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1、2011年佛山市禅桂写字楼市场调研报告一、禅桂写字楼市场容量1、佛山中心组团写字楼市场现状概述早年佛山写字楼的发展远远跟不上市场的需求，中低档次的写字楼和商住楼长期混杂在市场，较高的空置率也使得写字楼的租金一直处于“低位运行”。高档次写字楼的缺乏与佛山企业的形象、产业升级的之间矛盾，一直制约着佛山写字楼的整体档次、销售价格和租赁价格的提升。在城市不断发展中，佛山写字楼得到了重新的定位。千灯湖金融服务区的启动、广东都市型产业基地11大项目的动工、季华路总部第一街的打造、三旧改造的推进、广佛地铁的开通、东平新城“强核心”地位的确立等规划利好和城市建设，都为佛山中心城区写字楼的发展提供了广阔的空间。
2、2010年是佛山写字楼实现跨越式发展的一年，卓远国际、金海广场和九鼎金融中心这三大季华路的“明星”的亮相，佛山没有“超甲级”写字楼的时代宣告终结，佛山写字楼市场尤其是禅桂中心组团在住宅市场“调控之冬”的大环境下，展示出“炎炎夏日”的火爆，高端写字楼的购买和租赁市场异常活跃（成交量、成交价格和租赁价格持续平稳走高）。佛山写字楼市场在这一年实现了由“蚕蛹”到“蝴蝶”的美丽蜕变。2、禅桂中心组团写字楼市场容量2007-2010年禅桂写字楼市场容量年份新增面积（万）成交面积（万）20072.701.7420087.946.5020093.052.65201024.2419.17合计40.0331.31
3、数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局禅桂部分写字楼项目出售和自持物业的比例项目出售物业面积（万）自持物业面积（万）出售和自持的比例卓远国际14130.2716412.550.86：1金海广场26044.9611236.832.32：1九鼎金融中心26448.1717425.901.52：1数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局从上表可以看出，2007-2009年前禅桂写字楼发展得很不成熟，每年新增面积不超过8万，2007年新增供应量甚至仅有2.7万，而成交面积每年也只维持在1-6万左右。2010年随着卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎金融中心的出现，直接拉升了禅桂写字楼的年供需量，新增
4、面积和成交面积接近20万。由于部分开发商会将写字楼部分楼层作为自持物业，所以才会出现2007-2010年之间禅桂写字楼新增面积的总量大于成交面积约9万的假性“供大于求”的现象。总体来说，近年来禅桂写字楼市场基本供需平衡，而随着广佛同城化进程的推进、经济的快速发展以及产业的“升级换代”，佛山市场对写字楼的需求将进一步加大。3、禅桂中心组团写字楼历年租赁情况早期佛山的写字楼项目主要是集中分布在以祖庙为中心的商圈内以及季华五路沿线，随着百花广场、发展大厦、金融广场、经华大厦等一批写字楼产品陆续出现，市场供应量也急剧上升。这个时期写字楼以销售为主，招租也都是以写字楼的小业主“各自为政”，加之写字楼的设
5、计理念落后、配套匮乏、物业管理水平低、写字楼的替代品商住楼长期充斥市场等一系列因素的影响，禅桂两地的写字楼项目出租率长期不足，市场出现了供大于求的现象，租金水平一直处于20-40元/月（不含管理费）的低水平，致使后期新的写字楼项目一直开发较少。近年来，佛山经济的飞速发展以及城市转型和产业转型的加速给予了写字楼市场更大和更高的发展空间，天安一号、广东都市型产业基地、金海广场、卓远国际等一批创新型和中高端的写字楼在2007年以后集体涌现。伴随着写字楼项目硬件和软件的“升级”，租金也水涨船高，目前禅桂两地的高端写字楼项目的租金已经达到70-80元/月（不含管理费）的水平。尽管租金水平有了较大的提高，
6、但是写字楼“素质”的提高，却吸引了大批本地、外地的新兴中小企业以及大中型金融类企业和其他行业企业总部进驻，整体市场空置率不断下降。4、禅桂中心组团写字楼历年销售量价关系数据来源：禅城区房地产交易所2007-2010年禅城写字楼的供需量总体呈现一个上升的趋势。其中2007年由于佛山环球国际广场的出现，使得该年的新增面积为2.7万，2008、2009年除了岭南大厦、卓远国际等开盘外，鲜有写字楼的供应致使供需量的“萎靡不振”；由于目前开发商倾向于销售一部分单位换取足够的流动资金，余下的单位自己持有出租以获得稳定的现金收益，从而导致2007-2010年以来成交面积一直低于新增面积。其中，2008年受到
7、宏观经济环境的影响，成交量为近年来的最低点，仅有0.55万。2010年，金海广场、九鼎金融中小、卓远国际等高端写字楼良好的销售情况，促使总体供需量的强劲反弹，成交均价也冲破“万”字头，为11849元/，环比上涨30.58%，涨幅水平甚至超过了住宅！数据来源：南海区建设局目前，桂城区写字楼板块仍处在规划建设中，所以个别大型写字楼对其市场的量价关系影响较大。其中，2010年天安数码城与鸿晖都市产业新城集中推货，使得供需两端都上升到桂城近年最高点，新增面积为16.12万，成交面积为13万，相比于2008年上涨166.45%和135.13%。成交均价方面，2008-2010年大致维持在“5”字头，20
8、11年，桂城第一个高端写字楼金安壹号开盘，一举抬高了市场均价，达10249元/，已经追近禅城区2010年的成交均价。5、小结：禅桂中心组团写字楼当前供货情况判断区域项目名称未来供应面积（）预计上市时间禅城永新村南村旧改项目（万科广场）33万2011-2012年山湖电器地块旧改项目12万2013年周记地块项目约10万（3栋高层写字楼）2012年后恒福国际商业中心项目10万（含商业和公寓）2011-2012年季华七路北侧商业项目30万（综合体）2012年后雅庭国际广场9万(含商业和住宅)2011-2012年星星华园国际二期约15万（含酒店、公寓和商业）2011-2012年岭南天地20万（7栋高层超
9、高层写字楼含商业）2012-2015年新鸿基项目（澜石）280万（城市综合体）2012-2020年佛禅（挂）2010-021地块1.4万（含商业）2011年后佛禅（挂）2010-022地块6万（含商业）佛禅（挂）2010-019地块6.4万（含商业和住宅）佛禅（挂）2010-017地块约33万（都市型产业用地）佛禅（挂）2010-015地块2万（含商业和住宅）佛禅（挂）2010-014地块4.7万（都市型产业用地）佛禅（挂）2010-010地块10.2万（含商业）佛禅（挂）2009-016地块24.1万（含住宅）佛禅（拍）2009-001地块5.3万（含商业）佛禅（挂）2009-005地块5.
