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1、物业管理费包括哪些项目现在的生活小区一般都是由物业管理公司管理，然后收取一定的管理费用的，有 些住户只是知道每月收取的物业管理费是多少，但是却并不了解这个物业管理费 包括哪些项目，具体物业管理费包括哪些项目呢？1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基 本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金 （奖金是根据经济效益从盈利中提取的）。人员费用的测算根据所管物业的档次、 类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标 准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月 该项费用的总金额，最后再分摊到每
2、月每平方米建筑面积上。（1）基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。（2）按规定提取的福利费（根据当地政府的规定由企业确定）：包括福利基金 （如按工资总额的14%计算）、工会经费（如按工资总额的2%计算）、教育经费（如 按工资总额的1、5%计算）、社会保险费包括待业保险（如按工资总额的1%计算）， 医疗保险（如按工资总额的6%计算）、工伤保险、养老保险（如按工资总额的19% 计算），住房基金（如按工资总额的6%计算）（含住房公积金）等。（3）加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每 月22个工作日计算。（4）服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业 自
3、定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。2、公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：（1）公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费；（2）给排水日常运行、维修及保养费；（3）电气系统设备维修保养费；（4）燃气系统设备维修保养费；（5）消防系统设备维修保养费；（6）公共照明费；（7）不可预见费；（8）易损件更新准备金。3、绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用 品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。4、清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏 费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。5、保安费：对封
4、闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保 安费。包括：保安器材装备费（保安系统、保安器材等）；保安人员人身保险费（如 每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4%。）；保安用房及保安人员住房租 金（如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元/平方米）。6、办公费：交通费（车辆及保险维护费用）、通讯费、低值易耗办公用品费、 书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金（含水电费）、其他杂项等。7、物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通讯设备、 办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。8、利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一
5、般普通 住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。9、法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过 程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税 费主要是两税一费（代收代缴部分不计征）。（1）营业税：按企业经营总收入的5%征收；（2）城市建设维护税：按营业税7%计征；（3）教育附加费：按营业税3%计征。以上9项费用即为费用构成，测算出来后全部相加就是公共性服务费用。如 果一个住宅小区没有其他资金来源渠道，只靠物业管理收费维持运转。则每户收 费标准即为前9项之和再除以总建筑面积和12个月，即得出每月每平方米应交 金额。如果小区还有多种经营收入可以补贴到物业管理收费中，如有小区配套公建 房出租收入、停车费收入、维修养护专项基金利息的补贴等，则先测算出其他收 入补贴到每月每建筑平方米的数额，再用总费用扣减，结果即为每户应交物业管 理费。举例来说：如果经过上述9项费用测算，小区公共性服务费用为2元/平方 米，如果小区没有其他收入来源，则为了维持小区正常物业管理运转，每户需按 2元/平方米交费。如果小区还有其他收入来源，并且补贴到物业管理费大概为1、 2元/平方米，则住户每月实际交纳物业管理费为（2-1、2）二0、8元/建筑平方米。 由此看来物业管理企业开展多种经营，多渠道筹集资金，是降低物业管理收费的 非常重要的手段。
