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1、国内外旧城改造方式经验和教训1.1旧城改造的相关理论总体规划图国内外在多年的旧城改造中形成了一些较为成熟的理论，总结如下：沙里宁的有机疏散：该理论最为显著的特点是主张将原来密集的城区分成一个一个的集镇，集镇之间用保护性的绿化地带联系起来。沙里宁的有机疏散理论讨论了城市发展思想、城市经济状况、土地、立法、城市居民教育、城市设计等方面的内容，将城市看作一个有机联系同时存在相对分离的区域，从区域角度讲，这是一种城乡差距较小的城乡区域均质体。有机更新理论：有机更新理论是吴良镛院士在总结东西方城市规划理论,特别是在伊尔*沙里宁的有机疏散理论的基础上,结合中国特别是北京的旧城更新的实践归纳升华而来.所谓有
2、机更新即采用适当规模、合适尺度,依据改造的内容和要求,妥善处理目前和将来的关系-不断提高规划设计质量,使每一片的发展达到相对的完整性,这样集无数相对完整性之和,即能促进北京旧城的整体环境得到改善,达到有机更新的目的.城市活力论：美国建筑评论家简*雅各布在美国大城市的生与死一书中所提倡的城市设计思想。在雅各布看来，多样性是城市的天性，对城市设计而言，最好的办法是对传统空间的综合利用和进行小尺度的、有弹性的改造；保留老房子从而为传统的中小企业提供场所；保持较高的居住密度，从而产生复杂性；增加沿街小店铺以增加街道的活动；减少街区的尺度，从而增加居民的接触等。城市设计并不仅仅是功能的组织及空间景观的创
3、造，更需要满足人们的各种需要，让人们在各类活动及活动场所之间相互交织的过程中，使城市获得生命和活力。1.2国内外旧城改造经验总结1.2.1 国外旧城更新成功案例分析1、莎德泰晤士(Shad Thames)总体规划滨水仓库区的改造改造之前的莎德泰晤士地理位置图） 项目简介莎德泰晤士地区位于伦敦泰晤士河南岸，伦敦塔桥的东侧，是历史悠久的码头工业区，其中心区域拥有伦敦目前最大最密集的维多利亚式仓库群，由桥梁贯穿于建筑物之间，这种建筑形式成为了该片区的主要特色。二战之后，集装箱码头的业务很快就取代了这些仓库的地位。在上世纪70年代早期，一群艺术家来到这里，建立了他们的工作室，但是这
4、个地区已经开始日益衰败。 更新机构改造的主要机构是码头城市发展地区更新改造的开发代理公司伦敦码头区开发公司。根据相关法律，伦敦码头开发公司可以在码头区进行开发控制以及强制性收购。其后，伦敦码头区开发公司与当地部门、一些法定机构以及其他组织，特别是私营企业等建立了合作伙伴关系，进行了改造开发。 更新方式在清晰灵活的总体规划框架上，各开发商和设计师在不同的地块上进行更新开发。（1）总体规划总体规划涉及的内容包括拆除近代新建造的低质量房屋，以及在莎德泰晤士与豪斯利当巷的交汇处新建一个公共广场等。并对地区内的众多功能进行了全新的整合，使居住、工业生产及商业等功能
5、的土地混合利用，此外，还利用了保留下来的维多利亚式仓库的内部空间安置了大量的居住单元。（2）地块改造改造前的码头，入口处的烟囱被保存并翻修后的码头建筑莎德泰晤士地区在总体规划的指导下，区域内的新肯考迪娅码头和老安克啤酒厂的改造就是成功的代表案例。新肯考迪娅码头主要包括一些旧仓库和一个面粉磨坊，其中一些建筑在磨坊街的旁边合围出一片庭院，它入口的一边高高矗立着一根巨大的锅炉房烟囱。在新肯考迪娅码头的改造中，19 世纪晚期的仓库建筑的外观和结构被充分重视，并得以完整保留和加强，例如，维多利亚时期的仓库建筑中的大烟囱，如今已经成为该更新计划的标志性建筑。由钢和玻璃构成的现代建筑塔桥边被改造的啤酒厂老安
