《烟台房地产20年的发展回顾》由会员分享，可在线阅读，更多相关《烟台房地产20年的发展回顾（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 前 言自85年至今近20年来，烟台房地产已经取得长足的发展。回首已经走过和正在走的路，我们会发现烟台房地产运行的轨迹与曾经重要的节点。 更为可贵的是，我们每一个人，都从中深刻地感受到了烟台房地产业为城市创造价值的力量和辉煌。 时光荏苒，沧海桑田。烟台，正以其独有的魅力从沿海小城迈向中型城市的变迁。 作为一座城市发展年轮永恒的主题，在近二十年里，烟台的房地产市场，也经历了跌宕起伏的风雨历程。今天让我们一起重温这段历史吧。稚嫩的萌芽期 （19851991年） 改革开放前的烟台房地产长期处于停滞状态，城市和居民住房建设的投入很少，长年累积的亏欠使得烟台
2、的居住十分紧张，人均居住面积不足仅7.4平方米。从上个世纪80年代初开始，随着沿海开放城市地位的确立，烟台开始加大了住宅建设力度，陆续兴建了民生小区、幸福河小区、白石路小区、文化路小区等，在一定程度上缓和了住房紧张的状况。但是在分配机制上仍然延续了“切块分配、租赁使用”的计划经济时代模式，产权上属于房管局的“直管公房”。等待分房是老百姓惟一的居住理念。 从上个世纪80年代中期开始，政府加快了经济体制改革的步伐，传统的思维模式受到了强烈的冲击，“住房也是商品”的观点逐渐得到理论界和政府的认同，住房制度改革和保险制度改革成为当时政府改革攻坚重点，烟台成为全国房改的四个试点城市之一，商品住宅进入实质
3、性的市场运作。随后旧城改造全面铺开，市区形成了如市府、东沟、华茂、奇山、新海阳、支农里等一大批住宅小区。上个世纪80年代中期到90年代初是烟台商品房发展的萌芽期，虽然开发企业仅十几家，且从资金投入、建成面积、成交量等方面来看还十分微弱，但这是重要的起步阶段，为市场的运作和开发积累了许多的经验，更重要的是，向几十年来习惯于等待分房的老百姓输送了购房置业的思想观念。 超前的过热期 （19921994年） 从1992年开始，全国经济掀起一轮发展浪潮，经济形势空前活跃。与此相适应，房地产市场也急剧升温，政府放宽准入制度，烟台瞬间增加了300多家开发商，房地产成为继贸易之后的一个热门行业。商品房房价从1
4、991年的800多元/平方米飙升到1993年的2000元/平方米左右（市区均价）。 这一时期的开发主体已呈多元化，但主要以本土的几家一级开发企业以及大型国企驻烟的直属企业为主，92年，以汇丰、千扬为代表的外商投资企业也开始独立运作项目，成为一支重要的开发力量，此时的民营房地产企业尚在襁褓之中。土地出让方式以协议出让为主，出让地价相差较大。尽管如此，公开竞拍形式还是悄悄地走上历史舞台，1994年，烟台首次成功拍卖出1幅土地-龙睛大厦项目（现富凯商厦位置）。除了协议出让和公开竞拍外，合作开发也是当时的一大特色，一些主业经营不善，但拥有大量土地的国企，采取利润或实物分成的方式，同投资商联合开发商品房
5、。建成了如木钟厂、闹钟厂、手表厂、宝石厂、罐头厂、搪瓷厂、铝制品厂等一批小区。 在开发的物业形式上，写字楼成了当时开发商追逐的目标。究其原因，主要有两点。第一，当时的经济形势非常红火，催生出一批新兴的贸易、投资公司，普遍很注重公司的办公环境和形象，豪华的办公室成了这些新兴企业的标志。商贸、写字楼的需求因此骤然增大。第二，在这波房地产高潮之前，由美林置业公司开发的南大街购物城等几个项目均取得不俗的业绩，售价比住宅项目高出一倍以上。高额的回报、成功的案例使得开发商将写字楼作为开发首选。而这期间开发区上马的一些写字楼、住宅项目，运作较为迅捷的，也的确功成名就。但后来一些企业把写字楼项目作为形象工程的
