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1、项目成本管理操作手册第1节 总则1 项目成成本确定定 1.11 项目目成本的的编制 1.11.1 可研成成本：项项目可研研阶段，依依据项目目策划方方案和经经营思想想及成本本控制要要点编制制投资估估算，作作为项目目可研成成本，原原则上目目标成本本不应超超过可研研成本。 1.11.2 目标成成本：项项目开工工前，原原则上应应完成施施工图设设计，细细化并确确定可研研成本中中工程类类成本控控制部分分，如因因特殊原原因不能能完成施施工图设设计，必必须完成成较完整整的扩初初设计，达达到可对对可研成成本中工工程类成成本进一一步细化化的目的的，确定定目标成成本中工工程类成成本控制制部分；项目开开盘前，确确定目
2、标标成本中中非工程程类成本本控制部部分，依依据已确确定的目目标成本本中的工工程类成成本和项项目的经经营期、销销售价格格及销售售收入，确确定非工工程类成成本，形形成项目目实施的的目标成成本，由由董事长长批准。 1.22 项目目成本编编制应具具备的条条件 1.22.1 可研成成本 1）每每个新项项目进行行成本测测算，发发展部应应提供书书面的项项目内联联单，并并经主管管副总裁裁批准。项项目内联联单需需包含以以下内容容 a）土土地价款款的组成成（是否否含城市市基础设设施配套套费和土土地契税税）； b）土土地价款款的支付付方式； c）优优惠政策策（具体体优惠条条件及返返还或减减免比例例等）； d）项项目
3、各业业态销售售价格； e）对对成本影影响较大大的费用用（人防防异地建建设费、劳劳保统筹筹、物业业维修基基金、燃燃气增容容费、供供电高可可靠性费费用、热热力集资资费、水水增容费费等）。 2）规规划院应应提供方方案，并并经主管管副总裁裁或董事事长签批批。 1.22.2 目标成成本 确定项项目目标标成本时时，项目目公司需需准备以以下资料料: 1）项项目合作作意向书书和国国有土地地使用权权出让合合同； 2）政政府行政政事业性性收费项项目名称称、收费费标准和和收费文文件； 3）合合同台账账和已签签订的主主要合同同； 4）当当地的主主要材料料设备价价格。 1.33 项目目经营决决策文件件的会签签和交底底
4、1.33.1 项目公公司将目目标成本本上报，股股份公司司成本控控制部牵牵头审核核，确定定目标成成本，形形成项项目经营营决策文文件，进进行项项目经营营决策文文件的的会签。 1.33.2 项目目经营决决策文件件由项项目公司司总经理理、股份份公司规规划院院院长、成成本控制制部总经经理、财财务部总总经理、项项目管理理中心副副总经理理、分管管项目的的副总裁裁、分管管酒店副副总裁、分分管成本本和财务务副总裁裁和总裁裁会签，报报董事长长批准。 1.33.3 项目目经营决决策文件件附件由由股份公公司成本本控制部部、股份份公司财财务部、股股份公司司项目管管理中心心分管业业务的副副总经理理会签。 1.33.4 项
5、目目规划经经济技术术指标由由股份公公司规划划院项目目主管工工程师和和分管该该项目的的副院长长会签。 1.33.5 项目目投资计计划表和和项目目成本计计划表由由项目公公司分管管成本的的副总和和股份公公司成本本控制部部分管目目标成本本的副总总会签。 1.33.6 项目目经营决决策文件件会签签完毕后后，由股股份公司司相关部部门组织织对项目目公司整整个领导导班子成成员进行行收入、成成本、现现金流等等方面的的联合培培训，使使项目公公司在项项目实施施前完整整掌握项项目经营营决策文文件，实实施过程程中自觉觉进行控控制。2 项目成成本过程程管理 2.11 所属属项目公公司成本本控制部部负责建建立工程程类成本本
