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1、采购招标与合同管理从广义上来说，工程的分派（总包分包的选取）、材料设备的采买、服务单位（设计、监理、咨询、代理）的选取等都可以称为采购。采购的对象可以是产品也可以是服务。而如何在整个过程中进行合理、经济、高效的采购是控制建安成本的关键。（一） 合理：以项目定位为核心，围绕核心确定本项目合适的产品组成（把不同类型不同品质的材料进行合理搭配、优化组合，以达到性价比最优）；（二） 经济：以上述“合理”为原则，坚持目标不动摇（不轻易改变市场定位、整体设计概念），以最合理的价格达到最优的效果。（三） 高效：制定严谨的采购标准化流程，并根据不同材料的类别灵活的运用。这样既有机械化严谨标准的制度，又有人性化
2、的区别对待灵活运用，两者相互结合，提高采购效率。招标是采购的方式之一，也是一种能充分体现“严谨”的有效方式。工程招标管理1. 目的规范公司工程(材料、设备)招标，以合理低价选择合适的供方，维护招标单位的权益。2. 范围本办法适用于_房地产有限公司所有项目工程施工、材料设备（包含甲指乙供）、工程监理等业务。3. 原则：3.1. 透明公正原则：招标过程必须有充分的透明度，各部门积极配合、全面沟通、信息共享，所有招标决策应在招标机构内集体公开决策，杜绝暗箱操作。3.2. 充分竞争、择优中标原则：每次招标都应有充分适量的投标队伍参与投标，公司应鼓励投标单位积极开展公平竞争，保证招标具有充分的竞争性，公
3、司应选择具有充分竞争优势的单位中标。3.3. 廉洁奉公原则：所有与招标工作相关的员工都应保持廉洁，不得利用职务、职权之变谋求私利，任何个人不得影响招标小组进行客观公正的评价。3.4. 维护信誉原则：选择投标入围单位、评标、定标时应客观公正，树立并维护公司良好的招标信誉和形象。3.5. 保密原则：各单位的投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向，都是公司的重要机密，不得泄露或作不当承诺；公司并且要求各投标单位对自己的投标资料保密，互不串讲。3.6. 可追溯原则：项目的招标资料，包括：招标文件、投标文件、供方考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、约谈记录、相关会议纪要等
4、；须及时收集、整理、归档、保管。3.7. 招标原则：除涉及政府垄断项目，如：供电、供水、供气、有线电视等，以及_万元以下的工程外，所有项目皆采用招标方式进行。4. 职责分工4.1. 招标领导小组：招标工作的决策机构，对定标起集体决策的作用。小组成员包括：总经理室经营分管领导、经营部经理、项目部经理、设计部经理及招标经办人等。4.2. 经营部主要职能：投标单位资质预审，建立及维护合格供方名录，编制项目招标计划、编制招标文件的经济部分，组织编制招标文件，组织发标、接标、开标，组织评审经济标，主持经济部分的谈判，控制招标工作进度，负责招标资料的收集、整理、归档、保存，组织安排全过程的招标小组会务。每
5、次招标必须确定一名经办人，与投标方的任何联系均需通过当次招标经办人。经办人负责跟进招标全过程并完成资料归档。采购管理部门为招投标过程中与供方对接的唯一部门。4.3. 项目部主要职能：提出详细的招标要求，如承包单位、材料设备的进场计划和技术要求，全过程参与招标工作。4.4. 设计部或总工办主要职能：在有较高要求或重点、特殊、不常见的采购（如：在装修类、园林类等工程招标前进行设计交底，介绍设计理念、重点和难点）等方面提供图纸、方案，产品定样，并对投标产品的外观效果进行评价。程序 部门经营部项目部设计部或总工办1、制定招标计划2、编制招标文件3、发出招标邀请4、发标、答疑5、开标6、评标7、定标8、