6、载体，以致在开发上互相攀比，求高求大，丧失销售良机，造成一些写字楼空置积压。 寒冷的冬蛰期 （19951998年） 1992年开始的经济热潮由于缺乏有效的宏观调控机制，到了1993年的下半年，已经出现极度过热的现象，货币大量增发，信贷规模急剧膨胀，物价飞涨。为了防止国民经济运行失控，政府采取紧缩政策，促使经济“软着陆”。一时间，大批工程项目下马，水泥从1993年上半年的600元/吨跌至200300元/吨。房地产作为龙头行业，自然遭受到沉重的打击，开发商的资金链纷纷断裂。由于房地产开发特有的滞后性，真正的低潮从1995年才得以显露，而写字楼更是饱受重创，销售全线受阻。一些在1995年以前立项，而
7、在这期间推出的项目，如龙睛大厦、金建大厦等项目成了著名的烂尾楼。十年过去了，如今的商贸、写字楼市场仍在期盼重塑辉煌。与写字楼及住宅市场形成鲜明对照的是，随着个体商业的快速发展，这期间小面积的商业店铺开始升温，逐渐成为市场主体。 这一时期开发商的格局发生重大变化，除了本土的开发企业由于固有的优势仍保持一定的开发能力外，大量具有国企背景的开发商悄然隐退，而一批民营及外商的新锐逐渐崛起，取而代之，如黄海、银和怡海、飞龙、天鸿、宏达等。这期间的开发项目主要集中在莱山等东部新区。较具代表性的项目有黄海城市花园、闻涛山庄、飞龙苑、绿色家园、金都广场等。个人购房已取代集团购买成为房地产市场的消费主力。政府也
8、出台一系列扶持房地产发展的政策，其中最重要的就是购房入户和按揭贷款，这些政策对于促进来烟经商及周边地区的富裕群体到烟台购房定居，支撑楼市具有重要的作用。 在营销手法上，开发商开始重视广告宣传的作用，各种媒体广告陆续登场，从业人员逐步专业化，策划代理行业应运而生；烟台房地产行业面临第一次大规模企业改制和人员流动（主要流向开发、设计、监理、装饰、建材、智能等新兴私营企业）。低谷中的烟台房地产市场正在积蓄力量，准备迎接曙光的到来。 温和的复苏期 （19992002年） 1998年国家逐步实行住房分配货币化，直接促进了烟台房地产的复苏，市场需求逐渐活跃。19992002年间预售商品房数量基本稳定在28
9、0350万平方米之间，供需基本平衡，实际销售均价稳定在3000元/平方米左右。同期住宅完成了多层向小高层自然转换，住宅在商品房市场中占据绝对主导地位。同时，烟台优美、良好的居住环境也吸引了大量外地人到烟购房，本地置业群体与异地置业群体之比是7：3，烟台涌现出开发区、幸福等外来人口集中的区域，成为这一时期烟台楼市的一大特点。 户型设计也比较合理，开始重视园林景观设计。单身公寓也开始在烟台出现，有三水、绿色家园等，迎合了单身白领、投资者的市场需求。错层户型开始流行，并被广大年轻购房阶层青睐。 这时期烟台民营、外资开发企业进一步发展壮大，逐步成为烟台房地产开发的生力军，如日樱、黄海、银和等。来自福建
