《商服中心开发项目可行性研究报告(商业中心建设项目可行性研究报告)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商服中心开发项目可行性研究报告(商业中心建设项目可行性研究报告)（81页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 胜利置业商服中心开发项目申请报告 项目名称某某置业商服中心项目项目类别房地产行业代码7290承办单位沂水某某房地产开发有限公司编制单位山东金茂建设项目咨询有限公司(13395398569/13505499919)项 目 简 介扩大国内需求是近年来特别是金融危机以来中国经济发展的基本立足点，房地产业作为国民经济的第三产业，其发展对国民经济增长有明显的放大作用。房地产业特别是住宅产业因为关系到“便民、利民、为民”，关系到提升老百姓生活质量。因此，在“扩大内需”的宏观经济政策引导下，首当其冲的成了新的国民经济的增长点。它对于构建和谐社会、促进社会稳定具有重要作用。 沂水某某房地产开发有限公司新建某
2、某置业商服中心项目地处沂水县城东南部，鑫华路以北，长虹路以西，项目占地面积6945平方米（折合10.42亩），建筑总面积16419.48，其中主楼建筑总面积9932.4平方米，商业2908.36平方米，贮藏室2228.56平方米，阁楼1350.16平方米，可规划建设商住宅楼1栋，住宅楼4栋，商业楼1栋，层数2-5层，可居住109户，绿地率30%。本项目由沂水某某房地产开发有限公司开发建设，房地产开发总投资2323.92万元，其中：开发成本2151.96万元,经营成本费用171.96万元。资金来源为由沂水县某某房地产开发有限公司投资1000万元，贷款500万元，其余通过预售款解决。 该项目建成后
3、可实现销售收入2514.92万元，开发建设成本2151.96万元，经营税金136.81万元，其它经营成本10万元，利润总额191万元，税后利润143.25万元，税前全部投资利润率8.22%,税后全部投资利润率6.16%,累计折现净现金流量（Ic12）税前101.11万元，税后63.28万元，财务内部收益率26.2，静态投资回收期2.49年，动态投资回收期2.71年。该项目建成后可实现国民经济效益收入2514.92万元，经济效益314.52万元，经济净现值ENPV（Is8）200.27万元，经济内部收益率EIRR为34.30。综合分析研究，项目符合国家房地产开发的一系列产业政策；项目的财务评价结
4、果显示，项目基本具有可以接受的盈利能力和债务清偿能力，项目经济费用效益评价结果良好，项目拟采用的污染防治措施有效可行，从财务和国民经济评价的角度考虑，该项目建设是必要的也是可行的。目 录第1章申报单位及项目情况- 5 -1.1项目申报单位概况- 5 -1.2项目概况- 5 -第2章发展规划、产业政策和行业准入分析- 41 -2.1发展规划- 41 -2.2、产业政策分析- 42 -2.3、行业准入分析- 43 -第3章 资源开发及综合利用分析- 44 -3.1、建筑垃圾的的综合利用分析- 46 -3.2、生活垃圾的综合利用- 53 -3.3、雨水利用- 53 -3.4、再生资源的综合利用-太阳
5、能建筑一体化- 54 -第4章节能方案分析- 55 -4.1用能标准和节能规范- 56 -4.2、能耗状况及能耗指标分析- 57 -4.3、节能措施和节能效果分析- 60 -4.3.1、建筑设计- 58 -4.3.2、建筑热能- 58 -第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析- 64 -5.1、项目选址及用地方案- 64 -5.2、土地利用合理性分析：- 64 -5.3、征地拆迁和移民安置规划方案- 64 -第6章 环境和生态影响分析- 65 -6.1、环境和生态现状- 65 -6.2、施工期环境影响分析- 65 -6.3、营运期主要污染物及控制处理措施- 70 -6.4、主要污染物排放控制标
6、准- 70 -6.5、生态影响分析- 70 -6.6、清洁生产分析- 71 -第7章 经济影响分析- 75 -7.1、经济费用效益或费用效果分析- 75 -7.2、行业影响分析。- 76 -7.3、区域经济影响分析- 76 -7.4、宏观经济影响分析- 77 -第8章 社会影响分析- 78 -8.1社会影响效果分析- 78 -8.2社会适应性分析- 79 -8.3社会效益分析- 79 -8.4 社会风险及对策分析。- 80 -第1章申报单位及项目情况1.1项目申报单位概况1.1.1企业简介沂水某某房地产开发有限公司（原沂水县裕丰房地产综合开发公司）位于沂水县城南郊，是一个集开发、建筑、建材、装
7、饰、装修为一体的综合性企业，公司拥有资产总额4200万元，固定资产3400万元，职工36人，有职称人员25人。公司自1994年10月成立以来，相继开发了裕丰小区、裕源小区、玉秀花苑、山庄小区、后小河住宅小区、某某花园等，房屋施工面积达28万余平方米，工程合格率100%，优良率占40%以上。为我县居民提供了配套完善、功能齐全、优美舒适的居住条件。公司始终坚持“质量为本、管理为先、理性开发、永创精品”的宗旨，用超前的理念，本着实用、经济美观的方针，以高标准规划、高档次设计、高质量建设的原则，不断完善小区的配套设施，围绕“创安全文明小区、建温馨幽雅家园”的目标，建设出令住户满意的房子，做到二十年不落
8、后，三十年可改造。同时，注重巩固阵地建设，强化普法宣传教育，增强居民的法制观念，广泛开展争创“五星级文明户”、“文明楼院”等精神文明活动，提高了居民的道德意识，培养了小区居民健康向上的精神风貌。临沂市规划设计院、市经济研究中心等十几家单位来裕丰小区参观时，一致称之为“风水宝地”。该小区开展了创安活动，实行“大开放、小封闭”的防范形式，狠抓“人防、物防、技防”措施落实。1997年，裕丰小区被省委、省政府命名为“安全文明小区”。公司96年以来，多次被评为“明星企业”、“全面质量达标单位”、“青年文明号企业”、省级“重合同守信用企业”等。裕丰房地产综合开发公司实力雄厚、人才荟萃。多年的诚信经营，在社
