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1、扬州五台山路地块项目可行性研究编制单位：时间：2010年10月 u 前言作为中建地产旗下房地产开发公司扬州汇力房地产开发，通过扬州运河壹号公馆项目成功迈出了企业的全国发展战略的第一步，并在扬州市场建立起较好的企业形象。为了企业的房地产业务进一步发展，逐步加大土地储备力度，通过新项目的操作促进未来发展，同时，为了规避风险，提升竞争力，特对目标地块进行全面系统的可行性分析研究，作为下一阶段工作决策的参考。五台山地块项目作为运河壹号公馆项目的后继，对扬州汇力房地产公司在扬州市区域内进行持续发展的开发工作具有延续意义。通过项目的操作，可以进一步树立企业形象，扩大社会影响力。u 结论项目情况表项目资料项
2、目名称宗地位置及土地编号土地规划用途住宅地块现状（含用地性质）七通一平建设用地面积（m2）165,800容积率（倍）1.5 总建筑面积（m2)273,218可销售面积（m2)计划发展期（年）2.5年地块质素评价发展物业类型及档次投资成本计划总投资额(万元）土地费用（万元）预期税前成本（元/m2）建安及相关费用（万元）预期利息(万元)其他费用（万元）营销预期销售总收入（万元）预期售价（元/m2）（住宅）（商业）销售期及速度计划销售期 年目标市场盈利预期税后利润（元/m2）成本利润率（%）税后利润总额（万元）税前利润总额（万元）风险评估影响本项目成本利润率的主要因素有售价、土地挂牌出让价格、建安成
3、本三个主要因素。以上因素需通过缜密的市场调研，确定正确的市场定位，严格控制发展的成本，制定合理的售价来规避。 根据经济测算，如按照报告预测前提，当地价为万元/亩，开盘销售均价达到元/时，项目成本利润可观，达。 当成本利润率达到可行性基准15%时，可承受最高地价万元/亩，风险达到临界值。 具体分析过程请参阅全文。目录1第一部分：市场分析- 6 -1.1全国市场分析：- 6 -宏观经济数据：- 6 -全国政策背景：- 12 -全国土地市场- 16 -全国房地产市场- 20 -1.2扬州市场分析：- 24 -扬州城市概况- 24 -扬州土地市场- 27 -扬州房地产市场：- 30 -2第二部分：项目
4、决策背景- 39 -2.1城市发展背景：- 39 -2.2行业竞争背景：- 40 -主要区域特征：- 40 -扬州市场重点项目- 41 -1）众恒紫园- 41 -主要开发企业- 53 -2.3企业开发目标- 54 -3第三部分：项目概况- 55 -3.1宗地位置- 55 -3.2宗地现状- 56 -3.3项目周边的社区配套- 58 -3.4项目周边环境- 60 -3.5规划控制要点- 61 -4第四部分：地块分析及价值点梳理- 63 -4.1地块SWOT分析- 63 -4.2价值点梳理- 64 -市场项目发展特点描述- 64 -项目发展战略- 65 -5第五部分：项目定位- 67 -5.1市场
5、定位- 67 -5.2客户定位- 68 -扬州市场客户特点- 68 -目标客群定位- 70 -5.3形象定位- 71 -理念定位- 71 -形象定位- 72 -项目理念- 72 -关键词- 72 -途径- 73 -产品建议- 73 -5.4项目发展评估- 73 -项目发展设想- 73 -项目发展设想评估意见- 74 -6第六部分：项目经济效益评价- 75 -6.1项目开发与销售计划- 75 -6.2测算前提- 76 -土地市场价值- 76 -普通住宅销售价格预测- 78 -别墅类产品销售价格预测- 83 -其他测算前提- 95 -7第七部分：项目风险与防范建议- 97 -7.1项目风险- 97
6、 -建筑工期及本体风险- 97 -市场风险- 97 -政策风险- 97 -7.2风险防范建议- 98 -1 第一部分：市场分析1.1 全国市场分析：中国房地产市场自2005年开始快速发展，2007年的火爆情况在政府的相关政策控制下，2008年市场进入冷淡期，交易量与成交价格均大幅下降。2009年，在全球金融危机的大背景下，中国提出了“保八”的经济目标，采取宽松的货币政策，并在取地、贷款、税率等各方面提供一定优惠，房地产业复苏，并在下半年报复性反弹，量价均超过07年最好水平。2010年，房地产政策取消优惠，进入政策及产业结构调整期。1.1.1 宏观经济数据：1) 2010年中国GDP增长明显，但
7、全年超过10%可能性不大。（见附图1-1）09年4季度的GDP增速从3季度的8.9%大幅攀升至10.7%，再次达到10以上的过热区间，推动09年GDP增速达8.7%，显示经济增长势头强劲。2010年一季度为8.05万亿元人民币，同比增长11.9%，比上年同期增快5.7个百分点，国民经济整体回升向好的势头进一步发展,开局较好，为实现全年预期目标奠定了良好基础。考虑到房地产今年受控会在较大程度上影响GDP，保守预计2010年的GDP增速在9.5%左右，超过10%的可能性不大。2010年中日两国以美元计算的二季度GDP分别为13,369亿及12,883亿美元美元，而上半年总体分别为25,325亿美元
8、和25,871亿美元。尽管季度数据对比有所不足之处，但不可否认的是2010年全年中国超越日本成为仅次于美国的世界第二大经济体的可能性正在不断增大。同时需要清醒的认识到的是，对中国新成果的评估变得非常复杂，中国的人均财富依旧排在世界百名之后，中国经济实力也依然处于发展中国家水平。所以，第二大经济体并不等于第二大经济强国。前三季度国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%。分产业看，第一产业增加值25600亿元，增长4.0%；第二产业增加值129325亿元，增长12.6%；
