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1、苍洱天籁(苍洱苑)可行性研究报告 二八年一月十五日2苍洱天籁(苍洱苑)可行性研究报告目 录 第一章 总论7第一节 项目概况71、项目名称72、项目地理位置73、建设规模74、项目投入总资金及资金效益情况7第二节 承办单位概况71、承办单位名称72、承办单位概况7第三节 可行性研究报告编制依据8第四节 项目提出的理由8第五节 项目主要建设条件9第六节 主要技术经济指标9第七节 问题与建议10第二章 项目背景及建设的必要性11第一节 宏观背景分析111、国家对房地产业的宏观调控政策112、国家对房地产业的宏观调控方向123、全国房地产市场发展动态144、当前房地产市场存在的问题155、大理概况16
2、第二节 项目建设的必要性17第三章 市场分析20第一节 云南房地产市场发展现状及特点分析201、云南房地产市场发展现状202、云南房地产市场特点21第二节 大理市房地产市场分析231、大理市房地产市场现状232、大理市房地产市场特点243、大理市房地产市场发展趋势254、大理市近期典型楼盘的调查分析265、住房供应结构分析296、物业类型配比情况317、客户群体分析31第三节 市场预测341、购买量预测342、供应量预测353、销售价格预测36第四节 目标市场定位371、项目目标客户群的确定372、项目产品设计建议373、价格定位37第五节 营销策略381、品牌策略382、营销价格策略393、
3、营销渠道策略404、营销促销组合策略405、营销广告策略416、营销公共关系策略41第六节 项目的SWOT分析421、优势（strength）422、劣势（weakness）423、机会（opportunity）424、威胁（threat）43第四章 场址现状及条件43第一节 场址现状431、建设地点及地理位置432、场址占地面积及土地权属433、土地使用性质及用途434、场址现状435、场地周围关系44第二节 建设条件441、场地工程地质条件442、区域规划条件453、区位交通条件454、区域气候条件455、区域公共设施条件466、区域生活配套设施条件46第五章 规划设计方案47第一节 规划
4、设计原则471、整体性原则472、生态原则473、集约性原则474、可持续原则475、超前性原则47第二节 规划设计481、总体布局482、交通组织483、环境景观48第三节 建筑设计491、联排、双拼住宅492、海景顶级豪宅493 户型设计50第四节 结构设计501、设计依据502、风荷载情况513、设防烈度及场地类别514、主要使用荷载515、建筑安全等级516、结构类型517、主要结构构件518、主要结构材料529、基础设计52第五节 给排水设计521、设计依据522、设计范围523、室外给水设计534、室外排水设计545、建筑给排水设计54第六节 电气设计551、设计依据552、电气设
5、计范围563、供电设计564、电力设计575、防雷接地576、弱电系统58第七节 其他591、隔油及化粪池592、无障碍设计593、建筑环保节能59第八节 主要技术经济指标60第六章 项目开发分析60第一节 土地升值潜力初步评估60第二节 立即开发与作为土地储备优缺点分析60第三节 工程计划611、工期计划612、施工进度图61第四节 销售计划621、销售时间622、销售价格623、销售进度63第七章 物业管理分析63第一节 区域典型项目的物业管理调查63第二节 对本楼盘物管的建议63第八章 节水节能64第一节 节水节能的必要性64第二节 设计依据65第三节 建筑节能65第三节 节电措施65第
6、四节 节水措施66第九章 环境保护67第一节 环境标准67第二节 项目环境影响措施681、设计中环保措施682、建设期间环保措施683、项目运营期间环保措施69第三节 环境影响评价结论70第十章 劳动安全、卫生与消防71第一节 劳动安全、卫生71第二节 消防721、设计依据722、消防安全措施72第十一章 项目实施组织管理73第一节 项目招投标731、招标依据732、招标组织原则743、招标范围744、招标方式74第二节 项目管理751、项目组织机构752、项目管理措施76第三节 资金管理77第十二章 投资估算77第一节 投资估算依据771、定额依据772、材料及设备价格依据783、其他依据7
7、8第二节 投资估算编制范围78第三节 投资估算79第十三章 资金筹措与使用计划80第一节 资金筹措80第二节 资金使用计划80第十四章 财务评价81第一节 基础数据与参数选取81第三节 经营收入估算81第四节 税金81第五节 成本估算82第六节 盈利能力分析82第七节 清偿能力分析83第八节 不确定性分析831、敏感性分析832、临界点分析84第九节 财务分析结论84第十五章 风险分析84第一节 风险因素识别841、资金风险842、技术风险853、工程风险854、市场风险855、利率风险85第二节 防范和降低风险的对策861、资金风险的对策862、工程技术风险的对策863、市场风险的对策864
8、、利率风险的对策87第十六章 结论与建议87第一节 结论871、经济效益872、社会效益873、环境效益88第二节 建议88附表： 1、 建设工程投资估算表2、 资金使用计划与筹措表3、 销售收入预测表4、 总成本费用估算表 5、 利润与利润分配表 6、 财务计划现金流量表7、 项目全部投资现金流量表8、 项目自有资金现金流量表9、 资产负债表10、借款还本付息表 附图：1、项目区位示意图 2、方案总平面图3、鸟瞰图第一章 总论 第一节 项目概况1、项目名称苍洱天籁（苍洱苑）。2、项目地理位置 本项目位于云南省大理市西洱河旁原建校地块。3、建设规模项目总用地49.68亩，总建筑面积25930.