6、资料管理4.5. 本管理办法适用于所有工程施工、材料设备（包含甲指乙供）、工程监理的招标。4.6. a、政府垄断工程；b、因技术、市场原因造成实质性垄断，投标单位不足_家，且标的物无替代性的工程。可采用直接委托或议标确定合作单位，当合作单位有不止一家可供选择时，优先采用议标。4.7. 小于_万元的标的物是否招标不作强制要求，可采用议标、直接委托的方式确定合作单位。但无论采用哪种方式，都应对供应商进行有效考察、货比三家，通过一定的程序并做好即时记录备查。4.8. 零星工程宜采用集中定点采购方式进行招标，以项目或年度为单位签订协议，发挥规模效应，降低成本。4.9. 议标应按如下要求执行：(1)参与
7、议标的单位不得少于2家，常规工程应选择至少_家参与议标；(2)议标的谈判必须有工程、成本人员同时参与，并按约谈结果填写工程评标定标审批表，约谈记录作为审批表附件同时报批。4.10. 直接委托时应按如下要求执行：(1)价格可以谈判时，由采购、成本人员共同参与谈判；(2)经办人填写工程评标定标审批表，报招标领导小组审批。5. 招标前期工作5.1. 招标计划5.1.1. 经营部组织项目部、设计部或总工办等相关部门根据项目开发计划，编制项目招标计划，招标计划应尽可能考虑多项目集中招标或年度定点采购的可能性。5.1.2. 招标计划应考虑进场时间、供货周期、采购周期、设计要求、技术标准确定的时间等因素，采
8、购计划初稿形成后应召集工程、项目、成本及设计等相关部门进行会审，使其切实可行。5.1.3. 在招标计划的实施过程中根据实际情况对招标计划跟踪并进行适当调整。5.1.4. 招标方式的选择：u 各类施工工程（材料、设备）招标应采用工程量清单的招标方式。u 编制“项目开发计划”时，应给工程量清单招标安排合理的时间。5.2. 招标策划5.2.1. 各期项目招标工作具体实施前，由经营部组织项目部、设计部或者总工办等相关部门进行招标策划。5.2.2. 下述工程项目宜采用两阶段招标法：招标项目的技术含量高，产品质量差异程度大且难以量化，如幕墙、门窗、精装修产品；投标产品存在较大差异，比较的重点是性价比而不单
9、纯是价格，如智能化、机电产品。两阶段招标法即先进行方案招标(可要求投标方初步报价)，统一技术标准或设备型号后再进行第二阶段招标。5.3. 材料定样、选样5.3.1. 设计部或项目部必须提出明确的采购标的技术要求，包括名称、规格、型号、所属分类、技术要求、规范规定、批准生产许可证等各项指标。经营部还应进行市场调研弄清标的物的各项要求，方可开始招标。5.3.2. 招标前期阶段，经营部应负责协助设计部门或者总工办进行部品定样工作，提供三家以上的供方，并要求供方提供样品或样本或现场样板制作。5.3.3. 设计部选定样板应暂时封存，以便招标过程中使用。5.4. 招标文件5.4.1. 招标文件由经营部组织
10、项目部及设计部或总工办及公司法务顾问共同起草。5.4.2. 招标文件分正文和附件两部分。正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、工程造价（设备、材料）要求、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等；附件包括：技术标编制要求、经济标编制要求、工程量清单报价表、甲控材料表(含甲供、甲指乙供)、施工图、拟签的合同文本。5.4.3. 招标文件应完整、系统，全文表述准确，对于涉及双方利益的经济条款，应在招标文件中表述清晰，避免事后发生纠纷。5.4.4. 公司在开展招标工作时，应已对拟招标项目的市场价格、主流供应商或生产加工工艺等有清晰
