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1、在加大对保障性住房信贷支持力度的同时，风险可控性和商业可持续性成为银行业推动安居工程持续健康发展的重要保障。目前各大银行金融机构在为保障性住房建设提供贷款时，要使银行放心进入放贷的环节，健全还款保障机制是关键。只有协调好风险与效益、财政政策与货币政策的关系，对保障性住房建设的信贷支持才能走得更远。2月27日上午，国务院总理温家宝在做客新华网和中国政府网时表示，计划在今后5年，新建保障性住房3600万套，建成后，保障房的覆盖率可达20%。在今年“两会”代表、委员的议案提案中，房地产调控也已成为焦点问题。事实上，结合今年住建部制定的1000万套保障房建设计划不难看出，未来几年间，保障房建设将持续成
2、为外界关注的热点。作为“十二五”的开局之年，住有所居依然是保障民生、建设全面小康社会的重中之重。建立多层次的住房供求体系，健全多元化的房屋租赁体系势在必行。2010年6月，六部委联合发布的关于做好住房保障规划编制工作的通知将加快建设保障性住房明确提上日程。作为经济发展方式转变的重要环节，房地产发展方式的转变一直是人们关注的热点问题，市场化和保障性住房制度“两条腿走路”将推动房地产走上健康发展道路。加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，也有利于增加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。加快保障性住房建设，资金投入是关键。银监会日前公布的统计数据显示，截至2010年
3、11月末，主要银行业金融机构经济适用房开发贷款余额751亿元，同比增长32%，高于全部房产开发贷款增幅8个百分点；个人购买经济适用房贷款余额198亿元，同比增长42%，高于全部个人按揭贷款增幅10个百分点。同时银行业金融机构还为棚户区改造、廉租房、工租房建设、普通商品住房的保障房配建提供大量信贷支持。由此不难看出，信贷资金已经在保障性住房建设方面下工夫了。当前房地产宏观调控的两个重要着力点，一是抑制投资机构性住房需求，二是增加保障性住房和中小套型普通住房供应。对此，银监会表示将继续认真落实国家对房地产市场的宏观调控精神，督促引导银行业金融机构在有效把握风险的基础上继续加大对保障型住房的信贷支持
4、力度。前不久，在银监会举办的“加强保障性住房建设通气会”上，五大商业银行相关负责人集体表态，将在2011年继续积极响应中央关于加大保障性住房建设力度的政策，并回顾了保障性住房贷款的基本情况及相关措施。至2010年底，工行累计发放保障性住房开发贷款9415亿元，较上一年增长55，年末贷款余额14428亿元，同比增长43；建行2010年累计发放保障性住房开发贷款443亿元，比年初增加314亿元，年末贷款余额11325亿元，其中8487为经济适用房开发项目；交通银行2010年批准保障性住房建设开发贷款308亿元，年末余额1735亿元，较年初增长123，不良率仅为002；中行在北京、河南等地试点开展连
5、接住房和城乡建设部、公积金中心的保障性住房建设贷款业务。其中中行北京分行2010年保障性住房贷款总额达到3006亿元；2008年至今，农行累计发放了各类保障性住房贷款126亿元，支持项目160余个。在政策指导、制度规范、试点建设、业务创新、风险管理等几个重要环节上，五大行均大力推动了保障性住房贷款业务的发展。其中，建设银行推出了从土地储备、开发建设到居民的一条龙服务，并进行多方探索，与德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资建立了专业从事住房储蓄业务的中德住房储蓄银行，承诺未来3年为天津市保障性住房建设提供200亿元的金融支持。国开行有关负责人表示，2011年该行将安排保障性住房新增贷款规模1000