9、第三产业增加值113735亿元，增长9.5%。附图1-1：2007至今全国各季度GDP走势（单位%）2) CPI增速引发通胀恐慌，政府干预市场预期，有信息控制在3%左右。（见附图1-2）在经济过热的同时，09年12月通胀也出现上升迹象。从物价水平来看，12月CPI同比增长1.9%,环比增长1%。CPI上行透露经济稳定回升的积极信号，但也可能加快“政策退出”的速度。不过,从2010年1月的CPI数据来看，环比微跌，通胀迹象并未恶化。食品价格上扬是9月CPI走高的主要原因。中金公司宏观经济分析师表示，由于9月份假期较多，节假日消费旺盛在一定程度上推动了肉类和粮食等农产品价格的上涨。此外，蔬菜和水果
10、价格受气候转凉和节日因素影响，涨幅也较大。此前，市场预计9月CPI将超越8月3.5%的同比涨幅，再创新高。10月19日央行三年来首度加息，也暗示9月CPI涨幅高于市场预期。经济学家普遍认为，在加息作用下，9月CPI已经见顶，第四季度将呈现下行趋势。加息有助于控制通胀预期，加上高基数效应，CPI很可能将于10月见顶回稳，因此年内基于通胀再次加息的可能性不大。附图1-2：09年8月-10年9月月度全国CPI走势（单位%）3）9月末，广义货币(M2)余额69.64万亿元，同比增长19.0%，增幅比上月和上年末分别低0.2和8.7个百分点；狭义货币(M1)余额24.38万亿元，同比增长20.9%，增幅
11、比上月和上年末分别低1.0和11.5个百分点；流通中货币(M0)余额4.19万亿元，同比增长13.8%。前三季度净投放现金3610亿元，同比多投放1041亿元。（见附图1-3）09年12月人民币信贷投放3798亿，1-12月全年共投放信贷9.59万亿。从信贷节奏看，1-4 季度信贷投放比重维持5:3:1:1的格局，上半年信贷投放量达76.9%。12月人民币各项贷款余额增长31.74%，比上月低2.05个百分点。9月末，本外币贷款余额49.11万亿元，同比增长18.7%，前三季度本外币贷款增加6.54万亿元，同比少增2.80万亿元。人民币贷款余额46.28万亿元，同比增长18.5%，比上月和上年
12、末分别低0.1和13.2个百分点。前三季度人民币贷款增加6.30万亿元，同比少增2.36万亿元。分部门看：住户贷款增加2.36万亿元，其中，短期贷款增加7667亿元，中长期贷款增加1.60万亿元；非金融企业及其他部门贷款增加3.94万亿元，其中，短期贷款增加1.01万亿元，中长期贷款增加3.63万亿元，票据融资减少8098亿元。9月份人民币贷款增加5955亿元，同比多增788亿元。外币贷款余额4227亿美元，同比增长23.1%，前三季度外币贷款增加432亿美元。附图1-3：09年1月-10年9月人民币新增贷款走势（亿元）4) 9月贸易顺差环比减少，为近5个月的最低点。（见附图1-4）9月我国出
13、口1449.9亿美元，同比增长25.1%；进口1281.1亿美元，增长24.1%；贸易顺差168.8亿美元，环比减少15.7%，为近5个月的最低点。9月我国外贸进出口值环比增长5.6%，刷新今年7月创下的2622.9亿美元的纪录，再创历史新高。海关分析指出，9月进口环比增长7.4%，创下历史新高,而出口环比仅增长4.1%，致使9月当月顺差降低至近5个月的最低点。今年前9个月，我国进出口总值21486.8亿美元，同比增长37.9%。其中出口11346.4亿美元，增长34%；进口10140.4亿美元，增长42.4%；贸易顺差为1206亿美元，减少10.5%。附图1-4:09年1月-10年9月进出口
14、及顺差走势（亿美元） 宏观经济对本项目的启示：中国宏观经济延续2009年向好趋势，多项数据表示出稳定的增长态势。同时在全球经济危机的大环境背景下中国经济逆市飞扬，表现出了政府政策在宏观经济调控方面的有效力度。尽管政府已经公开宣布房地产不再作为支柱产业，但各方面数据均显示在2009年中国8.7%的GDP增速中，房地产业贡献巨大。2010年中国宏观经济主要防止通货膨胀，避免对国民生活造成影响。就目前数据显示，调控有一定效果，但仍处于波动阶段，需要政策进一步跟进。9月新增人民币和外币贷款超预期，票据贴现余额持续下降。房地产按揭贷款激增、人民币升值预期加强、及贷款额度紧张是主因。提高六家银行存款准备金
15、率已基本起到警示作用，预计第四季度信贷投放的窗口指导将适度强化。进口政策调整是顺差回落的一个原因,为促进贸易平衡，我国进口政策不断做出调整，刺激进口的政策调整必然导致顺差收窄。人民币汇率调整等因素导致出口增速回落，而出口增速放缓是顺差回落的一个原因。未来四季度，顺差收窄将成常态，并且不排除顺差增速明显放缓可能。刺激进口政策会让四季度进口依然保持较高增长，而出口订单指数等先行数据显示我国出口增速会有所放缓。1.1.2 全国政策背景：随着中国经济回升态势逐渐稳固，2010年中央逐步出台各项政策，对于09年宽松货币政策进行逐步收紧，并对房地产行业展开了密集调控。中国政府一个月内第5次出手调控房地产市场。有专家指出，此轮调控的目标是支持刚性购房者，打击投资和投机性需求。其中尤以“新国十条”最为严厉，力度最大效果最明显。1) 1月10日，国务院办公厅发布国十一条，促进房地产市场平稳健康发展。内容主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安
