公寓与别墅的区别及别墅室内设计要点

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1、公寓与别墅的区别及别墅室内设计要点公寓与别墅都是人类居住空间的一种形态。公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多 数是高层大楼，标准较高，每幢建筑物内有多套居住单元，供多户居住使用，建筑物内的走廊、 楼梯、电梯等为公用；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕 所、厨房、阳台等等，套内面积有大有小；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来 的中外客商及其家眷中短期租用。按照国家标准住宅建筑设计规范有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光 等相关条件。几乎所有的楼房都有背阳的一面，不能满足日照标准的房屋不能称为住宅，而这 类房

2、子又有很大的市场。因此据报道在2005 年，成都市规划局、国土局、房管局就联合出台了 关于公寓建设管理的若干规定（以下简称规定），对“公寓”性质作出了明确界定。该规 定明确指出，在住宅产品中，每套住宅至少有一个卧室或是起居室（厅）大寒日日照不低于 1 小时。而日照达不到 1 小时标准的房屋称为“公寓 ”。“ 公寓 ” 只能在规划的住宅用地（含兼容住 宅用地）上建设，国土部门在办理土地手续时按住宅办理；规划部门在对“公寓”进行规划审批 时，应在核发的审批文件中对“公寓”进行明确标注；设计单位在设计图纸中必须对“公寓”标注 准确；房管部门在“公寓”进行房屋产权登记时，必须明确为“公寓”，并在房屋产

3、权证上的房屋 用途一栏中，明确标注为“公寓”。从这个意义上说，住宅与公寓唯一的不同就是日照标准不一 样。该规定在住宅产品中增加公寓类型，适应了房地产市场的发展需要，有利于规范公寓 建设管理行为。因同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差，公寓的价格一般相应比住宅低，便于 消费者认清公寓与住宅二者的区别，选择购买。成都市规定中标明，中央商务区内，“公寓”的间距控制标准按成都市中央商务区建 筑规划管理技术规定（试行）中的相关要求执行，“公寓”的建筑面积占项目总住宅建筑面积的 比例不受限制；但在中央商务区之外的其他区域，“公寓”的间距控制要求按住宅标准执行，且“公 寓”的建筑面积不得超过项目总住宅建筑面积的

4、20%。中央商务区内的行政商务公寓更多的是考虑其行政商务功能，与住宅项目中的公寓有着本 质的不同，这些行政商务公寓大多数只有四十年的产权，且水电等都按商务标准收。成都市规 划局建管处相关负责人称，在规定实施后，凡是在产权证上标明为公寓的，都具有 70年权。 而具有住宅功能的商业性质用房虽然被业内称为各种公寓，但是在产权证上是不能注为公寓的。对于时下的电梯公寓的说法，相关业内人士指出，公寓是有明确规定的，不能随意将住宅 称为公寓。因为对于一梯两户或者一梯几户的电梯住宅项目来说，肯定会有一部分采光不好的 房屋属于公寓，但是整个电梯住宅项目是不能称之为公寓的。从归属关系上来看，公寓只是是 住宅的一种

5、，但公寓是不能包含住宅。例如现在流行的国际公寓等叫法，就不尽准确，只能称 之为电梯洋房或电梯住宅。国内房地产行业内另有一种说法：公寓跟一般住宅相比建设标准较高、住房面积较大、周 围环境较好、是已经搞好室内装修，付款即可入住的住宅。但这种说法目前还没找到权威机构 提供的依据。国内房地产商也把由多座独立门户的住宅连成一栋的建筑称为“联排”式别墅；同一单元 内两户以上每户各占两层的多层建筑称为“叠拼”式别墅；两座别墅共一堵隔墙的称“双拼” 式别墅。可是要注意的是：同是看似拥有两层使用空间的这类住宅，其实有着“复式”和“跃 层式”的区别。什么叫复式住宅呢？复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间

6、，但层高较普通 住宅（通常层高 2.83 米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其 目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。人们常常把影视作品中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅。其实那是 跃层式住宅，它与复式住宅是完全不同的两个概念。从外观来说，跃进层式住宅是一套住宅占 两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排 卧室、书房、卫生间等。如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或走廊等部分，则为复 式住宅。如图：回LjmInrsr31（此外，另有一种“错层式”住宅。所谓错层式住宅主要指的

