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1、物业管理工程经理实操手册 如何提高物业工程总经理的能力水平随着物业管理相关法律法规的不断完善,业主维权意识的日益提高,物业工程经理的综合素质和管理水平也急需提升,不仅是整个物业管理行业持续、稳步开展的需要,.随着物业管理相关法律法规的不断完善，业主维权意识的日益提高，物业工程经理的综合素质和管理水平也急需提升，不仅是整个物业管理行业持续、稳步开展的需要，而且是各级政府大力倡导构建“和谐社区、效益社区的迫切要求。欣慰的是，深圳市物业管理进修学院已经全力以赴，召集业内专家投入物业工程经理专项培训的各项筹备工作。特别是，作为一名从事物业管理10多年的职业经理人，我荣幸的被邀请到进修学院，面对面与专家
2、探讨物业工程经理培训的话题，深受感动和启发。物业管理从深圳起步，不断走向全国，并得到社会各界的广泛认同和赞誉，期间溶入了所有从业人员的大量心血和汗水。作为效劳行业，科技含量不高、专业水准不齐、入行门槛较低等，这是大局部市民群众对物业管理的评价。近些年，在行业内接连推出了物业管理员、物业管理部门经理、物业管理企业经理系列上岗培训，加上国家劳动和社会保障部组织的初级物业管理员、中级物业管理员、助理物业管理师、物业管理师等职业资格统一鉴定，都是在短期内对从业人员上岗所需根本理论知识的培训和测评，没有实现提升从业人员特别是物理工程经理整体素质的目标。在日常的工作和交流中，我发现作为一个工程的负责人，在
3、自我完善、自我充实的过程中，依然需要进修学院专业的培训和辅导。从当前的工程经理自身素质和培训需求综合分析，大致归结如下几个方面：一、系统的行业法律法规培训。在物业工程经理队伍中，有大约60%以上人员对行业的法律法规不熟悉，甚至只是大概的了解，具体的适用范围和对象、主要的章节和条款、详细的约定和处分细那么等，都是模糊不清。一个方面，工程经理本身所学的专业限制，另一个方面是在培训的过程中，学院的授课方式没有让他们完全的理解和明白，加上培训周期比拟短，不常应用也容易忘记。要补充这个养分，除了工程经理自身加强学习外，更重要的是学院在培训的方式、方法上要更新，采取“以案说法、实际案例讨论等，侧重点放在全
4、面地了解和掌握。二、快速转变角色的培训。在行业内，我们不难发现许多的工程经理，都是从客服、工程、保安等部门的主管直接提拔任用的，他们从一个专业型的执行人员到一个通用型的管理人员，角色的转变也暴露出知识的短板和缺陷。深入进行分析，主要表达在四个层面：第一是宏观大局意识和团队建设管理能力的缺乏，不能统筹兼顾、运筹帷幄、全面把控，也缺乏管理整个团队的经验和素质；第二是经营意识和能力，一个工程整体的运行必须依赖经营来实现效益最大化，各项费用的缴交、招商引资、租赁等方面的知识需要及时掌握；第三是根底的财务知识，其中包括各种财务账目的熟悉、各项节能措施的实施、本钱的有效控制、各种公共责任保险的全面了解等，
5、这也是工程经理必备的知识；第四是沟通的技巧，工程经理要努力成为外交家、谈判专家，缺乏高效的沟通能力，显然是不称职的。当然，每个人的天性有差异，在培训方面也要有个性化的方式，因人而异，有针对性的培训和辅导。三、专业知识的培训。由于每个工程经理自身所学的专业有差异，迫切需要对工程设备管理、平安消防管理、心理学、园林绿化、环保节能等相关专业知识，进行系统的学习和弥补，以适应岗位管理的需要。同样，在弥补这些缺少的专业知识方面，学院应该防止简单的说教和理论讲解，要更多切合具体的工作环节和流程，以实际案例大家一起来探讨，效果当然更好。四、不同工程管理的要点培训。尽管每个工程经理从事的物业类型不同，但对不同