9、50平方米。4、项目投入总资金及资金效益情况项目总投资9817.10万元。其中，建筑安装工程费用3407.95万元，工程建设其它费5402.45万元（土地使用费5116.72万元），基本预备费704.83，建设期贷款利息301.86万元。项目投资利润总额6670.39万元，税后利润5002.79万元，项目自有资金财务内部收益率为111.05%，财务净现值3485.35万元(I=15%)，投资回收期2.14年。第二节 承办单位概况1、承办单位名称xx房地产开发有限责任公司。2、承办单位概况xx房地产开发有限责任公司是xx集团的全资子公司，是国有企业，成立于2007年3月1日注册资本金1亿元人民币
10、，注册地为xx，办公地点位于xx洱河南路15号。公司依托大理得天独厚的旅游资源，开发建设各类具有旅游特色的房地产项目。目前正倾力打造“xx”和“xx大剧院”两个大xx重点建设项目，包含约100亩地块的商住和约120亩地块的低密度生态住宅。第三节 可行性研究报告编制依据1、国家发改委投资项目可行性研究指南2、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版3、房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）4、大理市城市总体规划（20052020）（修编）5、大理市“十一五”规划6、大理市旅游规划7、委托方提供的有关资料第四节 项目提出的理由大理作为全国重点旅游城市，在利用当地的自然环境优势
11、、充分发挥其独特的历史和文化的基础上开发房地产（特别是旅游地产），必定能创造大理新的城市亮点，大幅度提高城市整体形象。以开发促进保护，以开发促进发展，在苍山、洱海等著名旅游资源的基础上有所突破，有所创新，形成新的旅游热点。 地处大理市中心地带的西洱河，是大理最具特色的城市景观地带，不仅有着良好的自然景观，而且还拥有龙尾古街、天生桥等一批历史文化遗存，具有独特的地形地貌、厚重的历史文化氛围。实施xx建设项目，高起点、高标准地把洱海公园至天生桥的西洱河两岸建设成为具有典型白族建筑风格、浓郁地方特色和深厚历史文化，集休闲、旅游、娱乐、度假、购物、餐饮等功能为一体的旅游文化长廊，是大理州市党委、政府创
12、新体制机制，充分发挥独具特色的旅游资源优势，把人文景观和自然景观有机结合，进一步优化旅游产品结构，打造精品景点景区，丰富旅游文化内涵，提升旅游综合效益的一项重大举措，也是广大人民群众的迫切愿望。本项目的实施，对于西洱河中心区实现环境效益、社会效益、经济效益的有机结合和同步增长，改善人居环境、强化城市功能、提升城市形象和品位，实现大理旅游真正从“观光型”向“休闲度假型”和“文化体验型”转变升级，促进全州经济社会又好又快发展具有十分重要的意义。“苍洱天籁（苍洱苑）”属于xx建设项目的一部分，位于大理市原建校地块，地处洱海出口，该区域环境优美、空气清新、交通便捷，具有较高的开发价值，通过本项目的实施
13、，可以提高区域土地利用率，提升周边环境质量，改善居民生活品质。第五节 项目主要建设条件1、项目的建设符合大理市城市发展总体规划要求。2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。3、项目场址周边市政设施配套条件较好。4、项目所需资金已经有所落实。第六节 主要技术经济指标主要经济技术指标一览表序号项目名称单位数量备注1总用地亩49.68亩33118.1平方米2总建筑面积平方米25930.50 3建设总投资万元9817.10 3.1土地费用万元5116.72 3.2建设工程费用万元3407.95 3.3其他万元1292.42 4销售收入万元21820.00 5营业税金及附加税万元1200.10 6土地增值税万元2858.74