6、克啤酒厂始建于1789 年，历史悠久，其建筑群有具有严格的对称性发动机房，极具浪漫色彩的塔楼建筑以及19 世纪坚实、精巧的砖混式酿酒车间，并带有特殊的装饰设计。旧城改造对现存砖造建筑、石材建筑以及具有历史意义的铸铁细部整体进行了巧妙地修复，同时在二战轰炸遗留地块上插入了一幢全新、大胆的现代建筑，该建筑的主体材料由钢、玻璃构成，使得新旧建筑，传统与现代巧妙的融合。 改造成效居住、工业生产及商业等功能的土地混合利用给这片伦敦衰败的码头区重新注入了活力，并获得多方面的高度评价，其中包括欧洲Nostra 历史保护奖奖章。然而，比较遗憾的是，由于该地区居民无力购买改造后的高档公寓，出
7、现了相关的一些社会舆论。2、罗斯蒙特三角地块(Rosemont Triangle)旧城改造旧城居住区的改造 项目简介罗斯蒙特三角地块是被两条铁路主线和一条城市主干道围合的规模较小的密集居住区。居住片区的大部分建筑建于上世纪初，主要的产业建筑在1960 年代建成，部分年代久远的建筑已经属于危房。居住片区内的居民主要是一些低收入者或是短期的租赁者。地块的主要问题有：铁路线的穿越，失败的地产开发，严重的停车问题和不适合的办公环境导致商业境况不佳等等。 更新机构改造之前的现状平面图主要的铁路线B 长满草木的铁路防护堤C 主要交通道路D 很多人合住的百年历史老房E
8、 变电站地块和仓库旧址F 小型工厂车间通过与规划部门协商，PTEa 获得了片区改造的规划许可证，编制了针对整个居住片区的结构性规划。为了保证项目开发的顺利进行，PTEa 还邀请了主要的土地所有者以及一家私人地产开发商参与合作，以达到他们共同的期望目标：在保留现有可利用建筑的基础上改善居住区环境，形成稳定社区，提升土地和房产价值，并从中获利。 改造目标城市路船坞地区鸟瞰图 重新安置现居住在该片区的低收入租户。 整修维护历史老建筑，协调融入可持续的新建住房。 加大居住开发强度，新建多种单元尺寸的高品质住宅。 组织所有房东重新分配社区管理和维护的责任。 充分利用有潜力的工业和荒废
9、的铁路用地新建可私人所有的商品住宅，形成产权形式多样化的居住社区。 对居住区进行整体更新改造，改善绿化景观环境，加强交通管理。 更新方式1）改造地块内废弃的工业用地，并转卖给城市住宅联合协会，利用政府拨款和私人基金，专为低收入租户提供社会住房。2）新建景观公园提升环境品质，并在其周围开发居住用房。3）对于年代久远的旧建筑，住房协会运用政府资金进行拆除新建，就地安置了原有的租户，新住宅以现代理念与保留的历史建筑取得协调。4）大量新建住宅的开发，使改造地区不再是贬值的孤立地块，随着地价上扬的趋势，PTEa 进行新一轮的开发建设。5）对于对现有地区文脉、特征的留存和加强起到了积极
10、作用的少量私人住宅也予以了保留， 并将原来由几户合租并共用屋内设施的住房改造成为拥有自带厨卫的独立住房单元。住房单元的改造在保留历史传统肌理的前提下，满足了人口变更以及现代化的居住需求。6）对于被拆除住宅，其租户回迁时，他们将入住整修改造过的沿街公寓或新建住宅。此外，多余的住宅将会作为“产权共享”住房（购买部分产权，交付部分租金，以帮助低收入者获得产权）。 改造成效经过数年的土地收购整合，该地区成功转变成一个融合了办公、作坊、私人别墅以及当地自然保护区的综合区，并形成稳定的社会住房和活跃的市场住房的居住格局。利多斯路上的新旧建筑结合的街景典型的沿街翻修住房3、城市路船坞(C
11、ity Road Basin)城市更新滨水风貌区的改造 项目简介从1760 年代起，为了满足商业的需要，伦敦建立了很多从泰晤士河通往城市各地的水路。沿着河道的两旁也随之建起工厂、码头、仓库、围场等，随着水运贸易的衰败，这些河道边的建筑随之萧条。城市路船坞就是其中之一，它虽然靠近伦敦市金融中心，但仍一直走向衰败。在城市路船坞内，围绕运河湾畔有一些工业码头，一个公园和少数的居住房屋。 更新机构PTEa 作为设计者、联合投资者和联合开发者的身份参与了整个项目，并吸引了英国水运局、其他开发商和政府的承租者，带动了周边社区的发展。 改造目标 在
