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1、房地产开发项目区位因素分析与研究摘要：房地产开发是一个投资量大，回收期较长的项目，本文对房地产区位因素进行分析，从定性的角度，提出房地产开发区位选择的原则; 同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。目前中国的无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论. 还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素, 缺乏真正意义上的卖点和竞争力。这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自已的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现
2、既定的经营目标甚至还会亏损。中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。关键词：开发项目；区位因素；区位选择；市场定位；经营目标土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用，逐渐形成了土地区位的经济差异。就是说在特定地点进行某种经济活动，比在一般地点进行这种活动，能获得更大的利益。土地利用，特别是城市土地利用存在着强烈的区位效益差异。这种差异是由自然条件和社会经济
3、条件等造成的。如资源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配套齐全与否等。作为不动产的房地产，其区位性很强。一方面，房地产业供给的商品固定在某一地区范围内，不能移动; 另一方面，人们对房地产商品的市场需求，也主要是本地区的投资需求和居民的住房消费需求，这就使它的销售受到极大的区域性限制。 无论是投资者投资房地产还是消费者购买房地产， 第一要考虑的就是地段，就是区位。土地的区位不同或同一区位的用途不同，常会产生极不相同的区位效果。从微观角度而言，房地产企业进行投资、开发和经营的目的，是为了获得最大限度利润，因而必然寻找最佳的城市土地区位， 用地用房
4、的企业要购买能取得最大效益的区位的房地产， 居民也将寻找经济上能承受又适合自己活动的最佳位置的房地产 ; 从宏观角度来说，国家为了保证全社会的整体利益，也必然要使不同地段区位的土地获得最佳用途，从而取得最满意的经济效益、社会效益和环境效益。一、房地产开发项目的一般特点房地产开发是现代市场发展中的经济活动 , 它直接从事土地与建筑产品的生产和经营 , 直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设, 以及土地的开发 , 为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象 , 房地产开发项目的一般特点概括如下 :1 、地理位置的固定性土地开
5、发、房屋建设及使用, 均具有不可变动的地理位置, 在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地, 就地建房 , 就地经营销售 , 就地使用获利的可能性及投资收益。2 、建设投资大房地产业属资金密集性产业, 开发一个项目往往需要投入大量资金, 对开发商的资金实力有很高的要求。3、开发周期长土地及建筑物作为项目开发的内容, 一般体量较大 , 工程建设进度有其客观规律性, 有相应的时间要求。另外 , 项目开工建设前的有关手续繁杂, 也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要13 年甚至更长的时间。4、受国家法规政策严格约束和调控房地产开发作为特殊的经济活动, 涉及社会生产生活方方面面的综合
6、开发活动和过程, 事关国民经济( 如土地资源配置、城市发展规划等) 和国计民生 , 必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始 , 房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策, 服从城市统一规划, 遵守城市建设法规 , 房地产售价受国家有关法规政策调控等。5 、建设环节多这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看, 参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等
7、众多部门,项目建设环节多 , 而且各环节不可或缺。6 、多源资金筹措由于房地产开发项目投资大, 开发周期长 , 项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作 , 大量建设资金需要通过各种渠道筹措, 其中又往往以银行债务资金为主。7 、资金周转慢从房地产项目前期工作开始, 到项目建成竣工可以交付使用, 这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收, 而且出售、 出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长, 资金周转慢。8 、项目投资即为项目成本费用房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别, 即一般工业项目是先投资, 再生产产品 , 而房
8、地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此 , 房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和( 自营自用情况暂不考虑) 。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分 , 在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。9 、人员要求高一个房地产项目的开发和建设, 往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、 高标准的工程施工、 专业化的营销策划、细致的全程服务 , 对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。10 、风险较大由于房地产项目具有以上特点, 也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长, 很容易受到国家政策、 宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对
9、手等方面的影响; 在项目建设期间 , 随着时间的推移 , 建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动, 从而影响项目的投资额; 当公共利益需要时, 可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。11 、开发项目的差异性房地产开发项目可以分为很多种, 由于项目用途、内容、规模、要求不同, 以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同, 各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目, 由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。12 、项目决策的多专业协同正因为房地产项目具有前述特点, 其投资决策尤为重要。 在这里将项目决策的多专业协同也作为
10、一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战, 实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况; 需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案; 需要规划设计人员提供产品建议; 需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测; 需要造价人员估算投资; 需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测 ; 需要物业管理人员前期介入; 还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。二、房地产开发项目区位选择的定性分析( 一) 房地产开发与城市地租的关系1. 1 同心圆模式与地价的圈层结构美国学者 E. W. Bu
11、rgess 在研究了芝加哥的发展历史后认为，城市在其增长的典型过程是通过由中央商业区 (Central Business District，简称 CBD)为中心向外辐射扩展，城市各地带不断地侵入和转移，就形成了同心圆式的扩展过程，并形成了五个同心圆带构成的空间结构。在其理论中，既强调了城市地域的聚合和侵入，又强调了城市地域的分化和转移。然而，城市交通与土地区位利用之间存在着复杂的匀称性， 它在很大程度上影响着城市土地区位和城市地价，况目作为城市主要活动的工业活动的布局极大地影响着城市土地的利用和城市土地的地价。因此其存在的缺憾也是显而易见的。在中国，中小城市的发展， 同心圆模式对城市的布局和土
12、地利用过程中的地价确定均具有一定的实际意义。WillianAlonso( 1964) 提出了竞标地租的观点，建立了城市地租梯度曲线和同心圆土地利用模式图，建立起一个城市土地地价模型( 图 1) 。模型中城市土地利用布局和土地利用的效益相对应。这种模式认为最高地价将产生于对城市通达性最好的地块，不同地块的土地价值将随着它到城市中心的距离的增加而下降。这种地价圈层结构至今仍是西方国家土地估价师预测城市发展方向选择投资区位的主要理论依据。而在中国，近年来，由于很难搜集到系统的地价资料(1990 年前没有地价，现在的地价资料极为零星、可信度差、目一不公开) ，城市土地区位利用研究大多侧重于宏观性、政策
13、性描述和分析。尽管如此，随着社会主义市场经济理论的引入，引用级差地租收益理论定量规划城市土地地价的分布规律是现实而有实际意义的。当然，在实践中，这种理想化的单中心城市土地利用模式可随着城市的个性发展演化为辐射状，轴向形，多中心组团式等多种发展模式。1. 2 多核心模式C. D. Harri、和 E. L.Ullman(1945)研究了各类城市的地域结构后提出了多核心模式( 图 2) 。他们认为各种行业以自身利益为目标的区位过程和产生的集聚效益导致各行业利益对比而发生的分离，最终造成城市中心的多元化和城市地域结构的分异。多核心布局更加强调了城市职能分区，并强调了大、重工业向外布局的特征。在多核心模式中，城市地价从中心到外围出现儿个峰值区。这种多核心城市除 CBD外，城市还有其他次中心，因此多核心适合北京、上海等现代特大城市的分区布局特征。1.3 城市交通对地价的影响
