物业地产房屋公用设施的维修方法

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1、物业地产房屋公用 设施的 维修方法1 目的1.1 为使房屋公用 设施恢 复使用功能及外 观，延长使用 寿命，确保正常 运作状态 ，方便用 户。2 维修原 则2.1 坚持经济 、合理、安全的原 则，在保 证使用功能和 正常运作的前提下，注意 节约维 修材料。2.2 修理及更 换配件应尽量保持 与原有配件型 号、规格一 致的原 则。2.3 为业 主（住 户）提供方便的原 则。3 维 修依据3.1 符合 维修方案或 设计图纸 的要求。3.2 符合房屋修 缮工程 质量检验评 定标准有 关条 款 标 准。4 各项维 修项目标准4.1 地基基 础4.1.1 如墙体勒脚破 损或严重腐 蚀剥落。4.1.2 将

2、破损松散部位 凿除至结实层 或对于风化、起 壳、 腐蚀 、松酥的部分 清4.1.3 用 1：3 水泥砂 浆修复勒脚破 损部位， 并在勒脚上口 做成斜坡，以利泄水。4.2 恢复勒脚 饰面4.2.1 如基础墙体出现裂缝或产生不均 匀沉降。4.2.2 如不严重，应做好巡 查和记录。4.2.3 如有扩展趋势，应立即通知 开发单 位派专业技术人 员检查鉴 定。4.2.4 如情况较严 重，应立即通知 开发单 位派专业技术人 员检查鉴 定。4.3 梁、板、柱主体露筋4.3.1 将露筋部位的松散 层凿除，并将钢 筋锈蚀层 用砂纸打 磨掉。4.3.2 用钢丝 刷清洁干净。4.3.3 充分喷水湿润后均 匀地刷素水

3、泥 浆层 。4.3.4 用高标号水泥砂 浆修复，如有需要 还需按要求恢 复饰面。4.4 有裂 缝4.4.1 先 进 行全面仔 细查 看。4.4.2 如裂缝较 小（如发丝），且在 饰面面 层，留待查看，如 有扩展趋势再作 处理。4.4.3 如裂缝较宽 、较深，应及时处 理，具体如下：4.4.3.1 沿裂缝用工具 将两伸基层凿成内八字口，直到不 见 原裂缝，用钢丝 刷清除粉散 颗粒。4.4.3.2 用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均 匀涂刷素水泥 浆。4.4.3.3 准备足够的膨胀水泥， 调成半干 状，并及时使用。4.4.3.4 用抹子或刮 腻刀将补缝 材料完全 填入裂 缝内，抹平 压光，然后 清

4、除表面多余的补缝 材料。4.4.3.5 修复饰 面（按用 户原标准）4.4.3.6 如裂缝很宽，已影响结构 的正常功能， 应立即通知 开 发单 位请 有关技术人员（如：设计院、原施工 单位）到场验证 ，找出原因， 然后做出加固方案 进行 维修。4.4.4 有孔、洞。4.4.4.1 将孔、洞周 边已松散的 砼凿除， 并用砂 纸将露筋上 的铁锈 磨掉。4.4.4.2 用钢丝刷等有效工具 彻底清洁 孔、洞。4.4.4.3 充分喷水湿润孔、洞 内壁。4.4.4.4 如小孔、 洞，则 先涂刷一道素水泥 浆，然后用高 标 号水泥砂 浆嵌填、压平、 抹光，如果孔、洞大， 则在 涂刷完一道素水泥 浆 后，用比

5、原先（梁、或柱或板） 的 砼标号 高一等 级的细 石 砼嵌填饱满 ， 并养护 好。4.4.4.5 按原 标 准做好 饰面。4.4.5 破坏情 况较严 重的（如 变形、裂缝程度已超 过规定范 围）。属于此种情况时，应立即通知 开发单 位，请有 关专业 技术人员到场鉴 定后，作出修 缮或加固方案， 再进行修复。4.5 墙 体4.5.1 墙体结构 的维修适用于砌体受腐 蚀后，表面保 护性抹 灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐 蚀，以及 尚未威 胁 安全的沉降裂 缝和温度裂缝的处理等。砌体的 维护 修理应在结构 不均匀沉降已 经稳 定，裂 缝不再 发展时进 行（如：地基基 础沉降 还在 发展时，一般先做地

6、基、 基础加固 处理，后做砌体裂 缝等的 维修）。4.5.2 裂 墙4.5.2.1 先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散 层凿 至 结实层 ，凿 槽成外八字形。4.5.2.2 用钢丝刷扫清 槽内杂 物，然后充分 喷水湿润。4.5.2.3 均匀 地涂刷一道素水泥 浆。4.5.2.4 再用比砌筑 浆高一个强度等 级的 1：3 水泥砂 浆填 缝、抹平。4.5.2.5 用同 规格，尺寸的 墙体饰面村料修 复饰 面。4.5.3 砌体 严重酥 碱及因掏洞等造成砌体局部 结构破损4.5.3.1 先将酥碱或破损部位的 砖块轻轻挖 掉，并清扫 浮动 灰、土。4.5.3.2 充分 喷水湿润 破损面。4.5.3.

