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1、儋州骑楼小吃风情街项目设计任务书海南骑楼城投资有限公司2013-3-18第一章 项目概况一、 项目概况：项目名称：儋州骑楼小吃风情街开发商：海南骑楼城投资有限公司基地位置：项目位于儋州市人民东路，规划中的骑楼小吃风情街西至东四路，东至东二路，南至美扶村，北与中兴大道相连。 区位状况：项目位于儋州市中兴大道旁核心位置，项目周边已形成 行政、住宅、酒店等多种功能的建筑集群，物业已投入使用，区域商业需求潜力巨大，氛围日渐浓厚。二、 项目定位：本项目集美食、购物、休闲、文化、客栈、步行街、观光加工坊及商务办公为一体的综合城，该项目不仅是一个民生工程，同时也是一个旅游景点，建设具有传统与现代相结合的南丰
2、骑楼综合建筑风格。三、 目标客群定位1. 本项目锁定的客户，项目定位的中端与中外游客本地客户群体。2. 商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商，以及中小型本地经营户。四、 项目设计理念：作为儋州市重点项目，项目承担美食、购物、休闲、文化、客栈、办公等多种城市发展功能。其中商业功能作为城市开发区核心配套的价值尤为明显，必须呈现出城市级区域配套的规模和品质，同时居住、办公的规划设计也应符合区域核心位置的相应特征。项目整体设计理念遵循如下原则进行：区域级、大配套、多功能、适度超前的中高端规划定位。商业部分设计理念：内外街区结合规划、多业态商业、符合城市级形象定位、一站式纽带消费（满足购物、
3、餐饮、娱乐、休闲多种商业消费需求）。五、项目经济技术指标：项目占地81102，约合122亩，建筑面积约24万。其中商业建筑面积约18万，地下室建筑面积约6万。容积率小于2.3，建筑密度50%。六、用地性质、现状、市政条件用地性质：居住。用地现状：旧城改造。市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信；具体道路方案及管网综合方案第二章 总体规划要求一、整体建筑布局项目规划呈现东边以南丰骑楼（东二路至东三路）的建筑形态布局，在东二路为东大门骑楼步行街入口位置具备较为开阔的视野，并能对项目整体有较直接的骑楼风格观感。西边以骑楼航标钟塔为标志，并且3、4、7、8
4、号楼以欧洲风格建筑观感。建筑应形成较生动的天际线，符合项目的整体设计理念。二、各功能出入口设计要求1、人流出入口位置： 步行商街业人流入口（超市、电器城）：东向(东门)风情街主入口、西向(西门)风情街交汇东四路入口、南向(南门)美扶村风情街交汇中心广场、北向(北门)中兴大道骑楼小吃风情街休闲、宴席南至美扶村，北与中兴大道相连2、人流出入口的设计要求： 各功能人流主入口设置应保证良好的可视性，交通的可达性、标志性； 要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器等。 建筑出入口应重点关注入口的尺度、品质和可见性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。
5、 室外绿化尺度不宜过大，过密，绿化植株避免遮挡主入口底层商业；3、车行出入口位置： 东向车行主出入口(5、6楼) 南向车行主出入口(1、2楼) 北向车行主出入口(7楼) 西向车行主出入口(3、4、8楼)4、车行出入口设计要求： 应对停车的管理方式和控制装置进行分析与选择。在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足卸货车与消防车出入的需要。 车行入口，特别是商业车行入口应有较好的标识性，便于消费人群的停车。 车行入口处装自动化洗车系统三、广场设计要求：1、 中心广场：在项目中轴线与主步行街交汇位置规划设计中心广场，与步行街东西方向项目共同组成商业中心主广场(做大型活动、打蓝球、网球、足球、排球