9、会上赢得了良好的声誉。“创建舒适、安全、文明、方便的居住环境”是某某人的不懈追求和永恒的信念！某某人将以高起点的服务、规范化的管理、高素质的员工队伍和社会各界朋友共创美好明天！现房地产开发资质等级四级，年开发能力50000平方米。1.1.2、资信情况1、营业执照：注册号37132318001972、资质等级：四级，编号1540233、主营业务：房地产开发与经营4、法人代表：侯爱涛5、法人代码：16857385-71.2项目概况1、2、1拟建项目的建设背景房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地
10、促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥着巨大的作用。房地产业因为关系到“便民、利民、为民”，关系到提升老百姓生活质量。目前房地产还处在恢复性发展阶段的上升通道，钢性需求仍在。住房问题既是一个政治问题，又是一个社会问题，它关系着社会的长治久安和和谐，房地产业的发展是国民经济发展的晴雨表。随着社会的进步、经济的发展、城市居民收入的增加和生活水平的提高，人们的消费观念和生活方式正在发生着巨大的变化，城市房地产市场也进步细分和提升。受到城市居住空间与居住环境的限制，城市
11、快节奏生活的困扰，人们渴望回归自然、返璞归真的心理日益强烈：反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、景观化发展，特别是部分对生活品质要求较高的收入阶层，追求舒适、安静、有内涵、有特色的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流! 在商业不动产中，社区商业直接反映着城市的宜居指标，有不可缺少的特性。中央出台9000亿保障性住房建设计划，是商业地产的利好，商业中心上的不动产，更是聚合城市资源，其抗风险性强。再加上中央“繁荣商业，繁荣市场，繁荣商业地产”的扩大内需战略部署等种种利好，率先走出金融危机的将是商业地产行业。随着国家宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策等救市政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地
12、产也奖迎来新的发展机遇，随着中国城市化进程的不断加快，中国二三线城市的房地产业及商业地产将会获得一个更加广阔的发展空间。二三线城市，正处在商业结构升级的大发展阶段，作为三线城市的沂水，商业地产有着很好的发展前景。1、金融危机下的房地产政策调整由美国次贷危机引发的全球金融风暴，使世界经济陷入颓势，而中国经济也很难独善其身。在这种背景下，中国房地产市场持续低迷，并对经济增长产生了一定影响，而经济增长的下滑，又进一步加深了房地产业的调整 当前，全球金融风暴正通过多种渠道冲击中国楼市。次贷危机和全球金融风暴对投资中国金融业和房地产业的信心，已经产生了极大的负面影响。据统计，美国次贷危机以来，全球金融市
13、场已经蒸发掉了超过27万亿美元的资产，相当于2007年美国、日本、德国、中国和英国五个大国GDP的总量，也接近于2007年全世界60万亿美元GDP总量的一半。与此同时，中国股市指数也是一路下滑、“跌跌”不休。上证指数从2007年最高位的6124.04点，到2008年最低位的1664.93点，跌幅达70%以上，其间中国金融资产也已缩水约24.6万亿元，相当于2007年中国的GDP总量。这既是因为股市出现非理性繁荣、积累了大量泡沫，也与金融危机下人们对中国宏观经济的基本面走向不明、投资和消费信心下滑、中国金融体系内部存在大量的制度和体制遗留问题相关联。金融市场动荡不安，资本市场大幅缩水，加上国际楼
14、市低迷，极大地伤害了中国消费者和企业家的投资信心，以至于对中国金融业和房地产业的市场预期十分悲观，这种情绪仍在进一步恶化之中，因而短期内难以打破房地产市场的观望气氛全球金融风暴发生后，必将引发全球金融体系的重构，导致国际资本流动的格局发生变化。短期而言，由于发达国家流动性的局部紧缩，将导致资金部分流出新兴市场国家；但长期来看，全球流动性过剩并未完全逆转由于近期美国等国家货币政策的持续放松，还可能为未来全球流动性的进一步过剩埋下种子。这种国际金融环境，使中国面临短期资金大进大出的风险。大量短期资本的流入，一方面将加剧国内过剩的流动性，促使国内资产价格泡沫的形成；另一方面，如果美国次贷危机好转，美
15、元开始重抬升势，这些短期资本可能会在很短的时间内流出，给中国金融市场形成致命的威胁。总体而言，中国房地产市场仍是一个不成熟的市场。当前的产业周期性调整行情，为国际资本提供了极好的投机机会。如果国际资本大量流入和流出中国房地产市场，势必使中国房地产市场的波动更加剧烈，调整幅度更大。2007年，中国的外贸依存度已经接近70%，出口依存度高达40%，均为世界第一。由全球金融危机引发的世界经济放缓将导致中国外部需求明显下降，出口已经面临重大挑战。次贷危机以来，全球金融市场的动荡，对世界一些发达国家、新兴国家和转型国家的经济产生一波又一波的冲击，这已经开始影响到这些国家的实体经济，进而影响到许多国家对中国出口产品的需求。中国政府及时做出了扩大内需的政策选择。2008年11月，中央政府决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，在2010年底前投入4万亿元拉动内需。这些政策措施对于提振企业家、消费者的信心能发挥一定的作用，但是并不能从根本上改变企业盈