11、的了解。施工类招标应根据工程量清单、当地预算定额和通行的取费标准、市场行情编制评标参考价，应力求准确、全面，不得漏项。5.4.5. 各类工程招标均不设立非公开性质的标底。如公司对拟招标项目之造价市场行情比较熟悉，可设立参考总价、参考单价和取费等级、下浮点数之类的公开性标底；公开性标底应包含在招标文件中，为每_个投标者知晓。5.4.6. 属于新技术、新工艺或对市场行情不了解的工程，则不应设置公开标底，免起误导作用，此时应多邀请投标单位参与投标，主要依靠竞争获取合理低价。5.4.7. 招标文件中，应要求投标单位及时回标，并将技术标、经济标分开封装，以方便我方评标。5.4.8. 主体工程经批准不采用
12、工程量清单总价包干招标的项目，须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工单位收到完备施工图后60个日历天内，甲乙双方完成施工图预算的编制及核对工作，并就确定后的总价签署补充协议。6. 招标实施过程6.1. 投标单位的选择6.1.1. 投标单位的选择直接影响到招标工作的质量。招标单位应深入了解市场，包括能承接该招标工程的队伍数量、市场价格、供求现状，以及拟选入围单位的技术实力、管理水平、资信状况、历史工程，结合我方的工程管理水平、招标工程项目的特点，选择入围投标单位；对于材料设备供应商，应重点了解其生产工艺及原料来源等情况。6.1.2. 各项招标采用邀请招标的方式，至少有_家投标单位参与竞标
13、。多标段同时发标时，_个标段不得少于_家投标单位，同一单位不得参加2个以上的标段投标，总体中标率不得高于_%。6.1.3. 参与投标的单位应通过资质审查。该工作由经营部主持，公司内所有职员均可以推荐队伍或供应商，推荐人在供方考察结果审批表中填写推荐说明，通过资质审查后参与投标，入围投标单位的最终选择由招标小组集体确定。6.1.4. 为规避推荐风险，推荐人回避与推荐单位的相关业务决策。合作过程中推荐单位出现问题，推荐人无须承担责任。6.1.5. 选择入围投标单位应注意保证其间有充分的竞争，避免相互之间有关联关系、十分熟悉的同类供方参加同一项工程的竞标。总包工程招标必须保证每年有至少_个新入围的投
14、标单位，或每次有至少_个新入围的投标单位参与；分包工程力求每次招标均有新入围的投标单位参与。6.1.6. 公司优先选择具有良好合作记录的合格供应商参加投标，合作记录评价包括：工程质量（供货质量）、供货（服务）及时、现场管理、经济结算、履约能力、历次投标记录等；在公司投标记录中，经常投出最高价或接近最高价的队伍，一般情况下，不再选择其入围投标；反之，经常投出最低价或次低价的队伍，应优先选择其作为入围投标单位。6.1.7. 经营部应建立本公司的合格供方名录、不合格供方名录，对供方实行分级管理制度，级别高的合格供方在同等条件下享有优先中标权。6.1.8. 对未列入合格供方名录的新单位，应由经营部组织
15、相关部门考察，考察人员不得少于两人(且分属不同部门)，考察结束后填写考察报告，经公司招标领导小组审查合格后列入“合格供方名录”。6.1.9. 合格供方应符合以下要求：证照齐全、守法经营、管理规范、符合我们产品生产的批准文号齐全有效；技术力量和资金实力雄厚，满足相应投标工程的需求；重合同、守信用，信誉良好；近三年无重大质量、安全事故；近三年与我司无诉讼，无舞弊、贿赂、串标等行为。6.1.10. 经营部应组织相关部门定期对合格供方资格进行评审，评审依据包括履约情况、合作情况、技术能力和经济能力变化状况等，对不合适的供方应及时从合格供方名录中删除，并列入不合格供方名录。6.2. 发标与招标答疑6.2.1. 招标文件及图纸的发放由经营部招标经办人直接发放给投标单位。为保证投标单位履行其投标承诺，公司宜收取一定的投标保证金及图纸押金。招标文件、图纸及招标过程中发放的文件等在发放时均应做好记录。6.2.2. 招标答疑会由经营部组织项目部或设计部及总工办参加；应注意把招标工程概况、技术要求、报价要求、及招标中的非常规做法向所有投标方进行交底，避免理解差异，使投标在回标分析时更具可比性。6.2.3.