6、、跟电视台合作：或中国电视朝流，跟着学节目内容作表演,比如、中国好声音、想唱就唱、相亲、杂技团、马戏团、相声、调声、琼剧等节目表演）。2、其他小型广场：8号楼与3 . 4号楼围合位置布置小型广场，形成东区商业人流停留休息的场所，并形成商业内街的景观节点，提升文化、购物舒适度。1、2号楼与 5、6号楼的围合位置布置小型广场，形成西区商业人流的停留休息的场所，同样形成商业内街以及景观节点(2-6楼之间造一条尊街之船)。四、超市功能设计要求：1布局与面积：1、2号楼地上一层作国际连锁大型超市标准规划设计，规划约1.2万平米超市面积沃尔玛超市设计标准规范。2、地下室停车位设计要求：l 规划设计地下一层
7、(二层机械停车)。l 地下一层停车区域的高度，作为二层立体停车位功能设计。l 地下停车区域垂直交通上与超市，一层超市营业区的扶手电梯，使得超市购物人群可以方便进去地下一层停车区取车。3、地上停车位：l 设置临时和紧急停车位，并相应设计旅游大吧停车场所引导系统。l 在建筑适当位置可考虑设置雨蓬，其宽度应满足雨天方便落客的要求。第三章 建筑设计要求总则商业、旅游、休闲、饮食四种业态之间在环境营造、建筑设计、使用功能上相对独立但又能在一定程度上互相连通在建筑造型设计上应协调统一。商业设计要求1、设计总则 本项目中的商业业态呈多元化，在业态上又分为购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态，在商业规模上又集大型
8、主力店、次主力店、各种零散店面等于一身，每个位置的商业单元有着不同的商业规划指向性，体现在商业业态、商业体量以及与周边相邻商业的关联作用。2、商业定位1）商业市场定位填补区域空白的商业旗舰，区域消费群全新消费方式的引领者，旅游5A景区第一商圈的缔造者。2）商业形象定位中端品质商业物业的产品线，同时向中低端聚集人气的商业业态以及中高端体现产品形象的物业进行延展，对其进行区域性的分配，达成梯阶式的商业布局，形成档次、业态以及消费动线较为丰富的产品线，符合核心商圈一站式消费的标准。3、商业功能设计购物：品牌休闲服饰专卖、运动品牌店（工厂店）、金店（珠宝）、鞋店、小型饰品店、大型音像店、AV体验店、通
9、讯产品旗舰店、特色超市、儿童用品店、钟表店（眼镜店）、婚纱影楼、电器城、数码城、本土特产、农贸集市等餐饮：中餐、火锅、私房菜、海鲜、西餐、中西连锁、西式快餐、日韩餐厅、烧烤、老爸茶、海南小吃、中华小吃等休闲娱乐：咖啡、茶艺、酒吧、KTV、网吧、健身馆、动漫电玩、影视剧场等配套服务：书店、洗衣、SPA美容美体、药店、邮政、旅游服务站、金融等其他：经济型商务酒店4、 单体业态商业属性定位 1#、2#楼物业属性：西大门一侧的形象性，以及小吃及各式美食与超市的联动性，主力店中高端品牌商业。适合业态：品牌餐饮业态、日用超市。注:1、2 、6号楼之间加盖网架玻璃顶棚 2、以提供资料为准 3#、4#楼物业属
10、性：由于商业建筑长度较长（200米左右），具备较佳的延续性，作为系列商业业态规模实现，提升整体价值。适合业态：靠规模业态体系拉动人流，儿童购物、儿童电玩游戏、休闲餐饮、办公、文化展览，影视多功能厅。注:以提供资料为准 5#楼物业属性：商业步行街西门主入口位置电器、数码、金融、证券），人气拉动的次主力店方向业态。适合业态：能够承受较高租金，亦能拉动消费人流的购物及休闲类业态（包括体育、酒吧）。注:以提供资料为准 6#楼物业属性：但须与东侧集中商业形成对应，形成两头拉升带动中间的商业体系适合业态：规模较大能调动人气的业态，餐饮与宴会方向，内街商业与配套商业结合业态设计。 注: 1、以提供资料为准
