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1、青岛市房地产市场研究报告济南市商品房市场研究壹、城市概况一、城市简介1、概况A、城市属性济南市是中国东部沿海经济大省-山东省省会，全省政治、经济、文化、科技及教育中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。B、地理位置、自然环境l 济南市位于山东省的中西部，南依泰山，北跨黄河，属山地丘陵与黄河冲击平原交汇地带，除北部为黄河，东、南、西基本上以丘陵为主。l 济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系，分布有多处名胜古迹，曾因泉水众多而被誉为“泉城”。l 济南市与外部的交通网络发达，是京沪、胶济铁路交汇点，有京沪、济青等多条高速公路沟通外界。C、
2、人文环境l 济南是一座有悠久历史的古城，汉代始称济南。历史上出现的名人墨客较多，文化底蕴深厚，齐鲁文化教育独树一帜，儒家思想影响深远，名扬海内外。l 全市各类全日制普通高等院校16所，中专38所，各类在校生接近100万人，还有众多的科研院所机构及省政府驻地。可以看出，济南既有深厚悠久的历史文化，又有蓬勃发展的现代教育事业，人文素质相对较高。2、规划发展A、城市规划方向依据济南市城市总体规划(2005年2020年)纲要内容，济南城市未来发展规划初步确认了:“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略；“十字”方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区等“五大板块”的城
3、市布局。B、发展契机 依据上述规划，济南市新一轮的城市规划将对房地产市场的发展提供提供了一个各自起舞的舞台，今后几年中，可谓是东西南北中，各有机会在其中。中部：（中疏）内环路以内及沿线地区，市政府大力倡导的大规模旧城改造40余个区片的任务将持续三年，量大面广，虽有政府优惠政策，但毕竟原有居民稠密，拆迁量大，导致开发成本偏高，房价必然偏高，且不便于创环境品牌，不便于搞大规模成片开发，适于局部商业开发。东部：（东拓）高新技术产业开发区继续推动东部开发，重点开发机会是：（1）贤文社会区组团：是济南城区外围优先发展的四大组团之一，宜搞成片开发，可与雅居园相呼应。（2）工业北路沿线地带：刚拓宽美化的工业
4、北路大气顺畅，必将带动沿线地产的升值。（3）经十路以南至母牛山一带和浆水泉一带也将也成为东部开发的热点。西部：（西进）随着近期长清县撤县改区、槐荫区政务中心西迁，济南城市建设的重点向西移动，“西部新城”便是在此环境下的产物。新城区规划结构为：以经十西路、济兖路、二环西路为主要发展轴线，以大金中心区为核心，四个独立外围组团环绕的布局格局。（1）二环西路以东地区形成以居住、市场、城市公园为主的生活性城市社区。（2）新建大金中心区，成为新城区政治、经济、文化、体育中心。（3）在大金中心区周围建设担山、小金开发区、科技开发区、美里湖民营工业园区、卧牛山综合区四个外围组团。（4）各外围组团之间留有生态绿
5、化隔离空间向主城区渗透，各组团与中心既相互联系，又各自相对独立，同时为主城区提供良好的生态环境。南部：（南控）济南南区因聚集众多高校，依燕子山、千佛山等旅游名山，居住、人文环境突出而独占市场焦点。但南部因土地有限，向纵深开发存在规划和舆论的制约。另据内部人士透露，市府有关部门正在论证市区西南部绕城高速公路以北40余平方公里丘陵区用于城市新区开发的可行性（初步规划3个区片总面积约10平方公里）。南部丘陵地区居住环境优越，仍会有新的开发机会。北部：（北跨）多年来，由于自然人文和历史的多种原因，济南北部一直不是人们置业投资的首选。但近年来，随着北部旧城区的大力改造及新区的规划建设，小清河的整治和沿岸
6、干道绿化带的形成，使该地区交通越来越畅通，环境越来越清新，新兴建的楼盘越来越多，更多的物美价廉楼盘将落户该区。二、政经部分1、 人口l 人口继续在控制范围内均衡增长，2002年，全市人口590万，同比增长1.29%。l 2004年在全市总人口中，非农业人口为214.4万人，比去年同比增长1.6%。2、国民生产总值l 据统计，2004年济南市生产总值达到1618.9亿元，增长15.6%。l 第一产业增加值118.7亿元，增长7.8%；第二产业增加值742.4亿元，增长19.8%；第三产业增加值757.8亿元，增长13.0%。l 人均生产总值27610元，同比增长14.1%。3、 人均可支配收入即
7、人均消费l 从表可知，济南2004年在岗职工的平均收入为17854元，人均收入为12005元。l 在岗职工及人均收入均保持稳定的增长幅度。l 伴随着收入的提高，购买力已越来越强尽，对房地产市场的整体运行发展具有极大的促进作用。4、人均居住面积l 2004年末城市居民人均住宅使用面积19.5平方米，比上年末增加0.65平方米。l 同时从近几年的发展势头来看人均居住面积的增长据以平均1平米的速度增加，以济南200余万人口来计算，平均带动市场200余万平米的消化量。一、综合运行情况1、房地产投资概况图1：完成投资金额对比（单位：亿元） 图2：商品房施工、住宅施工、住宅新开工及住宅竣工面积对比（单位：