6、台账（包括合同及无合同费用台帐、设计变更台帐、现场签证台帐和成本超支报警台帐）；所属项目公司财务部负责建立非工程类成本台账，登记、审核实际发生成本是否在目标成本规定范围内。 2.22 项目目施工过过程中发发生的现现场签证证（包括括工程量量变更和和材料设设备差价价等）和和设计变变更（包包括图纸纸会审），必必须执行行现场场签证工工作指引引和设设计变更更工作指指引的的规定，实实行对内内一单一一估算，对对外一单单一确认认，最后后结算。 2.33 所属属项目公公司成本本动态控控制报表表和材料料设备信信息表，应应于每季季度末月月25-28日日提交股股份公司司成本控控制部备备案，作作为股份份公司成成本控制制
7、部对项项目公司司进行结结算复核核的依据据之一。 2.44 成本本核算与与分析 2.44.1 所属项项目公司司必须按按项目目成本核核算与分分析工作作指引的的规定，每季度进行项目成本核算和经济活动分析，对目标成本的执行情况进行阶段性的检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本细项超支发生的原因，及时制定控制成本的措施。 2.44.2 所属项项目公司司成本核核算与分分析报告告，作为为所属项项目公司司季度度经营分分析报告告的组组成部分分。3 限额指指标的控控制管理理 3.11 总成成本控制制：根据据可研成成本及其其限额指指标，目目标成本本原则上上不得超超出可研研成本，并并优化和和完善限限
8、额指标标。围绕绕目标成成本的设设计优化化和成本本动态控控制应贯贯穿项目目开发建建设全过过程。 3.22 低效效资产设设计指标标的控制制：规划划阶段设设计优化化重点关关注并控控制公建建配套设设施，如如学校、幼幼儿园、物物业服务务用房、人人防工程程等政府府法规强强制要求求建设的的内容以以及地下下室的面面积指标标。 3.33 施工工图结构构设计指指标控制制：选择择设计单单位时，设设计单位位承诺执执行限额额设计是是投标入入围的基基本条件件，合理理确定限限额设计计指标；加强设设计过程程监督管管理及设设计完成成后的评评估总结结。 3.44 材料料设备高高性价比比控制：根据项项目或业业态定位位，选用用相应的
9、的材料设设备品牌牌，并关关注环保保节能要要求。 3.55 建筑筑立面、室室内精装装修和景景观环境境设计的的控制：目标成成本是确确定方案案和评标标的重要要依据之之一；投投标文件件应包括括方案造造价估算算、主要要材料的的品牌选选用和价价格。1第2节 目目标成本本确定工工作指引引1 适用范范围 适用于于项目目目标成本本编制的的各个阶阶段。2 项目成成本构成成及定义义 项目总总成本是是指作为为成本核核算主体体的所属属项目公公司开发发一个房房地产项项目发生生的全部部成本。一一个所属属项目公公司开发发数个项项目或一一个大型型项目分分成几期期开发时时，每个个项目或或每一期期工程各各自构成成单独的的项目总总成
10、本。项项目总成成本由以以下成本本科目构构成： 工程成成本： 1)土土地费用用 2) 政府行行政事业业性收费费 3) 建造成成本： a）前前期工程程准备费费 b）主主体建筑筑（装修修）工程程费 c）主主体安装装工程费费 d）社社区管网网工程费费 e）园园林环境境工程费费 f）配配套设施施费 g）其其他建设设工程支支出 h）预预备费 非工程程成本： 1) 费用及及税金 a)管理费费用 b)营销费费用 c)财务费费用 d)各项税税金 2) 其他成成本 a)物业服服务启动动费与商商业招商商费等 b)酒店开开办费 c）酒店项项目部管管理费用用 2.11 土地地费用 1)地价款款及市政政配套费费：土地地出