6、物业类型工程管理的要点，大家普遍渴望详细的了解。在专业化程度不断加速的今天，复合式、综合式的人才是企业的普遍要求，这也是对从业人员综合素质的一个检测。掌握的知识点越多，专业水平就越高，对自身的开展有益，对企业的奉献就越大，这是一个多赢的培训点，是学院应该重点涉及的一个方面。当然，物业工程总需要掌握的知识还有很多，比方心理学、客户关系管理等等，上述只是我个人一些浅薄的认识和看法，抛砖引玉，希望大家都来关注物业工程经理培训这件事关行业开展的焦点问题。在进修学院赵向标老师的办公室，我很快乐看到了由进修学院、明喆物业公司、众安康物业公司、新东升物业公司联合编撰，深圳海天出版社出版的?医院类物业管理操作
7、实务?丛书，其中包括?写字楼物业管理操作实务?、?工业区物业管理操作实务?等系列内容，同时也获知学院正在联手全国物业管理协会、企业、专家，共同推动物业工程经理培训系列课程，我坚信物业管理行业的明天一定会更加灿烂辉煌！对中国物业管理行业而言，正是处在行业高速开展的黄金时期，物业管理企业要在剧烈的市场竞争中取得有利地位，要求物业管理企业不仅要有一大批职业经理人队伍，同样，也要求有更多的道德高尚，综合素质高，热爱物业管理行业，懂管理善管理，有不断创新意识的职业工程经理的人才队伍。一、工程经理职业化的选择作为工程经理,在物业管理企业中当然地充当了一个重要角色。物业管理行业是一个效劳性行业，它的最终产品
8、是最大限度地满足客户需要的效劳，如何最大限度地满足业主(用户)的生活、学习和工作需要，那就需要物业管理企业(实际上是管理处)做好大量的营造环境气氛等效劳工作，让业主(用户)在所居住和工作的环境里能够得到身心的休息和陶冶，人格得以升华，从而使房地产保值增值。在此过程中，工程经理既是确保一个小区或大厦的管理效劳质量水平主要执行者，又是一个建设精神文明创造社会效益的关键工程经理人物。知识经济时代的来临,要求物业管理企业不仅要有一大批职业经理人队伍，同样，也要求有更多的道德高尚，综合素质高，热爱物业管理行业，懂管理善管理，有不断创新意识的职业工程经理的人才队伍。以下就职业工程经理的根本条件和素质进行探
9、讨。以下是一位工程经理总结中的日志片段，我们从他的工作总结日志来看工程经理的工作：以上只是工程经理工作的片段，相信每个工程经理应该都有自已悲惨的故事，程度恐怕只有过之而无不及。工程经理到底应该有哪些看家本领呢?物业管理工程经理实操手册【2】工程经理总结出：一个称职的工程经理应该要其备以下的能力：1.要易于沟通笔者在2002年时曾经亲自问过美国的一位工程管理专家-Dr.WilliamWells(曾任美国阿波罗登月方案的方案主持人)，问他一位最需要具备的功夫是什幺。那时他的答复是一位工程管理最需具备的有三件事，第一是沟通，第二是沟通，第三还是沟通。请您回想一下，在执行工程时，你花费最多时间在什么部
10、份?跟领导报告工作进度、跟客户介绍产品及说明工作成果、跟工程成员交待工作、跟单位内的其它人员争取支持、跟合作厂商协调配合事项.工程经理总结出一天内大部份的时间几乎都是在跟人沟通。沟通，可以很简单，也可以很复杂。对于部份人来说，反正沟通就是把我的意见表达出来吗，有什么难的。可是在工程过程中有那幺多的人与工程有关，因此要考量的，不仅是把意见表达出来而已，而在于在什么样的时间，运用什么样的方式，将什么样的信息，传达给什么样的人。很多工程经理thldl.org 人都是属于被动式的工程经理。就是你先说你要什么工程信息，我想方法去弄这些信息出来给你。因此，信息整理的工作根本上是没有列入工作管制的，只能够见
11、招拆招，抱着应付的心态来面对信息的供给。工程经理总结如果换个比拟主动的角度来看，工程经理先了解每个与工程有关的人想要知道什么，这些信息一定有重复的地方，然后将这些信息做个整理归类，不等你开口要，我就先提供给你，让你对工程没有疑惑，化被动为主动。这些信息整理归类的动作，直接就纳入在工程经理的工作管制之中，这样对工程经理而言，也没有任何的意外。讲起来简单，做起来其实也不难，二个小时就可以做好沟通方案，几个步骤掌握住就好：(1)认识工程干系人(2)分析工程干系人的信息需求(3)依照信息需求找出信息种类(4)将信息种类归类(5)决定信息传递的周期(6)决定信息传递方式(7)搜集信息(8)传递信息(9)