8、万m） 2、房地产转让概况（包含一手、二手及公房交易的所有数据）图3：房地产转让面积对比（单位：万m）图4：房地产转让套数对比（单位：套）图5：房地产转让金额对比（单位：亿元） 从上图3、4、5可以看出，济南市房地产交易市场连续保持强尽的增长势头。2002年为临界点，转让面积、转让金额、转让套数都以平均30%以上的高位增长速度运行。备注：（上述转让数据包含二手房、一手房、公房三部分交易数据）二、商品房市场交易情况（一）、商品房住房市场运行情况（未包含非住房办公、商业数据）1、售增长情况图6：商品房住房销售套数对比（单位：套）图7：商品房住房销售面积（单位：万m）图8：商品房住房销售金额对比（单
9、位：亿元）综述：l 2004年商品房交易增长幅度有所回落，但从近3年增长数据来看，平均50%以上的增长幅度人居高位，一方面说明济南房地产市场、城市建设正处于高速发展期；另一方面随着基数的增加，虽然增长幅度有所回落，但增长绝对值仍高于同比增长。l 结合图6、图7可知，虽然2004年的销售套数增长幅度有所回落，但销售面积的增长涨幅高于2003。深入了解不难发现，这其中的原因主要体现在2004年市场的单户户型面积有所放大造成的。l 由图8可知，2004年济南市商品住房市场的交易金额为45.27亿元，同比增长了82.6%，达到了近年来的最高值。虽然销售套数增幅有所回落，成交面积小幅度高于同比增长，但可
10、以促成交易金额大幅增长的原因无非是整体价格上涨所至。2、价格增长情况图9：商品房住房全年销售均价对比（单位：元/m）图10：商品房住房销售均价增长趋势对比（单位：元/m） 综述：l 从近年来济南的整体房价增长情况来看2003年、2004年增长金额分别为311元/平米、329元/平米；增长幅度分别为13.7%、17%。相对来讲都保持一个较为稳定的增长幅度。l 但从季度统计数据来看，往年的增长幅度均比较平稳，但进入2004年以来（图10黄线部分）市场经过了两次大的波动分别是2004年上半年央行的缩紧银根政策和2004年下半年的银行加息政策。由此可见宏观调控对2004年济南的房地产市场具有一定的影响
11、。3、产品类型销售数量对比图11：价格分布销售数量对比（单位：套）图12：面积分布销售数量对比（单位：套） 图13、不同类形商品住宅销售情况数量（套）面积（万m）金额（亿元）均价（元/平米）多层小高高层多层小高高层多层小高高层多层小高高层20035927252243772.9230.96.3514.967.422.41206924013795200472463767205690.5454.7830.5718.815.3211.15207627973647增长%22.3 49.4 370.5 24.2 77.3 381.4 25.7 106.5 362.7 0.3 16.5 -3.9 备注多层：
12、17层 小高层：813层 高层：14层以上 综述： 从近年来济南的成交产品、成交面积、成交价格三项细部统计数据来 看。将会体现市场的变化相对来讲，有着较大的变化，这主要体现在如下几个方面： 一是中高端产品消费增长迅速，从近几年的对比数据来看，虽让成交价格主力还是分布在15002500元/平米的范围内，但相对2003年1500-2000元/平米成交占绝对比例来讲，2004年可谓是三分天下：2500元、3000元两个几个段都有极大的增长。 二是从成交商品住房的户型来看（见图12）90130平米的精简型产品仍为市场需求最大的主流产品，严格意义上说，适合普通居民改善居住条件的户型深受市场的喜爱。另外从
13、2004年的统计数据来看，130-150平米的舒适性产品有较大的增长，成交量明显高于70以下的小户型。这种状况一方面说明居民改善居住条件的期望值较高。同时多层产品认识市场需求的主力。（二）、二手房住房市场运行概况（未包含非住房办公、商业数据）1、交易概况图14、二手房住住房交易情况数量 （套）面积 （万m）金额 （亿元）均价 （元/平米）2002816183.0211.69140820031019287.9715.151722增长24.9%6.0%29.6%22.3%200414211125.0824.51959增长%39.4%42.2%61.7%13.8%综述：如上表所示：济南市今年来二手房
14、市场亦有着良好的增长势头，在销售套、销售面积、销售金额等交易数数据来看，近3年的交易量都保持较高的增长幅度。但同时2004年的均价同比增长幅度缺有所减速，尤其是从今年4月份起，高位增长势头明显回落，实施证明，宏观调控的起到了明显的效果。另外，从时间对比来看，二手房的价格增幅回落时间明显提前与一手房交易两个月，这与有着极其灵敏的市场敏感度的“炒家”有着极大的关联。2、交易价格及交易面积对比图15：价格分布销售数量对比（单位：套）图16：面积分布销售数量对比（单位：套） 综述：从上述图15、图16可以看出来，二手房的交易价格与交易面积存在着如下关联，其特征如下：a、主力价位上升2004年济南二手住房的主力价与2003年相比明显的提升了一个层次，同时价位在2000-2500元/平米以上的销售套数出现成倍增长的势态，其中300-3500元/平米的销售数量更是同比增长了4.5倍。但是1500元/平米的一下的销售数量确出现了负增长。其主要原因，一是愿意和有能力购买好房子的人比以前提高了很多；二是宏观调控下，前期房地场市场上因投资、投机需求而