11、让金金及其契契税、市市政基础础设施配配套费、土土地使用用费、耕耕地占用用税、土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价等等。 2)合作款款项：补补偿合作作方地价价、合作作项目建建房转入入分给合合作方的的房屋成成本等。 3)红线外外市政设设施费：红线外外水电气气热设施施与管线线费用、红红线外通通讯设施施建设费费、红线线外道路路绿化建建设费、接接口补偿偿费等。 4)拆迁补补偿费：地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿净支支出、安安置及动动迁支出出、农作作物补偿偿等。 5) 市政配配套设施施的其它它支出： 2.22 政府府行政事事业性收收费 1)报批报报建费：安检、质质检、交交易中心心手续费费、
12、人防防报建、消消防配套套设施、散散装水泥泥集资、白白蚁防治治、墙改改基金、建建筑面积积丈量、路路口开设设、规划划管理、拆拆迁管理理、招投投标管理理、竣工工验收各各项报批批费用等等。 2)增容费费：供水水、供电电、燃气气、热力力等。 2.33 前期期工程准准备费 1)勘测丈丈量费：初勘、详详勘、沉沉降观测测、验线线、复线线、定线线、放线线、面积积丈量等等。 2)规划、设设计、可可研费：可行性性研究、规规划设计计、方案案招标、方方案评审审、交通通影响分分析、环环境影响响评价、模模型制作作、效果果图设计计、施工工图设计计、人防防设计、装装修设计计、制图图晒图赶赶图、酒店管管理公司司的技术术服务费费、
13、可研研顾问费费、法务务顾问费费等。 3)三通一一平费：临时道道路、临临时用电电、临时时用水、场场地平整整等。 4)临时设设施费：临时围围墙、临临时办公公室、临临时场地地占用、临临时围板板等。 5) 其它支支出： 2.44 主体体建筑(装修)工程费费 1)地基与与基础工工程：土土石方、基基坑支护护、降水水、桩基基及检测测、地基基处理等等。 2)地下结结构及粗粗装修：地下主主体结构构、地下下砌筑及及粗装修修等。 3)地上结结构及粗粗装修：地上主主体结构构、地上上砌筑及及粗装修修等。 4)门窗工工程：室室外门窗窗、户门门、防火火门、防防火卷帘帘、其他他等。 5)室外精精装修：屋面、外外立面等等。 6
14、)室内精精装修：大堂、电电梯厅、楼楼梯间、厨厨房、卫卫生间、厅厅房、阳阳台露台台、主力力店、地地下室及及停车场场等。 2.55 主体体安装工工程费 2.55.1 室内水水暖气电电管线设设备： 1) 室内给给排水系系统：给给排水系系统(含含直饮水水系统、中中水系统统)、虹虹吸雨排排工程。 2) 室内采采暖系统统：散热热器采暖暖、地热热采暖工工程。 3) 室内燃燃气系统统：低压压燃气工工程（供供餐饮用用）、中中压燃气气工程（供供设备用用）。 4) 室内电电气系统统（强、弱弱电预埋埋管）: 低压压干线安安装工程程、电气气设备安安装工程程、防雷雷接地安安装工程程。 5) 其它。 2.55.2 室内空空
15、调、电电梯设备备及其安安装： 1) 空调通通风及其其安装: 空调调主机、冷冷却塔、空空调机组组及末端端设备、复复合风管管、空调调通风安安装工程程。 2) 电梯及及其安装装。 2.55.3 消防系系统： 1）消消防水系系统。 2）消消防电系系统。 2.55.4 弱电（智智能化）系系统： 停车管管理、电电信网络络、卫星星电视、三三表远传传、家居居智能化化系统、公公用电视视工程、防防盗报警警系统、综综合布线线系统、程程控交换换机系统统、楼宇宇自动控控制系统统、周界界安防、巡巡更系统统、出入入口管理理系统、闭闭路电视视监控系系统、背背景音乐乐及紧急急广播系系统等。 2.55.5 地下室室停车场场导引系系统： 2.55.6 其它设设备： 1）厨厨房设备备。
