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1、信托公司T业务的实行与分析苏州信托研究发展部第一部分 BT业务概念及阶段要素B（BldTrafer）:即建造移送,它是在市场经济高度发达的状况下由于市场细分而逐渐形成的，简朴讲就是T投资者运用自身资金资源和投资、建设的专业经验带资完毕某个特定工程的建设后移送给最后投资者使用,并由最后投资者在商定的时间内将整个项目分期或一次性回购的一种投资融资方式。在世界各国被普遍采用,目前在国内大有方兴未艾之势。BT业务涉及四个阶段要素：前期工作、营建管理、资金运作、回购。前期工作涉及:投资机会研究、项目建议书、初步可行性研究、可行性研究、环境测评、初步设计和投资概算、可研评审、施工图设计和施工图预算、土地征
2、用、场地拆迁等。前期工作是整个项目的启动性工作,也是整个项目成功运作的基本，正所谓好的开始是成功的一半，因此显得特别重要。营建管理是BT投资者运用自身资源和专业经验根据既定的施工图纸、项目预算、功能布局、筹划工期等指标来实行特定的工程项目,使其在既定的指标内完毕建设并移送使用权给最后投资者的过程。资金运作是指BT投资者为既定的项目提供资金并进行有效管理的过程。BT项目方式下的资金从资金的构成上讲可以涉及或部分涉及:前期工作资金(征询费、土地费用、拆迁费用、勘探设计费、建设规费、监理费等)、建安工程费(土建工程费、水电工程费、装修工程费、市政工程费、设备及设备安装调试费、基本预备费、其她费用）、
3、铺底流动资金、融资费用(含收益）、风险金等。B项目方式下的资金从资金的来源上讲可以涉及：自有资金(BT投资者和B最后投资者）、信托资金、银行资金、募股资金、基金资金、财政资金等,各个B投资者有不同的资金来源或资金组合。B项目的资金和资金运作是T投资者重要和核心的义务，投资者必须为整个B项目提供资金组合方案并承当重要资金风险。回购是指最后投资者在商定的时间内一次性或分期向BT投资者支付商定的回购金额,进而拥有该项目的所有权。在回购之前最后投资者对该项目仅拥有使用权，该项目的所有权（处置权)归BT投资者拥有。最后投资者在支付回购资金后才开始拥有与已付资金同比例的所有权（处置权)。最后投资者应就回购
4、资金对T投资者提供担保(如财政回购资金筹划、担保人担保、物权抵押、标的物留置权）。回购期限为几年至十几年甚至更长不等。第二部分 BT合伙合同与T合同整个T项目是以BT合伙合同、T合同为指引、为约束进行的，B合伙合同、合同的质量也就决定了B项目的成功与否。因此要对BT合伙合同、合同有充足、深刻的结识。在项目初期，不具有详尽的施工图纸和精确的投资预算时,应一方面就BT业务的原则性条款签订B合伙合同,并据此开展前期工作。目前期工作成果贯彻后,具有了详尽的施工图纸、精确的投资预算和其她明确的条件后签订详尽的B合同,并据此开展整个项目的营建和资金运作、项目结算、项目回购等工作。BT项目投资总额,即BT合
5、同价款：BT项目投资总额即B合同价款,是项目结束后最后投资者回购项目的回购资金总额。根据不同的T合同形式BT项目投资总额应涉及或部分涉及:前期费用、前期服务费、设备仪器费、建安工程费、营建管理费、融资费用、风险包干费、其她费用等。T合同形式：BT合同形式多种多样,有投资总额包干的闭口形式、有投资总额按实结算的开口形式、有节省提成的形式、有成本加酬金的形式等,前三种形式采用的较多。投资总额包干是指BT投资者按照既定的投资总额来完毕既定的工程项目，最后投资者按照既定投资总额来回购的一种合同价款的拟定方式。实行投资总额包干有助于最后投资者实现投资总额的有效控制并将部分风险转嫁给BT投资者。实行投资总
6、额包干必须具有下列条件：前期工作开展得充足，功能布局等条件明确，具有详尽的施工图和精确的施工图预算。投资总额中应涉及一定比例的包干风险金,以供T投资者应对其包干范畴内的多种风险。投资总额按实结算是指在BT合同中明确投资总额中各项费用的计价方式，在投资完毕后根据实际工程量按照既定的计价方式计算出投资总额的一种合同价款拟定方式。实行投资总额按实结算一般具有下列条件:由于项目工期规定紧，前期工作开展得不够充足，不具有详尽的施工图。要在建造过程中逐渐明确、调节。要有明确的投资总额涉及的范畴、工程量计算措施和具体的计价方式。工期应较为宽松,根据实际进展状况拟定合理工期。该方式规定最后投资者有专职人员全过
7、程参与图纸拟定、材料选用、使用功能定位等具体工作并及时决策、拟定。节省提成的形式,是开口形式的一种变形,相称于融资代建。是指最后投资者支付给T投资者营建管理费和融资费用,以BT投资者为主进行全面管理和控制,当项目的决算投资总额低于当时双方商定的预算投资总额时,节省部分由双方按照商定的比例分别享有;当项目的决算投资总额高于当时双方商定的预算投资总额时,按实追加投资,投资者只加收超资部分的营建管理费。第三部分T业务风险管理风险是指由于也许发生的事件,导致实际成果与主观预料之间的差别,并且这种成果也许随着某种损失的产生。风险涉及风险因素、风险事件和风险损失三要素。BT业务是一项波及金额大、专业多、时