7、是一套房子不处于同一平面， 即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不平的平面上。）别墅与普通住宅的区别：HOUSE是“房子、住宅”；而VILLA是“别墅”别墅一般有两种类型：一是住宅型别墅，大多建造在城市郊区附近，或独立或群体，环境 幽雅恬静，有花园绿地，交通便捷，便于上下班；二是休闲型别墅，则建造在人口稀少、风景 优美、山清水秀的风景区，供周末或假期度假消遣或疗养或避暑之用。别墅一般造型雅致美观，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地；内部设计得体，厅 大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好；还有附属的汽车间、门房间、花棚等。 社区型的别墅大都是整体开发建造的，整个别墅区有数十幢

8、独立独户别墅住宅，区内公共设施 完备，有中心花园，水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。在建筑形态方面，别墅多为两至三层的单体或连体建筑组成的，各个建筑之间布以较为宽 敞的空间和绿化。在建筑群的中心区域或一角，一般会配以社区中心，包含各种公共设施，如 购物、餐饮、健身及娱乐等。别墅一般在底楼布置客厅、餐厅、厨房、卫生间及佣人房，而两 楼则布置卧室。随着经济水平的提高，人们对生活品质的追求也越来越高，购买别墅的业主越来越多，面 对别墅如何装修，往往会不知所措：装修风格的选择、空间功能的划分、主材的选用、品牌的 考虑和装修总价的控制等，这些问题让别墅装修的业主陷入困惑。别墅设计师一定

9、要有“庖丁解牛”般的精神，和业主充分沟通，了解他的生活和需求。第一 件事情就是询问业主，别墅到底是长住的还是用来度假的。如果是长住型的，中央空调系统、 新风系统、家庭地热系统、隐蔽的背景音响系统、家庭安保系统等都必须一应俱全，在开工之 前就要把各个系统的位置和线路预留；如果是度假型的，有些系统例如电话转接系统、大型油 锅炉系统就可以适当缩减；部分长住型的生活功能就不用设得太全。别墅设计的重点是对功能和风格的把握。由于别墅面积较大，一般有八九个房间，对于家庭成 员较少的家庭来说，如何分配空间功能就是头大的问题。现阶段由于一些别墅设计师的不专业， 往往使大面积的空间功能重复，让客户觉得其生活质量并

10、没有很大程度的提高。原因在于设计 师以公寓的生活模式去理解别墅设计。只把别墅当做公寓的放大；将大空间隔成一个个房间， 将坡顶、结构梁处理成吊顶，很有味道的大空间变成了一个个方盒子；一味地追求豪华，把别 墅做成了酒店而没有一点家的感觉，这就失败了。其实，别墅设计与一般满足居住功能的公寓是不一样的概念。别墅里可能会有健身房、娱 乐房、洽谈室、书房，客厅还可能有主、次、小客厅之分等等，别墅设计首先以理解别墅居住 群体的生活方式为前提，才能够真正将空间功能划分到位。关于别墅风格的选择，不仅取决于业主的喜好，还取决于业主生活的性质。有的是作为日 常居住，有的则是第二居所。作为日常居住的别墅，首先要考虑到

11、日常生活的功能，不能太艺 术化、太乡村化，应多一些实用性功能。而度假性质的别墅，则可以相对多元化一点，可以营 造一种与日常居家不同的感觉。别墅毕竟是个舶来品，现在别墅的外观基本上都是欧式的，所以在室内做成现代简约风格 或者欧陆风情的很多，也比较讨巧，像经典巴洛克风格、哥特风格是用得最多的，能让别墅内 外都非常协调统一。当然也有业主喜欢传统中式风格的，但聪明的设计师通常会建议他做成中 西结合的新古典主义。纯中式的设计风格对于现代人来说，似乎太过于死板，但一旦把中国古 典主义与现代简约风格、传统欧式风格充分融合，取长补短，让古典之风用现代的方式演绎，又不脱离实用的功能，这样有文化底蕴的设计才会散发

