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1、武汉市物业管理条例武汉市物业管理条例经6月23日武汉市十二届人大常委会第25次会议通过，7月30日湖北省十一届人大常委会第17次会议批准。该条例分总则，新建物业与前期物业管理，业主、业主大会及业主委员会，物业管理服务，物业的使用与维护，法律责任，附则7章84条，自1月1日起施行。1999年7月30日武汉市十届人大常委会第12次会议通过，1999年9月27日湖北省九届人大常委会第12次会议批准的武汉市住宅区物业管理条例同步废止。（6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第25次会议通过，7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第17次会议批准）第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物
2、业使用人和物业服务公司的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例等法律、法规，结合我市实际，制定本条例。第二条本条例合用于我市行政区域内的物业管理活动。第三条本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务公司，由业主和物业服务公司按照物业服务合同商定，对房屋及其配套设施设备和有关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。本条例所称物业服务公司，是指依法获得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的公司。第四条市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区房屋主管部门按照职
3、责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实行本条例。街道办事处、乡（镇）人民政府指引、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指引、监督业主大会和业主委员会的平常活动，配合调解解决物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例有关区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范畴内物业管理活动的监督管理工作。4第五条物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、
4、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列原则执行：（一）以建设项目国有土地使用证宗地图用地范畴线为准，一种项目视为一种物业管理区域；但规模过大、划分为一种物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多种自然街坊或者封闭社区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一种物业管理区域；（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一种物业管理区域。第六条开发建设单位应当在获得建设工程规划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门；区房屋主管部门觉得符合第五条规定规定的，予以备案并
5、在有关图纸上予以注记。开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。老旧城区没有实行物业管理的建成居住区需要实行物业管理的，由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会征求业主意见后，拟定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。第七条新建物业，开发建设单位应当按照规定免费配备物业服务用房，物业服务用房涉及物业服务公司办公用房和业主委员会议事活动用房。配备物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的规定执行；没有规定的，配备物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。物
6、业服务用房应当具有水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具有办理房地产权属登记的条件。开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。第八条新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表；安全防备、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配备应当符合物业使用的基本条件。第九条新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例原则，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。第十条住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及
7、我市有关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务公司，并与之签订前期物业服务合同。有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采用合同方式选聘物业服务公司：（一）投标人少于三人；（二）多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。招标人应当在发布招标公示或者发出投标邀请书十日前，持招标公示或者投标邀请书、招标文献等有关资料，向物业所在地区房屋主管部门备案。第十一条开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当涉及前期物业服务合同商定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设
8、施设备。前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务原则、收费原则、收费方式及收费起始时间、合同终结情形等内容进行商定；波及物业买受人共同利益的，其商定应当一致。第十二条房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用,由开发建设单位承当。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承当，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承当物业服务费用。房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付告知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付告知后一种月内无合法理由不办理相应手续的，视为交付。第十三条开发建设单位在发售物业前，应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与
9、开发建设单位签订房屋买卖合同步，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第十四条新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文献以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同商定的交付使用条件的有关文献、资料。第十五条开发建设单位在与前期物业服务公司办理物业承办验罢手续时，应当向区房屋主管部门和前期物业服务公司移送下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文献和物业使用阐明文献；（四）业主名册；（五）物业管理必需的其她资料。
10、区房屋主管部门、前期物业服务公司应当接受前款规定的资料，并妥善保管。前期物业服务合同终结时,前期物业服务公司应当将上述资料移送给业主委员会。业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务公司移送的资料。第十六条本条例所称业主，是指物业的所有权人。尚未登记获得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承当相应的义务。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。第十七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的商定，接受物业服务公司提供的服务；（二）建议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项
11、提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参与业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务公司履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和有关场地使用状况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（如下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其她权利。第十八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会
12、的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）准时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其她义务。第十九条一种物业管理区域成立一种业主大会。符合下列条件之一的，应当召开初次业主大会会议，成立业主大会：（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；（二）初次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。业主总人数在二十人以内且经全体业主一致批准，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。第二十条专有部分面积和业主人数按照下列方式拟定：（一）专有部分面积，按照不动产登记
13、簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照上述面积的记录总和计算；（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一种专有部分按一人计算，但建设单位尚未发售和虽已发售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一种以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照上述人数的记录总和计算。业主身份的拟定，以不动产登记簿或者其她可以证明其权属的合法有效文献为根据。第二十一条物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件，开发建设单位或者前期物业服务公司应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。开发建设单位或者前期物业服务
14、公司未及时予以书面报告的，百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面规定。街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者规定之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹办组（如下简称筹办组），筹办召开初次业主大会会议。第二十二条筹办组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、开发建设单位派员构成，其中业主所占比例不得低于筹办组总人数的三分之二。筹办组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。筹办组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示其成员名单和工作职责，并有权规定开发建设单位提供下列文献资料：（一）物业管理区域划分证明；（
15、二）业主名册；（三）建筑规划总平面图；（四）附属设施设备交付使用备案证明；（五）绿化竣工总平面图；（六）物业服务用房配备证明；（七）专项维修资金交存证明；（八）成立业主大会必需的其她文献资料。第二十三条筹办组履行下列职责：（一）拟定召开初次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（三）确认业主身份、核算业主人数和专有部分面积；（四）拟定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；（五）完毕召开初次业主大会会议的其她准备工作。前款所列内容，筹办组应当在召开初次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。第二十四条筹办组应当自成立之日起九十日内组织召开初次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹办组职责自行终结。召开初次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承当。第二十五条业主大会自初次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。第二十六条