11、2、 2 、6号楼之间加盖网架玻璃顶棚 7#楼物业属性：第四价值区位，内街的部分，配套商业与内街相邻商业的混合形态，考虑与8#、4#、3#楼的业态线的一致或互补性，休闲玩乐。 注:1、在设计基础考虑8层楼负载, 中庭建千古盐田浴池 2、以提供资料为准 8#楼物业属性：形象体现、主力店方向、中高端品质商业（百货商场、免税商场）。适合业态：能承受较高租金的大型品牌购物类商业以及国际品牌西餐旗舰店、经济型酒店。注:1、在设计基础考虑8层楼负载, 中庭网架玻璃顶棚 2、东边假山要考虑地下基础 山体框架结构 3、以提供资料为准5、商业设计要求l 步行街主街道商业单位开间以8.4米为最小单位进行设计，沿街
12、走廊宽以3.6米为最小单位设计，上述尺度应按规划业态功能、所处位置以及相邻商业关联灵活变化。l 各个商业物业须充分考虑垂直交通的连接带动高层商业，在楼梯、电梯的设计上应尽量少牺牲首层商业价值为原则，楼梯与电梯应尽量直面外街与内街。l 餐厅设计应考虑满足规范要求及运营条件，应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统，餐饮区应考虑天然气等；l 8#楼46层以经济型酒店布局进行设计，首层设置大堂，设置专用电梯。l 商业外立面应考虑橱窗、店铺招牌位置设计，保证各层的通透感；l 商业建筑立面在与主楼整体风格保持一致的前提下，充分体现自身特征。l 商业部分空调系统设计应考虑满足24小时营业的要求，同时避免噪
13、音干扰周边住宅。l 沿街商业设计应保证路面人流、车流的到达，设计中应考虑人流与临时停车车流相分离；6、商业服务设施配置建议1）服务设施：包括电话亭、简易售货庭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标示系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。2）景观设施：设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业轻松自然的活跃气氛，并增加人文景观。3）照明设施：包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等，造型以现代、简洁为原则，与商业风格一致，其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共营业场所的光环境设计，并考虑节能及便于管理控制、后期维护。第四
14、章 建筑结构、安装要求一、建筑1、墙体 墙上所有预留孔洞（如排风孔洞等）均应有平面和竖向定位尺寸，梁柱上留洞消防管且须分别注明套管采用材料的类型及规格尺寸。 2、楼地面 地面找平层完成面标高应低于同层相临楼地面找平层完成面300，露台楼地面找平层完成面标高应低于同层相临楼地面找平层完成面30。 地下室、空中花园利用砼结构自防水，地漏等局部做防渗漏处理，面层为防水砂浆压光面。 3、门窗 外墙部位门窗后立面1-3层落地钢化玻璃窗，4-6层铝合金窗，前立面2-3层商业部分选用粉沫喷涂铝合金(双层或中空玻璃)。 4、屋面 平屋面防水材料建议选用SBS防水卷材加涂抹类防水，平屋面防水层水泥砂浆保护层应进
15、行抗裂设计考虑。5、其他 厨房烟道设置建议在满足使用功能情况下选用截面尺寸尽可能小的。卫生间均须在外墙上留设强排风孔、橱房排水、背景音、安防工程等管线预留。 梁、柱、剪力墙与填充墙交接处钉300宽钢丝网，并应选定钢丝网型号。 二、 结构1、基础类型根据本工程地质勘察报告会同建设单位协商确定。 2、主体结构设计应技术可靠，经济合理，商业街采用框架结构。钢筋含量也应在满足结构安全的前提下尽量采用小值。 3、 外立面部份装饰构架采用现浇钢筋砼构件同结构主体一起施工设计，墙体灰沙砖。 三、 给排水部分 1 、给水部分 给水采用市政供水与自备井合用，每栋供水按户表进行单独设计。给水平面布置图应根据建设单位确认的厨房、浴池、卫生间布置图进行设计，给水管材室内选用PP-R给水管，室外给水管材选用宜结合总平面考虑，干管选