7、3 用比原砌体高一强度等 级的水泥砂 浆及砖补 砌（所 用砌块应先充分 湿润）。4.5.4 墙体室外 饰面缺 损4.5.4.1 将缺损饰 面及其周 边松散 层一并凿 除。4.5.4.2 用钢丝刷清扫 干净浮动灰土。4.5.4.3 充分 喷水湿润 水泥浆。4.5.4.4 均匀 地涂刷素水泥 浆 。4.5.4.5 用 1：3 的防水水泥砂 浆填平，然后修 复饰面。4.5.5 墙体室内饰 面缺损4.5.5.1 同 4.3 的 1、2、3、 4。4.5.5.2 用 1：3 水泥砂 浆填平，然后修 复饰面。4.5.6 外墙 渗水4.5.6.1 外装修的分格 缝未做二次 处理面引起渗水的， 应 先 将缝清

8、洁 ，然后用水泥砂 浆重新嵌 补密 实 ，并勾成向 下卸水斜 缝 。4.5.6.2 窗台处渗水， 应将窗台拆除重新砌灰， 内外留有泄 水坡度，窗 樘底的外 侧应 留有 10CM 左右圆凹缝，并 用水泥砂 浆填实 。4.5.6.3 在外 墙渗水部位采用和四道 氯丁建“一布四胶”喷浆 或刷 浆修理， 具体做法 为 ：在外 墙渗水部位先用一 层 玻璃纤维网 格布筑防水 胶涂贴，再用机械 喷涂（或用 手工涂刷）水泥砂 浆 面层。4.564 外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂12 道胶质防水涂料，在最后一道 胶未干时，即用水泥砂 浆按平，再修 复饰面。4.5.6.5 墙、板接通 处渗水，可用 预制

9、胶泥嵌缝，先开凿 ， 然后 清理板缝，用喷灯加板 缝和胶泥条，边嵌边加热， 最后在 胶泥条外用水泥 浆勾缝和封 闭。4.5.6.6 用氯丁防水 胶在室内修补， 将渗水处的内饰面层铲 除，范围比渗水部位的周 边护大 1 00 1 50mm ，将墙 面和缝隙清理干净，用 氯丁胶和水泥砂 浆嵌缝，然后 再用水泥砂 浆粉刷基 层，在基 层上涂刷 23 道氯丁 胶，在最后一遍 胶未干 时用水泥砂 浆按平，再修 复饰 面。4.6 顶棚4.6.1 维修程序4.6.1.1 如是抹灰 层施工质量问题， 应采取以下措施a) 用硬 纸片或 夹板垫铺 在脱落部位下面，如靠 墙， 墙 上也应铺垫 ，以保 护用户的物件不

10、致 碰坏，然后 将脱 落部委周 边已松散的抹灰 层全部 铲下，如果松散部分 已超过该顶 棚面积的一半以上， 应将该顶 棚的抹灰 层全部 铲下；b) 用钢丝刷清扫顶 棚砼板面至 没有松动的杂物为止；c) 用喷 水器具充分 喷水 湿润 23 次；d) 均匀 地刷一道素水泥 浆 ；e) 用 1： 3 水泥砂 浆打底抹平；f) 批三道灰膏， 带 干硬后用砂 纸打磨平整；g) 刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复；h) 清理 垃圾，恢 复原地整 洁。4.6.1.2 如是因板 钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰 层脱 落：a) 同用硬 纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠 墙， 墙上也应铺垫 ，以保 护用户的物

