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1、深圳南华大厦营销策划报告目 录第一篇 市场篇 第一章 第一章 市场分分析第二章 第二章 消费者者分析第二篇 项目目篇第一章 第一章项项目分析析第二章 第二章项项目定位位第三篇 营销销篇第一章 营销销策略第二章 第二章营营销准备备第三章 第三章推推广计划划第一篇市场篇第一章 市场场分析一、 一、 写字楼楼市场分分析二、 二、 公寓市市场分析析三、 三、 商服用用房市场场分析四、车公公庙片区区市场分分析一、 一、 写字楼楼市场分分析（一）写写字楼市市场供需需现状1、市场场供需（截至220011年5月月）供深圳市中中高档写写字楼交交付使用用的现楼楼的供应应量为22,9550,3310平平方米罗湖区1
2、1,0224,5516平平方米福田区11,6336,9999平平方米南山区2240,8300平方米米需市场占有有量为22,2112,7732.5平方方米（占占用率775%）罗湖（775%）：福田（880%）：南山（770%）：中心区确确立给福福田区写写字楼市市场带来来商机，罗湖区区区域优优势渐弱弱。（二）写写字楼市市场特征征及趋势势预测1、 1、 写字楼楼市场租租售略显显平淡进入20001年年第一季季度，写写字楼市市场与上上一季度度相比略略显平淡淡，呈季季节性放放缓。一一方面由由于大多多数公司司已在去去年末和和今年初初选好合合适的办办公场所所搬入，暂时不不会再考考虑新的的物业。即使有有客户垂垂
3、询，多多是为年年底的搬搬迁做准准备。另另一方面面，美国国经济滑滑坡，一一些跨国国公司原原定的扩扩张计划划搁浅；同时由由于香港港的经济济跟随美美国大市市，香港港公司在在深圳的的投资脚脚步也放放慢，因因此总体体的物业业需求有有较明显显的减少少。2、 2、 两大利利好促进进经济良良性发展展a) a) 随着申申奥成功功及明年年初入WWTO利利好消息息传来，对深圳圳的经济济发展产产生了良良好的影影响，深深圳的写写字楼市市场有明明显的回回暖现象象。展望望20001年下下半年，预计深深圳写字字楼市场场会比本本季活跃跃。除了了福田中中心区仍仍将保持持良好势势头以外外，随着着高新技技术产业业对物业业需求的的增加
4、，科技产产业园片片区的写写字楼市市场也会会逐步起起动。b) b) 加入WTTO后，由于经经济活动动总量的的增加，将从总总体上扩扩大国内内房地产产的需求求量，而而需求的的增加又又将导致致供给在在下一期期增加，形成动动态平衡衡的关系系。在北北京、上上海、深深圳等大大中城市市，其位位于CBBD的写写字楼、高档公公寓、商商住楼和和经济开开发区的的工业厂厂房的需需求都将将大为增增加。3、 3、 写字楼楼市场整整体趋向向好深圳写字字楼市场场整体趋趋势向好好，吸引引了不少少投资者者的目光光，买卖卖市场开开始活跃跃。位置置好、价价格合理理、升值值潜力大大的楼盘盘是投资资热点，如位于于中心区区的江苏苏大厦，已达
5、到到96%的入住住率。4、 4、 高交会会促进写写字楼市市场深圳举办办的高交交会，促促进许多多知识密密集性的的高新中中小企业业蓬勃发发展，对对写字楼楼市场需需求有所所上升。5、 5、 租赁写写字楼的的大多为为新成立立的公司司前期（220011年上半半年）租租赁成交交多是原原租户的的续租或或扩租，其中AAIA在在租赁信信兴广场场地王商商业中心心三个整整层的基基础上又又扩租229层整整层。近近期的客客户中有有部分是是新成立立公司。这类客客户一般般成交迅迅速，面面积以1100-2000平方米米的小单单位居多多。三、南华华大厦区区域市场场分析1、车公公庙片区区市场背背景材料料车公庙片片区经济济地理环环
6、境：车车公庙由由天安工工业区、泰然工工业区、安华工工业区及及车公庙庙工业区区组成。片区东东临福田田中心区区，北临临交通干干道深南南路，隔隔深南路路北望农农科中心心、香蜜蜜湖片区区及高尔尔夫球场场，西临临竹子林林，南临临滨河路路干道。2、南华华大厦区区域市场场分析1）车公公庙片区区写字楼楼、公寓寓现状写字楼：车公庙庙已形成成成熟的的办公区区域：四四大工业业区的大大量的厂厂房改成写字字楼租售售，优惠惠的价格格吸引了了大量深深圳中小小公司，高档写写字楼已已落成的的有天安安数码工工业城、创展中中心、劲劲松大厦厦、青松松大厦、大庆大大厦及广广州大厦厦，在建建项目有有豪都大大厦、创创新产业业广场及及南华大
7、大厦等，隔深南南路在建建写字楼楼项目有有世贸中中心大厦厦、交通通枢纽大大厦等。逐渐形形成西部部的写字字楼组团团，办公公氛围越越来越浓浓。公寓：由由于本地地工业区区为主，存在着着一些印印刷、化化工及制制造工厂厂，导致致该区域域空气环环境及人人文环境境不佳，所以只只有泰安安轩、泰泰康轩等等少数几几个公寓寓项目，多以中中档为主主，配套套一般，人气不不旺。2）车公公庙片区区公寓、写字楼楼市场的的比较分分析公寓：在在户型平平面上，该区域域户型以以小户型型为主，高层住住宅则以以701000平方米米为主；在销售售率上，由于该该片区公公司多，公寓少少，促使使该地区区小面积积公寓呈呈现供不不应求局局面；另另外，
8、价价格实惠惠的中户户型高层层住宅也也很受市市场欢迎迎。价格格上，公公寓价格格在60000元元/平方方米左右右，而高高层住宅宅面积在在65000元/平方米米左右。写字楼：在户型型平面上上，该区区厂房改改造写字字楼以大大中面积积提供为为主，而高档写写字楼（创展、大庆）则以小小户型为为主；销销售率上上，随着着深圳中中心区的的不断完完善，这这区写字字楼市场场受到众众多消费费者看好好，无论论厂房还还是高档档写字楼楼，都取取得了不不俗的市市场成绩绩。价格格上，厂厂房的售售价在338000-40000/平方米米元左右右，而高高档写字字楼的售售价在778000元至880000元/平平方米左左右。i. ii.