12、恒久之美。别墅设计还要注意的是室外花园与室内环境的互相呼应和融合。室外花园要做到 “移步易景”、“四季皆有景”，依据花园的大小和业主的财力做一些个性化的设计，比如泳池、鱼塘、葡 萄架，甚至曲径、亭台，然后种些养眼的花木，私家花园无论走到哪个区域都有景可看，一年 四季都充满生机与活力。室内要充分运用借景手法，把室外作为室内环境的延伸。对于别墅来说，设计过程中牵涉到的东西很多，包括取暖、通风、供热、中央空调、安防 以及大量的设备，而且由于面积大，空间穿插交错复杂，水电设计就要考虑得特别周到科学， 注意主光源、辅助光源、艺术点光源的合理配置以及楼层间照明的双回路控制等等。后期配饰也是必不可少的，合理

13、的配饰会起到画龙点睛的功效，看似不经意中的一幅画， 一盆花，一个陶瓷，一尊雕塑，都与周围的环境相互融合，和谐共鸣;包括家具、窗帘、摆饰、 餐具以及个人饰品。别墅设计中有别于公寓的一个重要之处在于客厅的挑空。跨越了2 层的高度设计中不单要 考虑感官效果，更要注意的是1层 2 层的接口如何处理。下图中从这里可以看到2楼的局部空 间。真正的海外别墅是什么样子？以纽约为例,对别墅的理解是“单元”或House以外的House, 一般离曼哈顿车程在一个到一个半小时。按照形态来分，美国别墅一般分为乡村别墅和度假别 墅。乡村别墅一般在近郊,幽静的乡村,供周末假期使用,度假别墅是在旅游度假区,一年中 在长假期中

14、使用,如迈阿密和佛罗里达。美国住别墅的人52（周一至周五在市区,周末在郊 区别墅）的生活模式较多。因为美国有丰富的森林资源,且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次,否则就自然腐 朽。所以美国二层以下的住宅一般用木材,其建造的产业化水平很高,先在地上打一个混凝土 的地基,下好螺栓,然后工厂送来一片加工好的木龙骨架,现场拼装后接水、电、管,再外封 石膏板、保温板,讲究一些的则由人工将4 厘米厚的红粘土砖砌在外面,这样的房子两个星期 即可完工交付。美国的别墅占到住宅总量的80%，在别墅里面，按照形态可分为townhouse、别墅和庄园。 其中 townhouse 就是我们现在讲的联排、双拼,类似上海

15、的名仕豪庭一类,两家共用一堵山墙, 每户只有前后有一些花园面积，这种住宅形态所占比重非常大；别墅是指独门独户的住宅，建 筑面积在400 平米左右，单套占地2-3 亩，类似上海的佘山银湖别墅，美国中产阶级都住这样 的住宅；庄园在美国只有极少数人能够享受，单套建筑面积1200 平方米，占地 10-100 亩，室 外活动在私家园林，屋主在自己家园看不到邻居，私密性非常好。美国的别墅少私人空间，多公用空间。如果一套美国别墅有400 平米的建筑面积，那么最 多只有 150 平米是卧室，一个主人卧室，一个儿童卧室，一到两个客人卧室，剩下的都是起居 室、娱乐室、家庭厅、厨房和餐厅，这些公共空间占到了总面积的

16、2/3。通常美国人的卧室都比 较小，能放一张床就行，他们分得很清楚，卧室就是睡觉的地方，又不在卧室里跳舞，大了反 而浪费。美国的客人间一般都是主人的父母或者兄弟姐妹住（他们将此类人归为客人），通常客人间 都是空关着，你很难想象，主人为何热心安排上百人的家庭聚会，而不愿意安排一两个客人留 宿。国内一些早期的别墅则相反，常见一栋别墅里面设置了好多房间，就像主人在开旅馆一样， 这大概因为中国人的家族观点比较强吧，留着一个家族的人住。美国够档次别墅有一半的价值体现在园子上，房子的成本只占一半。美国人十分重视花园， 这种重视程度是很多人难以想象的。花园在他们来看，主要有两大用途，一是可以自己动手修 剪花草，体现主人个性，第二个用途是可以在花园搞一些party活动，如果家里人来的多，主人 就会把客人请到花园里来，一般是围绕漂亮的游泳池和中心草坪来展开，必备的还有室外酒水 吧