8、间长的综合业务自然会面对大量风险。要想成功运作BT业务就必须对其风险进行进一步分析和深刻结识。BT业务也许遇到的风险因素和风险事件大体涉及:1、前期工作风险:土地征用延时或失败、拆迁延时、项目立项延时或失败、勘探设计失误、预算编制不精确等。2、营建风险:来自承包商的风险、新材料、新工艺、市场建材价格变动、非正常气候、不良地质状况、管理人员失职、最后投资者变更设计、变化功能、暂缓或暂停建设等。、资金风险:利率、资金供应、资金支付等。4、回购风险:破产、倒闭、回购资金延期支付、最后投资者怠于配合等。5、其她风险:标的物价值减损或消灭、动乱、战争、自然灾害等。做任何投资都会面临风险，风险与利益同在。
9、要想获取利益就要积极地应对风险,控制风险。风险控制大体分为三种:即事前避免、事中控制和事后挽救。风险的事前避免规定在B业务实行之前针对具体的项目做出具体的风险因素预测，然后针对具体的风险因素制定具体的防治措施。防治措施涉及：1、通过保险,转移风险：如营建风险。2、通过详尽的合同条款减少或转移风险:如前期工作风险、来自最后投资者的风险。、通过更进一步、细致的工作消灭部分风险因素：如前期工作风险、来自最后投资者的风险。4、提高盼望收益来抵消风险损失:如资金风险、当面对也许带来消灭性的后果时，选择放弃来彻底回避风险;风险的事中控制规定在BT业务实行的整个过程中要系统、全面的收集信息、传递信息，掌握风
10、险因素的变化状况,及时调节风险防治措施和风险挽救紧急预案。风险的事后挽救规定在T业务实行之前针对也许发生的风险分别制定风险挽救紧急预案,当风险事件发生后第一时间启动预案,最大限度的减少风险损失，最短时间消除风险事件。在充足结识风险因素和风险事件的基本上，对风险进行科学的管理和控制。第四部分BT业务融资方案根据项目建设进程用款需求，合理匹配地安排项目建设资金融资筹划,达到既无不合理的资金闲置又不影响项目工程建设的平衡状态,从而从财务角度实现项目综合投入最经济的最后目的,切实保障项目的顺利建设及移送，这是B项目融资方案的核心。一、建设资金的筹集及组合。建设资金来源渠道重要涉及如下途径：项目委托方/
11、最后投资者先期预付的部分建设资金。 信托公司投入项目建设的部分自有资金。一般在T项目规模较小或建设资金发生间隙性缺口时，信托公司可以此种方式投入。信托公司设立发行建设项目集合资金信托筹划募集一定量的信托资金 银行借款资金。一般在B项目具有较大规模,可以运用良好的金融同业合伙关系资源，以BT项目为载体向有关银行获得一定比例的信贷资金。 其她资金。除上述途径以外的其她筹资方式，如运用其她战略合伙伙伴关系资源融得部分T项目建设资金等。二、建设资金的灵活安排及运作(1）信托公司作为B投资者可以根据上述资金来源渠道,充足发挥金融机构自身的资金平台优势,综合安排多种资金来源的比例构造,保证项目建设资金的整
12、体需求。(2)在合理拟定最后投资者先期预付的部分建设资金以及综合考虑信托资金或银行资金的筹资方案后，信托公司可以根据项目建设的实际状况对部分自有资金投入时点及规模实行动态调节,保证项目建设资金的及时提供。(3）对于项目缺口融资的灵活安排重要体现为信托筹划适时设立发行募集,适时借助银行借款资金的运作;同步可以根据资金市场面的实际状况调节信托筹划资金与银行借款资金的规模构造、期限构造等；其她资金是指上述渠道以外的其她渠道资金。(）建设资金的灵活运作重要体现为当BT项目的规模相对较小时，信托公司可以设立信托专户,由信托专户直接负责B项目建设资金投入运作操作;当项目的规模相对较大时，可以组建相应的项目
13、公司,通过项目公司归集B项目的建设资金,同步由其负责对建设资金投入运作操作。三、资金成本:同一B项目运作过程中的具体每一笔融资筹划是受资金市场面的实际状况影响的,通过综合安排建设资金多种构造组合方式，以及短中、短长、中长等多种融资期限组合方式,可以实现建设资金综合融资成本领先的优势。四、项目建设投资的回收和融资归还安排：1、假定整体T项目回购期限在3-5年,回购价格根据T合同商定的计算措施拟定,应支付的回购金额回购价格-最后投资者先期预付的部分建设资金，在回购期限内按商定方式和进度支付。如果回购价格计算中未考虑到回购期内的资金成本，那么BT项目回购资金支付可以分为回购期内等额本金支付、等额本息
14、支付、不等额本金支付三种分期方式;如果回购价格计算中已考虑到回购期内的资金成本,那么T项目回购资金可以在回购期内等额分期支付、不等额分期支付两种。下表仅为前一种状况下不等额本金支付法的参照值。假定条件:T项目应支付回购金额为A；参照上述第五条第款执行;回购期5年。回购期间(第xx年）期初投资余额回购比例实际回购钞票数每期回购金额利息支出合计期末余额10.3A0.30A.70A.7A0020A0R.70AR000A3050A20.0A0.0AR.50A+0.20A0.30403A5%0.5A00R0.30AR+.15A01550.15%0.10.1AR15AR0.1A00A合计0%A.651.6AR+A2、T项目回购资金优先归还涉及信托筹划融资款、银行借款等外部债务；3、另一方面,T项目回购资金用于信托公司部分自有资金投资的回收；4、最后,信托公司回收BT项目建设利润。