12、检讨信息传递成效2.要想的周全工程经理有点像魔术师。事前先考虑要表演那些魔术，然后将道具准备好，跟助手、灯光及舞台配合，先仿真演练几遍，指示每个人互动方法，并且事先想到如果发生问题时如何处置;确认都没有问题后，开始表演;表演时要掌控会场气氛，使整个场子有高潮迭起的感觉;如果环节出了问题，要马上能够应变，使节目能够继续下去，而不是就此停顿;节目结束后，感谢每个人的合作，同时检讨整个表演的过程需要改良的地方，如此一段表演才算正式收尾。工程经理的责任就是掌控全场，把这段表演完美无缺的呈现出来。不过太难了，执行过的工程的人都知道，首先客户的需求不容易了解，其次方案时间不够，再来执行时问题重重，等到收尾
13、时只能草草了事。表演魔术可以事先演练，找出问题先解决，执行工程可没方法先来一遍。因此工程经理能不能够将未来半年、一年或二年如何执行及因应先演过一遍，就对工程的成功有很大影响了。而这就靠工程经理做方案的功夫。做方案其实是很烦人的事，相信每个人都有经验。必须考量有多少时间、要怎幺做、有谁可以做、技术上是否可以支持、关键技术是否可以掌握等，做到这个地步，恐怕早已是满身大汗。做个小练习：取一张白纸，在纸的上缘首先将要交给客户的产品以树状方式画出来。然后在纸的中间，将如何做出这项产品的主要工作步骤(5-6个即可)，以流程图的方式由左至右用箭头连起来;需要供货商供货或其它单位配合的部份，以分支的方式指向各
14、主要步骤。上述步骤，就是整个方案的根底了。由上图，可以开展出细部的工作步骤及时间、所需的人力资源及预算需求、采购品项及合同商要求等。如何开展出这些细节，限于篇幅，此后再论。这样还不够的。再取一张白纸，将执行这些工作步骤所可能产生的问题列出来。这个是很关键的步骤，列的愈多，将来临机处理的状况愈少(试想如果工程执行过程中可能发生100个问题，你能事先考量到99个，你只要去担忧那突然出现的1个;但如果你只事先考量到1个，那结果可就不得了了)。这些问题，就是你要先期处理，以减少处理意外状况的时间。二张纸，一个方案的框架就成形了。这样其实还缺乏以执行工程，工程经理总结出最起码工程经理先将整个工程执行过程
15、大概想了一遍(就有如魔术师先行彩排一样)，同时也建立一个以后细部方案的根底。由以上的练习来看，做方案并不难，重点在于去不去想，去不去做。3.要能够预测结果日前一个朋友赴美，飞机误点，航空公司没有宣布会担误多久时间，因此在机场枯坐了三个钟头。搭乘那班班机的乘客，有的人需要转机，有的人有亲友在目的地机场接机，有的人初次访美。此时在机场看到每个人都是焦虑的眼神，焦虑的原因在于他们无法知道误点多少时间，所以没有方法控制之后的行程。你的工程是不是也是如此?方案是想，执行是做。真的去做的时候，碰到需求、能力、技术、管理、人力等问题，都会影响到执行效果。虽然最后都可以完成，但是如果无法推测完成的时间、本钱及产出，工程经理就像是那些旅客一样彷徨无助。所以工程经理除了要会做方案之外，还要能综合研判情势，预测工程时间、本钱及产出的结果。以一个一年的工程来说，开始之后，工程经理人就负了成败责任，所有的压力都落在工程经理肩上。每天工程经理要想的，不应该只是谁的问题要怎幺解决，今天的日子要怎么过，而是一年后的今天，我是否可以将客户要的东西按时交付、公司的工程盈余目标可以达成、今天无法达成的，剩下的时间里我应该怎么处理才能达成。所以总的来看，工程经理不仅要做MicroManagement(细节管理)，同时还要做到MacroManagement(总体管理)。而要做到MacroManag