6、亿元，充分发挥中长期投融资和“投、贷、债、租”全方位金融服务的优势，不断完善和优化融资模式，引导各类资金投向保障性安居工程，为保障性住房建设提供有力的资金支持。此外，据相关业内人士介绍，现在商品房与保障性住房配建是较为典型的做法。保障性住房配建的比例也成为土地出让时在同等条件下优先考虑的条件之一。但值得进一步深思的是，配建一方面有利于避免出现像国外一些城市“贫民窟”现象，在一定程度上有利于社会的稳定和谐；另一方面，“配建”之后的“贫富混居”也对城镇化建设、社会基础设施建设等相关政策提出新的挑战。银行业金融机构服务民生、回馈社会的姿态有目共睹。对安居工程的信贷投入不仅体现在力度上，还要将加强保障
7、性住房建设作为信贷结构调整中的一环作整体把握。银行信贷投放要配合转变发展方式，加快经济结构战略性调整。优化信贷结构，加大对“三农”、中小企业，保障型住房等薄弱环节的金融支持，大力发展消费信贷，支持重点产业调整振兴和新兴战略性产业发展，促进自主创新、兼并重组、产业转移和区域经济协调发展。在加大对保障性住房信贷支持力度的同时，风险可控性和商业可持续性成为银行业推动安居工程持续健康发展的重要保障。银监会办公厅有关负责人认为，目前各大银行金融机构在为保障性住房建设提供贷款时，要使银行放心进入放贷的环节，健全还款保障机制是关键。其中廉租房的回购问题，公租房的资金回流问题都需要和有关部门进一步研究探索。在
8、住建部提出今年要建设1000万套保障性住房之后，政府下一步如何出台配套性的政策将起到关键作用。只有协调好风险与效益、财政政策与货币政策的关系，对保障性住房建设的信贷支持才能走得更远。 （程瑞华）一方面，房价调控热点地区“限购令”频频出台；另一方面，今年1000万套保障类住房将首次超过市场类住房的总量。不少商业银行审时度势，积极参与保障房建设，找寻新商机。建设银行副行长朱小黄表示，保障房是稳定房价的重要措施，也是商业银行发展的新机遇。商业银行在让利发展保障房融资的同时，要密切防控信贷风险。增加保障房信贷不会影响总体资源配置“现在房地产市场处于宏观调控压力下，有很大的不确定性。对于房地产开发类贷款
9、，建行坚持谨慎的原则。”朱小黄说。但他表示：“房地产对国民经济的支持不言而喻，其中不乏银行愿意支持的项目，今年保障房建设就是不错的机遇。”2011年我国将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，保障房投资达1.3万亿元。据朱小黄介绍，今年建行特别加大了对各地保障性住房的金融支持和服务能力，在信贷资源配置、客户选择、价格水平等方面实行了差别化信贷政策。“抑制房价的根本还是要增加供给，要通过大量的投放和供给抑制房价过快上涨，增加保障房将有利于平缓房价走势。”朱小黄说。但与此同时，货币政策转为“稳健”，各家商业银行信贷资金趋紧。有人担心加大保障房建设力度，会影响其他方面贷款。“增加保障房信贷不会
10、影响总体资源配置。”朱小黄明确表示，建行信贷政策年初已经确定，除大力支持保障性住房外，还强调要支持国家新技术、清洁能源等领域建设，特别是要提高“两高一剩”项目准入门槛，在不同地区实行差别化信贷政策，灵活配置信贷资源。可让出部分利益但坚持商业化运作据了解，在价格水平方面，保障性住房项目贷款利率基本执行优惠利率。有人担心加大对保障性住房的支持力度会影响银行收益。“我们还是商业模式的贷款，主要是支持保障性住房的开发商，开发保障性住房的楼盘建设。”朱小黄说。他告诉记者，商业银行支持的保障性住房楼盘一般会纳入政府当年的保障性住房开发和销售计划，因此是有市场保障的。“对于购买保障性住房的个人按揭贷款，原则
11、上应按照商业贷款办理，但出于社会责任的考虑，我们会本着保本、低收益的原则，加大保障房按揭贷款的投放。”有专家提出，由于各地区保障房建设方面没有统一模式，在开发商的资金来源、保障房分配机制等方面还需进一步探索，因此，银行在风险监控和贷后管理等方面有待加强。“在推动保障性住房的建设中，关键在于地方政府配套的优惠条件，如地方财政贴息等政策。”朱小黄说，“如果配套条件优越，保障房的信贷风险是可控的。”近年来，建行在房地产开发类贷款投放方面一直较为审慎，并主动压缩、退出了不少风险程度相对较高的项目。朱小黄表示，房地产调控措施出台近一年，过去不健康、实力不强的企业已逐渐被淘汰出局，现在剩下的中大型企业基本