11、件不致 碰坏，然后 将脱 落部位周 边已松散的抹灰 层全部 铲下，如果松散部分已 超 过该顶 棚面 积 的一半以上， 应将该顶 棚的抹灰 层 全部 铲下；b) 用钢丝刷清扫顶 棚砼板面至 没有松动的杂物为止；c) 用砂纸将钢 筋锈蚀层 磨掉， 并将钢 筋周边衣锈蚀的 砼打掉， 清理干净，如锈蚀情况严重， 应加焊同直 径 规格的 补充钢筋；d) 均匀 地刷一道素水泥 浆 ；e) 用 1： 3 水泥砂 浆 打底抹平f) 批三道灰膏， 带 干硬后用砂 纸打磨平整；g) 刷三道乳 胶漆，或按用 户原顶棚饰面同种材料恢 复；h) 清理 垃圾，恢 复原地整 洁。4.7 楼梯 间4.7.1 踏步缺 损4.7

12、.1.1 将缺损部位周 边已松动部分凿除至结实层 。4.7.1.2 用钢丝刷清扫 干净浮土。4.7.1.3 充分 喷水湿润 。4.7.1.4 均匀 地涂刷一道素水泥 浆。4.7.1.5 用 1： 3 水泥砂 浆 做好基 层 。4.7.1.6 修复饰 面4.7.2 栏板缺损：如为砼或砌块栏板，可参照 4.2 和 4.3 相应 程序 执行。如为木材或金 属材料 栏板，维修程序如下：a) 如不能修 复， 应及时 更 换新b) 使栏 板、梯板、扶手 连 接牢固；c) 修复栏 板饰面(如：油漆、乳 胶漆等)。4.7.3 扶手a) 如不能修 复， 应及时 更 换新配件；b) 使之 与栏板连接牢固；c) 修

13、复饰 面(如：油漆、乳 胶漆)。4.8 门 、窗4.8.1 维 修程序a) 检查门 窗的附件是否 齐全；b) 检查有无配件 损 坏；c) 更换配件， 达到 预期效果；d) 维修后请用户验 收；e) 检验：维修后， 对门 窗反复开启数 次，检查是否有 异 声及不 灵活之处，达到开关 自如的目的。4.8.2 告知用 户须 知4.8.2.1 需定期往 转动 的部分加油4.8.2.2 如门窗有损坏，不要 轻易动，以免 发生不必要的意 外。4.9 屋面避雷 设 施4.9.1 锈蚀 ；4.9.1.1 用砂 纸除 锈 。4.9.1.2 均匀涂刷 红色防 锈漆和一道 银灰漆，每道漆之 间要间隔一段 时间 ，以

14、上一道漆干 为准4.9.1.3 如锈蚀特别严重，应将该 部分更 换，并用电焊连 接， 刷上防 锈 漆。4.9.2 连接部位 断开4.9.2.1 除锈清洁 后， 焊接牢固。4.9.2.2 刷两道防 锈漆。4.10 屋面隔 热层、防水 层4.10.1 隔热层缺损：及时更换，用 1：3 水沁砂 浆嵌缝。4.10.2 屋面(渗)水( 刚 性屋面)a) 用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板 产生 变 开、裂缝、原刚性防水 层分仓缝处 漏水；b) 纵横泛水渗漏，可在泛水 处填三层干油毡，用聚 氯 脂嵌缝进 行处理；c) 出屋面管道 处漏水，先 将管道四周 清洗干 净，再用 密封材料嵌 缝。密封材料有塑料洞

15、膏、 氯丁橡 胶、聚 氨脂、 PVC 胶泥等；d) 檐沟处 漏水，可用密封材料在滴水 处嵌缝，檐 沟底 部可用 两布四油 氯丁橡胶防水 层进行修漏，也可用 满 涂胶泥或油 膏的方法 来 修漏。4.11 人行道和 车 道4.11.1 修补损坏的 砼路面：如果 损坏面 积不大，可以用 107 胶拌水泥，按照 胶水附带的说明书进 行修补，对于大面 积损坏的修 补，采用 1：2：2 硅酸盐干硬性 砼。a）将人行道或 车道表面松散或破碎的 砼凿 掉，凿除深度以 达新面及 结实 面为准；b）凿子将坑底砌底 凿毛（注意要戴上 护目 镜），破坏面的 砼边缘 面向里掏 凿成下凹 齿形，再用 钢丝刷将将破坏面 上的一切散粒刷除干 净；c）将要修补的砼表面充分 湿润 （由表及里）；d）湿润水完全渗入里面而 砼 表面无 积水时 ，在表面涂一 层 普通硅酸 盐 素水泥 浆 ，在水泥 浆硬化前 将 修 补用砼 拌合 物填入坑内，并将基捣实，如修 补面积较大，应用平板 式振动器振捣。填入填内的砼要稍稍高出坑 内，以便 捣 碎、实下沉（砼坍落度要控制在W 30mm ）。e）用木抹子 轻轻地将修补表面抹平。