9、车车公庙片片区公寓寓、写字字楼市场场存在的的问题公寓：人人气不旺旺，片区区内人员员杂乱，质素不不一。商业配套套设施缺缺乏，商商业、文文化、邮邮电、银银行等分分布零散散，没有有形成较较大规模模的市政政配套环环境。写字楼：高档的的写字楼楼氛围尚尚未形成成，周围围稍显冷冷清。3、 竞争对对手整体体状况分分析（写写字楼）1）深圳圳写字楼楼情况分分析表一： 深圳写写字楼售售价对照照项目位置楼盘情况况售价（元元/平米米）销售状况况报业大厦厦深南路甲级写字字楼130000较好奥林匹克克大厦景田商报报社甲级写字字楼109000一般电子科技技大厦深南大道道甲级写字字楼100000好创展中心心深南大道道甲级写字字
10、楼78000好大庆大厦厦深南大道道甲级写字字楼82000一般国际文化化大厦深南大道道甲级写字字楼80000好江苏大厦厦蓝田路甲级写字字楼120000好现代之窗窗华强北甲级写字字楼86000-1110000好表二：深深圳写字字楼租价价对照罗湖区写写字楼之之租金报报价物业名称称位 置总建筑面面积（MM2）月平均叫叫价（RMBB/M22）月管理费费（RMBB/M22）地王大厦厦蔡屋围138,0755130-200032彭年广场场嘉宾路23,88538027嘉里中心心人民南路路60,773610028振业大厦厦宝安南路路24,4478A座600，B座座5030国际金融融大厦人民南路路38,882881
11、18 空空调另计计深房广场场人民南路路95,22695225天安国际际大厦人民南路路68,66006527发展中心心大厦人民南路路61,77056034阳光酒店店嘉宾路80国贸大厦厦39,000065新都酒店店嘉宾路120表三：福福田区写写字楼之之租金报报价物业名称称位 置总建筑面面积（MM2）月平均叫叫价（RRMB/M2）月管理费费（RMBB/M22）特区报业业大厦深南大道道89,33008525深茂商业业中心华泰路35-44012国际文化化大厦深南大道道51,00008018/FF以上110以下下6长江世贸贸大厦深南中路路42,556970冬季：112.44夏季：22.4佳和华强强大厦深南
12、中路路41,1187708.5赛格广场场深南中路路92,88009025联合广场场滨河大道道114,40005025信息枢纽纽大厦福华路3000009017.77国际科技技大厦深南中路路35,22007021创展中心心深南大道道南39,3370653.8大庆大厦厦深南路旁旁35,0000江苏大厦厦蓝田路37,5500世贸中心心大厦农科中心心旁64,221112028分析： 上表可可看出，本区域域或接近近本区域域的甲级级写字楼楼售价较较以上区区域都低低，但租租赁情况况尚好，可见本本区楼盘盘有一定定的投资资价值。 上上表分析析：福田田中心区区成为深深圳城市市空间的的倾向性性选择深圳写字字楼中心心从
13、以国国贸大厦厦为中心心的写字字楼集中中区域，到以地地王大厦厦为中心心的新的的写字楼楼热点区区域，再再受福田田中心区区概念影影响，导导致写字字楼西移移。位于于深南大大道旁的的国际文文化大厦厦、大庆庆大厦、创展中中心及江江苏大厦厦的热销销，均是是写字楼楼热点西西移的有有力佐证证，沿深深南路的的车公庙庙片区逐逐渐向新新的商务务中心区区即泛商商务中心心区形象象靠拢。以上写写字楼售售价调查查资料可可以看出出，中心心区及中中心区幅幅射地区区的甲级级写字楼楼项目价价格已接接近甚至至超过了了原有写写字楼中中心片区区的价位位，西部部写字楼楼热潮不不日掀起起。 表表二、表表三显示示：租赁赁方面数据显示示，国际际文化大大厦、创创展中心心等中心心区及中中心区辐辐射写字字楼出租租率达到到