12、依斯林顿区提供尽可能高的城市环境 为可持续发展出力，保护世界自然资源 满足所有居民的需要，包括那些受歧视或身有残疾人士，为区域内最需要帮助的地方提供优先权 帮助建立有凝聚力的可持续的社区，提供合适的住房，保证数量和质量满足当地的需要 提高生活标准，鼓励可持续的经济更新和活力经济 改善可达性，同时减少交通流量，减少交通运输给环境带来的负面影响 为在依斯林顿区生活、工作和参观的人们改进服务和公共设施 为达到伦敦总体目标出力 吸引当地社区参与环境和规划方面的讨论，和其他机构合作 对PTE自己实施的政策进行监控，确保这些政策具有实质性，并不断更新位于依斯林顿区的城市路船坞的改造工程开始于一个居住建筑的
13、规模，以及这幢居住建筑所附有的社区花园。之后，随着工程的开展，改造工程发展成为一个城市片区的规模。 更新方式城市路船坞改造的目标是在原有城市的脉络组织上综合融入新的功能，组成新的城市脉络。同时创造新的城市空间、建筑物和城市活动，建立舒适的公共领域环境。1）总体规划PTEa 为整个城市路船坞社区作了总体规划，在原有的住房群中加建新建住房，注入办公和休闲使用的功能，并且考虑了不同收入水平的人群居住、教育以及社区设施等问题。2）地区改造改造区域内的迪斯派克码头改造成为综合居住及办公空间的大楼。其间，为了保留“集体记忆的城市”，PTEa 保留了主要仓库建筑边的旧烟囱，起重机，庭院的
14、旧铺地，旧铁路线和废弃的机械装置。这些美丽的符号元素被融进了周围的景观中，并很好的和其他现代建筑物结合起来。新建在安琪儿水滨的开发项目中，新建了水晶码头大楼，展示了在现有的环境中融入明显不同时代的建筑物的原则，高档住宅的建设和当地环境很好的结合在一起。再开发改造与新建使得地区的地价得以提升，之后，PTEa 又设计了城市码头, 这是一个混合使用和混合居住权的开发项目，正在施工的城市码头项目包含了经济适用房、单身公寓和供销售的商品房，同时提供了一些办公空间和一个与运河边相连的公众庭院。 改造成效通过的PTEa 的改造，城市路船坞地区的环境逐步得到改善，开始吸引更多的人在此地居住
15、和工作。新旧建筑结合组成和谐有序的水滨地带开发在旧厂房建筑上的现代扩建部分总体规划4、本斯海姆和索尔特维尔（Bensham and Saltwell）旧城改造历史居住区的改造从北看去的本斯海姆和索尔特维尔的鸟瞰图 项目简介盖兹海德坐落于英格兰东北部的泰恩河南岸，本斯海姆和索尔特维尔是盖兹海德市水边区域和文化长廊的重点之地所在的。本斯海姆和索尔特维尔地区历史悠久，可追溯到19 世纪早期。该地区的住宅多为泰恩式公寓，并以组团形式而建，在尺度、体量和高度上保持了一致性，同时也具有各色各样的建筑细部。1980 年代，盖兹海德的建筑遗产被认可，并建立了相应的保护措施和实施了投资计划。
16、 更新机构盖兹海德市政府及相关的城市更新机构。 更新方式1）政府计划阶段盖兹海德市政府递交了盖兹海德房地产革新试验的计划书，获得了6900 万英镑的革新试验基金。其后，政府进行了先期分析和框架计划，它提供了连接住房、环境、循环、社区和街区管理为目标的一个空间复兴计划结构。2）地区改造索尔特维尔路地区：更新改造废弃街道以提供高质量住房的选择；新建开敞空间和大力改善的公众领域；将对索尔特维尔路和保留下的住宅进行全面美化，改善绿化，提高环境质量；社区设施群将通过设施分享计划联合投入使用。大道地区：市政府采用80/20 的资金分配比例来修缮房屋，即市政府提供修缮总费用的80%，各家住户出剩余的20%来修复住房，住户
