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1、新沂市城市房屋拆迁估价技术规则（试行）第一章总则第一条 为规范城市房屋拆迁估价技术行为，维护拆迁当事人的合法权益, 根据中华人民共和国城市房地产管理法、国务院城市房屋拆迁管理条例（国务院第305号令）、 江苏省城市房屋拆迁管理条例（江苏省人民代表大会常务委员会第24号公告）、徐州市城市房屋拆迁管理办法（市政府第78号令）、 房地产估价规范（GB/T50291-1999）和城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)等有关规定，结合我市实际，制定本规则。第二条 本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价适用本规则。本规则所称城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位
2、、用途、建筑面积以及建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等因素，对其房地产市场价格进行的评估。第三条 采用本规则，估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。第四条 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，估价对象为具有合法产权的被拆迁房屋及其合法国有土地使用权的价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰物和其他附属物的补偿金额。第五条 房屋拆迁估价的价值标准为公开市场价值，即不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第六条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。 第
3、七条 房屋拆迁估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。第八条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在分户估价报告中作出相应说明后，评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。评估机构应将拒绝评估可能产生的后果告知拆迁当事人。
4、评估结果可以作为确定拆迁补偿金额的依据。第九条 房屋拆迁估价首选市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可采用其他估价方法进行估价，并在估价报告中充分说明原因。第二章估价程序第十条 拆迁人委托估价时，应当向估价机构提供以下资料：（一）估价委托书；（二）房屋拆迁许可证；（三）估价对象的房屋所有权证、国有土地使用证以及临时建筑批准资料（如被拆迁人持有但拒绝提供的，由拆迁人调档，房产、国土、规划等部门应予以配合）；（四）拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；（五）其他有关资料。第十一条 估价机构受理估价委托后，应在受理之日起3日内将委托协议原件报房屋拆迁管理部门备案。第十二条 拆迁人、被拆
5、迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面给予估价机构配合。拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。第十三条 估价机构应根据估价委托书及相关法律、法规、技术规范等要求，选定估价技术路线，搜集证据，确定相关参数，进行数据测算，并在约定的时间内向委托人提交估价报告。第十四条 估价机构应当对估价报告书（含技术报告）及有关资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料一般应保留五年。第三章估价方法第十五条 采用市场比较法估价的，可采用以下三种方式进行评估：（一）可比实例直接修正方式可比实例直接修正方式是按房地产估价规范要求的步骤直接测得各被拆迁
6、房屋市场价格的方式。（二）标准样本价格修正方式标准样本价格修正方式是首先选取“标准样本房屋”，用可比实例直接修正方式评估出“标准样本房屋”的单价作为样本价格，再把样本价格修正为各被拆迁房屋的评估价格的方式。 （三）区位价修正方式区位价修正方式是依据市场比较法的基本原理，通过修正被拆迁房屋所在区位普通商品房的市场价得出被拆迁房屋评估价格的方式。第十六条 可比实例直接修正方式的操作步骤：（一）搜集交易实例；（二）选取可比实例；（三）建立价格可比基础；（四）进行交易情况修正；（五）进行交易日期修正；（六）进行区域因素修正；（七）进行个别因素修正；（八）求出比准价格。第十七条 选取的可比实例应符合下列
7、要求： （一）可比实例应选择与评估对象所处的拆迁区位相同的房屋； （二）可比实例应选择与评估对象相类似房屋，包括用途相同、建筑结构相同等； （三）可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；（四）选取的交易实例，交易价格为正常交易的价格或可修正为正常交易的价格； （五）成交日期与评估时点接近，不宜超过1年,通常应选择6个月内成交的案例；（六）选取的可比实例的数量应为3个及以上数量；（七）选取的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%。第十八条 建立价格可比基础。选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算