10、泉州的东方巴黎给烟台楼市带来耳目一新的“欧风”。 与住宅形成鲜明对比的是写字楼跌入底谷。由于经过上个世纪90年代的过度开发，市场上写字楼大量空置，价格与住宅相差无几。小面积的独立店铺开始受到追捧，价格连创新高，为追求高额利润，一些开发商不惜提高建筑密度、降低居住品质以增加商业面积。 这一时期开发商全面引进南方的地产营销理念和技巧，平面设计和媒体广告达到很高的水平，广告争夺呈现白热化。同时，开发商也十分注重销售点的包装，富丽堂皇的售楼处成为展示开发商实力的橱窗。全面的爆发期 （2003年至今） 这是烟台房地产飞速发展的时期。2003、2004年间预售商品房供给量在302320万平方米之间，新建商
11、品房实际销售面积在288350万平方米之间，处于卖方市场，需求大于供给，消费者追涨心态明显。商品房实际销售均价为3375元/平方米，价格上升幅度超过二位数，比前年上涨788元/平方米。二手房市场的活跃也有力地促进房地产市场发展。同时期市场仍以消费性需求为主，市民购房大多自己居住，但投资需求比例上升。消费需求结构中二次置业比例上升，特别是芝罘区内，二次置业大有赶超一次置业之势。住宅以旧换新、以小换大的更新换代需求上涨较快，并从单纯数量型向数量、质量并重型转化。本地购买能力开始明显显露，改善型置业和投资型置业逐步成为芝罘区、莱山区内主流，炒作之风渐起，烟台人开始像上海、杭州、北京等大城市的消费者一
12、样，抱怨房价飙升。 由于房地产市场的持续看好，众多烂尾楼项目在这一时期也获得新生。写字楼物业则以消化空置项目为主，如汇丰广场、隆丰大厦、长城、丰汇等，年成交量在7、8万平方米左右，成交价格4300元/平方米，基本与住宅持平。写字楼市场在经历多年低迷之后，存在上扬的可能性，并已经在租赁市场得以体现，但消费心理的逆转尚需时日。随着南大街的拓宽、滨海商务区建设，润隆大厦、银座、数码广场、天鸿国际城、第一大道等高档项目的推出，烟台写字楼年供应量在35万平方米左右，并将在2007、2008年迎来供应高峰。因此，对于整体写字楼市场应保持审慎态度。 商业物业竞争激烈。目前第一大道、阳光100、阳光国际广场等
13、商业物业悉数开工，随着将来海港路大型商业物业的开发，业内多年来高呼的“商业物业过剩”可能会进一步升级。 这期间开发的热点逐渐由市区延伸到区外，开发区、福山、蓬莱、海阳、莱州、莱州都出现了堪与媲美的优秀楼盘。 这一时期也是房地产的“政策年”。从2003年开始， 国家、地方多项宏观调控政策出台，这些政策对烟台房地产市场供求关系、消费心理产生了较大的影响。 2003年购房入户政策调整，众多小户型项目特别是绿色家园、新世界等带动了全市市场价格全面上扬，产生了第一次透支性购房。而央行121文件的出台，又考验着房地产开发商的资本实力和融资能力，对中小开发商影响较大。 2004年初，各大媒体连续报道了“温州
14、炒房团”的新闻，而抑制炒房相关政策没有及时跟进，一定程度上引发了市场上的“炒房时尚”的出现。而“8.31土地大限”政策的出台，开始有了“地荒”。“150平方米”大户型限制政策是一个两难的选择，出于优化房地产有一定必要性，但也基本奠定了市区内物业全线高档化，产品品质提高。但同时由于供应量预期以及事实上的减少，构成对购房者的心理压力，也引发了市场上一定程度的恐慌，产生第二次的透支性购房，特别是住宅供不应求。2005年3月，国务院把抑制房价提高到政治高度，写进总理政府工作报告。5月11日国家七部委联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见，严禁期房转让、征收营业税等，对炒房者给予了沉重打击。现在要求房源完全上网公开化，增加了销控难度。这样的政策背景下，要求开发商对市场有更加准确的判断，对操盘要求也更高。 /