12、经得起市场波动。“这些开发商没有显现出资金链紧张的问题，但我们仍会小心观察现金流的状况，采取防范措施。”此外，他表示，从风险权重占用经济资本和财务资本的角度看，保障性住房按揭贷款的风险成本较小，且收益率较高。为保障2011年庞大的保障房建设任务的完成，银监会要求银行业金融机构加大对保障性住房的信贷支持力度。1月12日，银监会召集工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和国家开发银行等6家大型银行，就当前和今后保障房建设举行新闻通气会。银监会相关负责人称，在把握风险和坚持商业可持续基础上，要继续加大对保障房的信贷支持力度。并称，保障房建设和三农、中小企业等将是未来信贷调整方向。加大信贷支
13、持力度2011年，全国保障性住房建设的目标为1000万套。据估算，这1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元。能否实现今年建设目标，将很大程度上取决于资金来源的可持续性。2010年10月，全国人大常委会专题调研组公布了关于部分重大公共投资项目实施情况的跟踪调查报告，详述了保障房建设等重大公共项目的实施情况，提出保障房建设资金已成为各省市政府，尤其是基层政府的压力。以廉租房为例，该报告披露，尽管2010年中央政府提高了廉租房建设资金补助标准，但每套房平均仅补助2.37万元，相当于投资额的30%左右。因而，金融机构中长期贷款的支持，就成了保障房建设的重要因素。银监会在2008年就会同央行制定
14、了两个具体的政策性文件保障经适房和廉租房贷款。据银监会发布的数据，至2010年11月末，主要银行业金融机构经适房开发贷款余额751亿元，同比增长32%，高于全部房地产开发贷款增幅8个百分点。“抑制投资性购房需求、增加保障房和中小套型普通住房供应，是当前房地产宏观调控的两个重要着力点。”银监会要求，银行业金融机构今年要继续加大对保障房的信贷支持力度。建设银行公司部副总经理刘守平表示，2011年建设银行将单独安排保障房贷款新增计划，将普通商品房开发贷款业务与保障房开发贷款业务区别开来，差别化对待。刘透露，目前建行的保障房新增贷款单列计划基本完成，近日将提交董事会讨论决定是否执行。并称，根据计划，将
15、在2011年加大保障房新增贷款规模，同时对普通商品房开发贷款仍延续2010年的“名单制”。国家开发银行有关负责人也表示，2011年国开行将安排保障房新增贷款规模1000亿元，为保障房建设提供资金支持。需配套政策支持银监会倡导、引导信贷资金流向保障房，这也是未来信贷结构调整的方向。但是，由于这不是强制性政策，对银行而言，关键还是看保障房的商业可持续性，比如项目本身质量、中央政策的支持力度等。某银行内部人士告诉记者，目前开展的保障房贷款中，确实遇到风险缓释不足、还款保障难以落实等实际问题。例如，保障房的资本金应由中央或地方政府出，国家规定要求必须要有20%的资本金，但很多地方政府由于财力紧张或其他
16、原因，资本金并未足额到位，这就加大了银行贷款的风险。而这部分则需要财政政策做好资金配套。还有一种情况。现在的保障房类型很多，对于银行贷款来说，限价房和经适房虽然低于市场价格，但毕竟可以出售，所以这两种保障房的资金回流问题不大。但公租房的问题就比较明显，一方面土地不能靠政府划拨，另一方面又不能出售且租赁价格较低，这就导致完全不能靠租金来使贷款资金回流。“这种风险开发商是不会去承担的，这就需要突出政府作用。”银监会相关人士表示，这些问题的解决需要国家给予一定配套政策的支持。比如，财政部投入适当的保证金来撬动银行业贷款等。银监会相关负责人在通气会上表示，银监会下一步将加强与住建部等相关部委沟通，为银行业
