系统。雨水排水室外雨水管网汇总后接入市政雨水管网。室内生活污（废）水排放采用污、废水分流系统，室外采用合流系统，汇合后排至市政污水管网。1.4.3.3电信、宽
6、带本项目委托临安市电信、数字电视等部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络、数字电视系统。1.4.3.4智能化为小区住户提供安防、消防、非法入侵报警、来人身份识别、保安巡更等方面的综合信息管理。1.4.4 投资规模和资金措施方案项目总投资为24541万元，其中建设投资22823万元，建设期利息1718万元。商请银行贷款15900万元，企业自筹解决8641万元。1.4.5 主要技术经济指标表1-5 主要技术经济指标汇总表序号项目名称单 位数 量备 注1建设规模1.1总用地面积平方米51598.1合77.4亩1.2总建筑面积平方米1123242项目总投资2.1建设投资万元245412.2
7、建设期利息万元17183营业收入万元267954营业税金及附加万元1501正常年5利润总额万元826税后利润万元617借款偿还期年4.81从借款开始年算起1.4.6 项目实施计划本项目分二期实施，建设期2008年10月2011年12月，主要分4个阶段实施。1.5 结论本项目开发的是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本项目选址合理，规划建设方案合理、配套建设齐全，充分考虑了城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。经济效益方面贯彻了以保本微利的原则。项目的开发过程，按照文明施工，最大程度地减少对环境的破坏
8、原则；项目建成后，将改变脏乱差的环境现状，对促进城市化进程，美好市容，改善环境带来较大的影响。本项目的建成，为当地提供了1000多套的保障性住房，切实解决了一部分中低收入家庭的住房问题，为政府人才引进、招商引资搭建了平台。项目的建设，可以迅速带动上下游的相关行业发展，为社会提供一定量的就业机会。对于拉动内需，维护当地房地产市场健康稳定发展，促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定意义重大，社会效益显著。因此，本项目的开发，符合保障性用房开发保本微利的原则，是可行的，也是完全必要的。第二章 项目背景及建设规模2.1 项目提出背景建立和完善住房保障体系，多渠道解决中低收入和最低收入家庭的住房问题，既是构
9、建社会主义和谐社会的要求，是构建大社保体系的重要组成部分，也是调整住房供应结构，稳定住房价格，促进房地产业持续稳定健康发展的重要举措。临安市坚持以人为本，全面落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的要求，规范运作机制，创新运行载体，着力完善各项住房保障政策，逐步扩大住房保障面，基本形成了以普通经济适用房、定向经济适用房、经济解困房、廉租住房、住房公积金、住房保障资金等为主要内容的多类型、多层次城镇住房保障体系，较好地满足了不同居民的住房需求，住房保障体系建设取得了初步成效。今年以来，国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多，对我国的影响逐步显现，经济增长放
10、缓趋势明显，经济社会发展经受了多方面严峻考验。10月17日国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时，明确提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房等扩大内需的一系列政策。这些政策措施，既有利于促进经济增长，又有利于推动结构调整，避免重复建设；既有利于拉动当前增长，又有利于增强经济发展后劲；既能有效扩大投资，又能积极拉动消费。组织实施临安市第四期保障性住房建设项目，是贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号），省建设厅、省发改委关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知（浙建房2007109号）精神，是根据临安市近期建设规划
11、、临安市2008-2010城镇低收入家庭住房保障规划的要求，加大我市住房保障体系建设力度的具体举措，是应对当前更为严峻的国内外经济形势，贯彻落实党中央、国务院关于当前要实施积极的财政政策和适当宽松的货币政策，进一步采取强有力措施，扩大国内需求，维护房地产市场健康稳定发展，促进国民经济平稳较快发展和社会和谐稳定的重要举措。2.2 市场分析2.2.1宏观环境分析临安市座落于杭州至黄山两大国际著名旅游城市的黄金旅游线上，是一座拥有得天独厚山水风光和悠久厚重历史文化，生态资源丰富的城市。近年来，全市经济、政治、文化和社会建设不断取得新的成绩。2005年，临安市人均GDP突破3000美元；2006年临安
12、人均GDP达到3700美元；2007年全年实现生产总值197.3亿元，同比增长17.1%，人均GDP达到4931美元，财政总收入18.7亿元，同比增长27.2%，其中地方财政收入9.8亿元，同比增长21.8%。2008年1-9月，财政总收入19.26亿元，同比增长32%，其中地方财政收入10.16亿元，同比增长32.7%。进入21世纪，临安生态资源所蕴藏的巨大潜能越来越清晰地显现出来，临安房产渐渐步入了繁荣。至目前，临安已建成各类商品房300多万平方米，其中商品住宅投资近年来一直占房地产投资的70%左右，占房屋竣工面积的65%左右，商品住宅建筑类型也越来越呈现多样化，从原来的传统多层公寓发展到
13、现在景观低密休闲住宅、小高层住宅等种类齐全，生态品质楼市的雏形已现。1、规划区内住房现状依据临安市住房抽样调查，至2007年年底，城镇居民人均住房面积（建筑面积）已达到37平方米，农村居民人均住房面积（建筑面积）已达到70平方米，城市整体住房条件较好。2、规划期内住房需求临安市的住宅需求由以下五部分构成：城市新增人口的居住需求、城市居民改善居住条件和二次置业的需求、青山工业园区外引发展配套及周边外来务工人员的需求、城市旧城改造及拆迁安置的需求以及房产投资的需求（包括外来投资性购房者）。2006-2020年住宅建设需求预测表年份市区人口（万人）居住水平（平方米/人）住宅需求净增量（万平方米）拆迁
14、需求补充量（万平方米）投资需求量（万平方米）新建住宅总量（万平方米）200516.2238存量616.4/200620101842139.63072.7242.320112020254536960/429注：该预测来源于临安市房地产发展规划（2006-2020）依据临安市住房现状和需求预测，预计不包括暂住人口的年住宅建筑面积需求量约为4045万平方米，与近年现状商品房竣工面积基本相符。其中，政府将安排保障性住房建设每年约为10万平方米，市场对普通商品住宅的年需求量约为3035万平方米。2.2.2本市保障性住房建设发展分析2.2.2.1本市保障性住房建设现状临安市自1999年开发建设经济适用住房以来，坚持标准适度、功能齐全、经济适用、节能省地的原则，先后开发建设（含将于2008年底竣