8、建立价格可比基础。统一付款方式为在成交日一次性付清方式；统一采用每平方米建筑面积价格（不含装饰装璜等附属物价格）为单价形式；统一采用人民币元为货币单位；统一面积内涵为建筑面积，面积单位为平方米。 第十九条 在建立价格可比基础后，进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。估价对象评估价格=可比实例价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正或：估价对象评估价格可比实例价格（交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数）可比实例价格建立在价格可比基础上的房地产实际成交价格；交易情况修正修正因交易行为中的特殊因素所造成的价格偏差，如为正常交易，则该修正值为0；交易日
9、期修正将可比实例在其成交日期的价格调整为评估时点的价格，可用房产交易部门公布的价格信息为依据进行调整，在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可以根据当地房地产价格的变动情况和趋势作相应调整； 区域因素修正将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，具体修正内容应根据估价对象的用途确定，主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观因素，公共配套设施完备程度，规划限制等； 个别因素修正将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度、装修状况、设施设备、平面布局、楼层、朝向等，每项修正对可比实例成交价格的调整一般不得超过20%。 修正后的单
10、价与可比实例平均单价的差异一般不超过30%，即：修正后的单价可比实例平均单价可比实例平均单价 。第二十条 住宅房屋的区域和个别因素修正系数参照表见附表一、附表二； 商业、金融业、娱乐业、餐饮业、服务业、写字楼用房的区域和个别因素修正系数参照表见附表三、附表四；综合用房和工业仓储用房的区域和个别因素修正系数参照表见附表五、附表六。估价机构根据实际情况进行区域因素和个别因素修正时，如有超出上述各表中的系数范围，应在估价报告中充分说明理由。第二十一条 修正后结果计算所选取的若干个可比实例价格经上述修正后，可用简单算术平均法或加权算术平均法等方法计算评估结果。计算公式：修正单价1=可比实例1单价交易情
11、况修正值交易日期修正值区域因素修正值个别因素修正值修正单价2=可比实例2单价交易情况修正值交易日期修正值区域因素修正值个别因素修正值 修正单价3=可比实例3单价交易情况修正值交易日期修正值区域因素修正值个别因素修正值修正值=可比实例单价系数变动百分比简单算术平均法公式：修正后的单价=（修正单价1+修正单价2+修正单价3）/3加权算术平均法公式：修正后的单价=（修正单价1权重+修正单价2权重+修正单价3权重）/权重之和估价对象评估价格=修正后的单价建筑面积第二十二条 标准样本价格修正方式的操作步骤：（一）对拆迁房屋进行分类，选取标准样本房屋；评估中应按照用途相同、区位相同、位置相近、结构相似、年
12、代相近的原则选取多个标准样本房屋。（二）运用可比实例直接修正方式分别评估出各标准样本单价；（三）将各标准样本房屋修正为同类被拆迁房屋价格被拆迁房屋评估价格同类标准样本单价（1+个别因素调整系数）被拆迁房屋建筑面积第二十三条 区位价修正方式的操作步骤：（一）采集被拆迁房屋所在区位的普通商品房市场成交价格，确定该区位普通商品房平均单价。（二）根据新沂市市区拆迁房屋重置价格（见附表七）和商品房的结构特征确定商品房重置完全单价。（三）根据住宅宗地综合因素级别价格参照表（见附表八）及商品房的小区环境综合因素确定商品房宗地综合因素级别价。（四）计算区位价区位价商品房平均单价商品房重置完全单价商品房宗地综合
13、因素级别价阁楼高度达2.2米以上，其区位价按所在地区位综合价的40%计算。（五）测算被拆迁房屋评估价格1、成套住宅评估被拆迁房屋评估单价=(区位价+宗地综合因素级别价+房屋重置成新价)综合修正系数K综合修正系数K由被拆迁房屋与新建商品房在楼层、朝向、采光、通风、其他因素等方面比较修正后确定。即K= K1（1+K2）（1+K3）（1+K4）（1+K5）（1+K6）（1）K1（楼层）：楼层系数由评估人员根据二手房市场成交价格自行测算。（2）K2（朝向）：主卧朝向北西东一间朝南二间朝南三间朝南修正系数522012（3）K3（采光）：按20计取。（4）K4（通风）：按20计取。（5）K5（平面布局）：
14、按20计取。（6）K6（其他因素）：主要指院落等因素。如对一层院落进行修正，独用院落增加5，合用院落增加2。成套住宅院落不作补偿。2、非成套住宅评估被拆迁房屋评估单价=(区位价土地贡献率K1+宗地综合因素级别价+房屋重置成新价)（1+K2）（1+K3）（1+K4）K5综合修正系数主要包括土地贡献率K1、朝向K2、采光K3、通风K4。（1） K1（土地贡献率）房屋总层数平房二层及二层以上容积率1.5容积率1.5土地贡献率10810095（2） K2（朝向）：朝向东朝向南朝向西朝向北朝向修正系数2023（3）K3（采光）：按50计取。（4）K4（通风）：按30计取。（5）K5非成套修正系数，取值为0.88。3、被拆迁房屋评估价格=被拆迁房屋评估单价被拆迁房屋建筑面积合法院落补偿价合法院落补偿价（合法土地面积合法建筑面积）区位基准地价L若合法院落补偿价为负值，则取零。合法土地面积是指国有土地使用权证载明的且有围护、独立使用部分的土地使用面积。在计算合法院落补偿价格中，如果区位基准地价低于区位价，按照区位价进行补偿。区位基准地价一般不超过所在级别基准地价的20%,最高一般不超过上一级级别基准地价，最低一般不低于下一级级别基准地价。新沂市市区各类土地基准地价可参见附表九。L当被拆迁房屋占用的合法用