10、6万（含商业和住宅）佛禅（挂）2009-004地块35.7万（含住宅）佛禅（挂）2009-008地块28万（含商业）佛禅（挂）2009-007地块12.3万（含住宅）禅城小计298.1万（不含新鸿基）桂城天安南海数码新城6万2011年中国（平洲）玉器城26万2013-2014年鸿晖都市产业新城约12万2011年海逸商务大厦4.7万2011-2012年金百福都市广场5万（含商业、娱乐、饮食）2011年宇浩汇金广场10.5万（含商业、娱乐、饮食）2011年南海壹号8万2011-2012年佛山电力科技产业园12万2011-2012年慧丰科技大厦7.2万2011年金谷光电产业社区13万2011年越秀城
11、建 桂城地铁站地块20万（含住宅和商业）2011年后创鸿万业广场地块16.5万（含住宅和商业）2011年后承创大厦8.8万2011-2012年联达大厦4.6万2011-2012年IFC华南国际金融中心35.8万（含公寓）2011-2012年景兴环球大厦3.3万2011-2012年亿能国际6万2011-2012年阳光国际广场27万（含酒店和公寓）2011-2012年佛南（挂）2010-097地块9.2万2011年以后佛南（挂）2010-098地块2万佛南（挂）2010-088地块22.9万（含住宿餐饮）佛南（挂）2010-059地块44.4万（含科教）佛南（挂）2010-042地块8.8万佛南（
12、挂）2010-043地块9.4万（含批发零售）佛南（挂）2010-044地块9万（含批发零售）佛南（挂）2010-037地块1.7万佛南（挂）2010-038地块14.1万（含批发零售）佛南（挂）2010-001地块11万（含科教）佛南（挂）2008-023地块2.5万（含科教）佛南（挂）2008-027地块3.1万佛南（挂）2008-036地块2.3万（含科教）佛南（拍）2008-018地块2.5万（含批发零售）佛南（挂）2008-050地块9.9万（含住宅、批发零售、餐饮）佛南（挂）2007-061地块9.6万佛南（挂）2007-072地块14万（含科教）佛南 (挂) 2007-073地块
13、4.9万（含科教）桂城小计407.7万禅桂总计705.8万数据来源：禅城区和南海区国土分局未来的3-5年禅桂两地的写字楼项目将迎来供应的高潮，其中禅城区将有约300万，桂城将有约400万，合共约700万（含相关兼容用地设施）。二、禅桂写字楼客户需求1、佛山写字楼发展演变史佛山的写字楼起步于上世纪的90年代初期，最初主要是以国有企业的办公楼为主，后来随着国有企业的转制以及全国房地产投资开发热的驱动之下，地产开发商开始涉足写字楼开发，但是由于房地产市场的不成熟以及对佛山写字楼需求市场的高估，一大批烂尾楼“拔地而起”。而进入21世纪，佛山五区合并，交通路网不断得到完善，城市的商业氛围渐浓，写字楼的需
14、求也与日俱增，祖庙商圈和季华路、南海大道沿线等路段的中高端写字楼开始涌现。2006年前后，佛山“三旧改造”的序幕正式拉开，并且与“两转型一再造”（产业转型、城市转型、环境再造）紧密结合，加之在广佛同城化进程不断加速的“催化”之下，创新型和高档次的写字楼项目逐步占领市场。整体而言，佛山写字楼的发展主要经历三个阶段：阶段时间城市发展写字楼品质起步阶段90年代初-2000年发展缓慢国企办公楼、烂尾楼发展阶段2000-2006年发展较快商住楼和写字楼混杂飞跃阶段2006年至今飞速发展创新和高端起步阶段：代表写字楼项目项目概况图片佛山国际商业中心（禅城区）1992年动工；1997年封顶楼高52层，高达191米，规划集购物、饮食、客房、办公等多种功能于一体邮政大厦（桂城）中国邮政自用写字楼，部分楼层整层对外出租此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，而同时为了创收，部分空出的写字楼会对外出租。1992年跟随全国房地产热的大潮，一些设计超前的超高层写字楼破土而出，其中位于禅城区城门头附近的佛山国际商业中心就是当中的代表。但随后由于各种原因导致开发商资金断裂，1996年大楼仓促封顶并于一年后戛然而止，
